大家さんと宅建業

こんにちは！
次男が手足口病になり、感染るのをやや恐れている、
関西で大家業と子育てに邁進する佐山 潤（さやま じゅん）です。
口が痛いのは嫌ですよね。次男が気の毒ですが、
今のところ、いつも通り楽しそうにしています。^^

大家業を続けていると、たまに銀行とかから言われます

「宅建業を取らないんですか？」

突然ですが、宅建士と宅建業者と不動産会社の違いわかりますか？
私は宅建士の資格をだいぶ前に取ったのですが、
この違いがちゃんと分かったのは大家業を始めてからでした。笑

宅建士は「宅地建物取引士」の試験に合格してその資格を持っている人。
これは試験に合格して、手続きを踏めばだれでもそれを名乗れることになります。
この宅建士が宅建業者として働く際、重要事項の説明ができます。
（持ってないとできない）

宅建業者は「宅建士」を有する「事業者」が自治体に
「宅地建物取引業者」の免許をもらって運営している会社。

不動産会社は読んで字のごとく、不動産にまつわる事業をしている会社。
ほとんどの場合が宅建業者ですが、敢えて宅建業の免許を持っていないケースもあります。

という感じになります。
なので、社長一人が始めた会社で、
その社長が宅建士の資格を持って、宅建業の免許を交付されれば、
その社長は宅建士であり、宅建業者の社長、
ということになります。

で、そもそも宅建業をなぜ取らないといけないのか？
というと、先ほどもちらっと出てきましたが、
賃貸、売買ともに契約の際、契約者に
「重要事項説明書」略して重説
を読み上げて説明をする必要があるのですが、
これは宅建業者の宅建士でないとできない。
宅建業免許持つ、宅建士の資格を有しない従業員にはできないですし、
宅建業の免許を持たない業者の宅建士資格者にもできない。
ということになります。

もう一つあるのが、不動産の売買をする際、賃貸物件を探す際、
利害関係者の間に立って、契約成立の際は手数料がもらえる
「仲介」という業務を行う事ができるようになります。
あとは、不動産を直接不特定多数に売る場合、その旨会社の定款に
書かないといけませんが、宅建業者じゃないとこれが認められません。
（ただ、「何件からを不特定多数というのか？」について明確な答えが、
ないようです。。。笑

などなど、
不動産にまつわるいろんな事が大手を振ってできるようになります。

でも、、、大家業を行う私にとっては、、、
そうなんです、別にどれも必要ありません。
仲介しないし、重説も読まないし、持ってる物件以外売るものがない。

でもなぜか銀行は「宅建業を持っている大家さん」を求めてきます。
「今回はいいですけど、次回、何かの物件で当行から融資引きたい場合は宅建業者の登録がなければできません」
とまで言われたこともあります。

これなんでなんでしょうね？
しかもこれにはリスクも伴います。
宅建業者が売主になって物件を売る場合、
基本的に契約不適合責任がセットになるからです。
（契約不適合についてはコチラもよければどうぞ↓）

これはできれば、ない状態で契約したい
（それでもきちんと状況報告書を出して、後日、事実と違うことがあればその責任は当然宅建業者でなくても負うことになります）

あと、一度免許が下りればちゃんと宅建業者向け講習とか受けてるか、
とか監視の目もむけられます。

ますます、宅建業者であることを大家業に求めるのがよくわかりません。
やっぱり銀行が好きそうな
「免許を持つことで社会的な信頼があって、、、」
みたいなやつでしょうか？

何より、すぐにマネタイズできる具体的に宅建業ならではの案件があるわけではないのに、
免許を取得するのに諸々費用で最低でも150万以上はかかります！
これはちょっとなあ。

ただ、メリットもあります。
それは、融資してもらえる幅が広がる（かもしれない）
というところです。
例えば、ごくたまにですが、大家さんの知り合いづてで、
あまりに安くて、買ってすぐ転売しても儲かる、
みたいな物件の話を聞くことがありますが、この場合、
「プロジェクト資金」
として機動的に融資してもらえる可能性が高くなります。

あと、レインズという宅建業者が閲覧できる、
不動産の流通サイトを見れるようになります。
（これもいい物件は結局囲い込んで結局見れなかったりするんですが）
ここでたまに割安な物件や、自分が仲介に入れそうな物件が見つかって、
商圏が広がる、、、という事は確かにあるかもしれません。

メリットデメリットをはっきりさせると、
確かに一考の余地はあるかもしれません。
現に富山在住の大家さんで作家の吉川英一さんは、
大家さんの地を生かして宅建業をはじめて、大成功されています。
なるならないもそうですが、憧れるのは確かですね^^

本日もお読みいただきありがとうございます。