誰でも"大家さん"になれる！！ 〜100年時代の不動産戦略〜
こんにちは、ベア之助（@kaisaobama1）です🐻✨
これまでの記事では、マイホームを定義するために『マイホームは投資であり、ローンはレバレッジ』であることを書き、さらに『ＦＩＲＥを前提にするならマイホームがいらない』理由を述べてきました↓
さて、今回は僕が実践しているおすすめの不動産投資について紹介してみたいと思います！
ＦＩＲＥを目指す人だけでなく、マイホームの購入や不動産投資を考えている人にも参考になると思いますので、ぜひ目を通してみてください。
"大家さん"になろう！！
これまでの記事で『マイホームはいらない』と繰り返し述べてきましたが、では『不動産はいらないか？』というと、そうではありません。
資産の分散性や利回りを考慮するなら、不動産は資産運用に欠かせない存在です。
不動産は昔から資産の王様であり、伝統的な資産運用法の三分法（債券・株・不動産に資産を等分する運用法）にも含まれています。
では、どんな不動産投資をするのか？
もったいぶってもしょうがないので、先に結論を言いましょう！
① ＲＥＩＴ（リート）に投資することで不動産投資をすることをおすすめします。
② そして、投資対象はＲＥＩＴ市場全体に（インデックス）投資することです。
これが私の不動産のポートフォリオです↓
このポートフォリオでは、日本だけでなくアメリカやオーストラリア、香港、シンガポールなどの世界の優良な不動産に広く投資することができています。
ＲＥＩＴへの投資額は約3000万円ほどであり、年間で100万円程度の配当を得ています。これは月換算で約8.5万円の収入であり、これを家賃の支払いに当てています。
月8.5万円の家に住み続ける限り、一生家賃の支払いに困らないのは、悪くないですよね？
ということで、この記事ではＲＥＩＴのメリットについて説明していきたいと思います。
ＲＥＩＴ（リート）って何？
そもそもＲＥＩＴは知っていますか？
すごく簡単に言うと『ＲＥＩＴ』を株式市場で買うことで『大家さんの権利を持つこと』ができます。
つまり、不動産を共同購入して、その一部の権利を所有し、賃貸料（分配金）を得たり、この権利を売り買いすることでキャピタルゲインを得ることができます。
このような形態を取ることで、有名な六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズ、竹富島の星のや（いまはコロナで苦境ですね…）やイオンモールを個人でも所有できるわけです。
ＲＥＩＴの良いところは、安いものだと10万円前後で購入できて、しかも利回りが４％のものもあったりするわけです。このＲＥＩＴを買うことで、誰でも手軽に"大家さん"になれます。
僕は、これまでマイホームをローンで買う代わりに、給料の一部をＲＥＩＴに投資してきました。そして、ＲＥＩＴからの配当金を家賃に当てることで、負担を減らしてきました。
また、値上がりしたＲＥＩＴは売却し、そのときどきで高利回りなＲＥＩＴ、より高額なＲＩＥＴに乗り換えたりすることで資産を増やしてきました。
これはイギリスの『不動産のハシゴ（property ladder）』という考え方に似ています↓
イギリス人が、若い時に小さい家を買い、その後、給料の上昇と生活の変化に伴い、徐々にはしごを登るように、大きな家へ買い換えて行くという社会現象を指して使う言葉です。
日本ではローンを組んで、一念発起してマイホームを購入することが一般的であり、不動産を買い替えながら大きくしていく環境にはありません。
そこで『給料の一部をＲＥＩＴに少しずつ投資していくことでバーチャルに不動産を所有し、若いうちから少しずつ不動産のハシゴをのぼっていこう！』というコンセプトで資産形成を進めてきました。
これは『ＲＥＩＴのハシゴ』と考えています。
ＲＥＩＴをすすめる５つの理由
では。
なぜＲＥＩＴをすすめるのか？
１つは、株と比較して高利回りだからです。
2021年4月時点では平均利回り3.44％と、かなり買われすぎ感はありますが東証一部の株が平均利回り1.92％と比べると、まだ高い水準です。
