不動産奮戦記　セットバック

今日はセットバックについて『自分の土地なのに道路として使われるのか？』という質問を受けました。
道路幅員が満たない場合（幅員幅は役所で確認できます）に所有する土地を道路として提供しますが、道路にした分だけ建築できる面積は小さくなります。
セットバックは公道でも必要な場合があり、一般的に言われる公道でも公図（法務局で取得できます）を確認すると道の端が私有地というケースをよく目にします。
公道の場合は、セットバック部分を行政に譲り渡すことで道路を広げる工事費などを行政で行ってくれるケースがあります。
一方、私道の場合は工事費が自分持ちのケースが多く、なかには再建築してもセットバックしないケースも見受けられますが、その道路に面する人たちで提供する事で成り立つ道路ですので道路後退してほしいものです。
セットバックが確認できないと建築許可を出さないという行政もありますが、ほとんどがうやむやで、工事費も負担しなければならないことから、側溝（Ｌ型溝）を後退せずに線引きで終わらせ、実際には道路として使えない道が存在します。
公道と私道の大きな違いは、再開発でもない限り公道が廃止されることはないでしょう。しかし、私道は該当地域を買い上げ個人（民間）が大きな施設にする場合も稀にあるのです。この場合は私道を廃止することで建物を建てることができるようになります。
何よりも私道は私有地のため、許可なく通行する権利がない点です。そのためセットバックを行いお互い様の状況をつくるのです。
不動産取引においては、該当する私道のはじからはじまでの所有者に『通行・掘削承諾書』をもらいます。
これにより、無断通行でなくなり、万一、上下水やガス漏れが生じた場合に権利に関わらず工事可能な状態を保全するためです。
これがいわゆる『私道は避けた方がよい』と言われる原因であり、承諾書は確保した方が良いでしょう。
セットバックの基本は道路中心から左右両方に幅員幅の半分が後退した位置となりますが、その中心線を認めない所有者もいるので購入後のトラブル防止には調査が必要です。不動産取引においては当該地隣接しか説明しない場合もあるので注意しましょう。