（現在の利回りはこちら↓）
高配当な理由は、ＲＥＩＴのルールに『利益の90％を配当にまわさなければならない』という項目があるからです。投資家へのリターンが大きくなるように制度的に設計されています。
これは留保資産が少なくなる傾向になるので、ＲＩＥＴのリスクでもあります。
２つ目は、分散性です。
マンションやワンルームを購入して現物の不動産を運用すればもっと利益が得られるかもしれません。しかし、目利きが必要なうえ、ひとつの資産にかなりの資産が集中してしまいます。
ＲＥＩＴは少額から買えますし、ひとつの銘柄を所有することで、いくつもの不動産を所有することになります。
たとえば、森ヒルズリートのＲＥＩＴを購入（約15万円）すれば、六本木ヒルズや虎ノ門ヒルズなど11件の不動産に分散して投資することになります。
個人所有の場合、津波や地震等で家の資産価値が大きく下がると人生に大きなインパクトを与えます。一方、ＲＩＥＴの場合には、損失を多数の株主で分配できます。
（さらに分散させるには、インデックス投資をすることですが、これは次の記事で取り扱いますね！）
３つ目は、流動性が高いからです。
ＲＥＩＴは株式市場で手軽に売り買いができますが、現物の不動産ではそうはいきません。
切り売りができるのはとてもありがたいです！
マイホームの一部、たとえば、自分の部屋だけ売ることなんて基本的にはできないですよね。ですが、ＲＥＩＴなら１株だけ売ることが、ほぼノータイムでできます。
４つ目は、売買コストが安いことです。
インターネット証券なら手数料無料は当たり前ですし、NISAを組み合わせれば売買益や配当益も優遇されます。
現物の不動産は短期の場合には売買により４０％近い税金がかかってしまいます。
また、ＲＥＩＴは『申告分離課税制度』の対象なので、所得に関わらず税率を約２０％にすることができます。所得から分離できるわけですから、ＲＩＥＴで例えば1000万円配当をもらおうとも、他の所得を106万円以下に抑えていれば、誰かの扶養に入れることもできるわけです。
一方で、現物の場合には、不動産所得は『総合課税』の対象のため、資産がおおきくなればなるほど、税率は高くなります。
そして、最後の５つ目は１番重要です！
それはＦＩＲＥしたあとに大家さんをやりたくないからです。
なぜって？
めんどくさいからですよね笑
大家さんとして日本のどこかに住んでいてはＦＩＲＥするメリットを最大限享受できないです。
僕は、世界を回っていてもＲＥＩＴがコツコツと稼いでくれるほうが、効率的と考えています。
他にも特出しはしませんでしたが、日銀がＲＩＥＴを購入していること、不動産はインフレに強いこと等のメリットもあります。
また、上場してるので各種チャートが利用できて、テクニカル分析が使えるのは地味にありがたいです！
一方で、株よりリスクも高いですし、現物の不動産と比較すると利回りが悪いなどのデメリットもあるので、投資判断は個人でお願いします。
まとめ
今回はＲＥＩＴで不動産を持って大家さんになることをおすすめしました！
ＲＥＩＴのメリットは、以下のとおりです。
ポイントは、少額ではじめられて、無理なく徐々に不動産を増やすことができることでした。
『１００年生きるにあたって、家をどのように確保するのか？』
これは、前回の記事で僕が問題提起したものです。
そして、今回の記事が私なりの答えです。
ＲＥＩＴで無理なく不動産投資をして資産を形成していき、最終的にはＲＩＥＴの配当の中で家賃をまかなえるようにするということです。
分散性や流動性にも優れていますので、資産の一部にＲＥＩＴを活用することも考えてみてはいかがでしょうか？
さあ、次回はＲＩＥＴのインデックス投資について紹介して、このシリーズはおしまいです。
長い記事でしたが、読んでくれてありがとうございました🐻✨
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（参考図書）
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