ワンルームマンション投資を３年ほど続けてきて思ったこと（プレサンスコーポレーション 大阪市内 大阪環状線沿い一等地）
ワンルーム投資をはじめたきっかけと、下調べ不足
２０２１年に、ワンルームマンションオーナーになりました。投資といえば、過去にＦＸ投資がコロナショックで溶けてしまい、投資が怖くなりました。
しかしだんだんとその痛みも忘れ、何か投資でも始めてみたい、リノシ―とかいいんじゃないかと、もともと不動産投資には興味はありました。そこへ、電話営業があり、自分のモチベも高く、勢いで即契約しました。ただ、下調べを完全に怠っておりました。
２０２４年９月現在でどうなのか
いろいろなところで診断をしてもらった結果、新築ワンルームのため、ローン返済でプラマイゼロ、しかし確定申告で税金が還付されているので、一応投資としては「成功しているのではないか」という評価でした。
また、大阪の再開発、大阪都心への一極集中、離婚の増加、おひとりさまが増えることなどから、ワンルームの需要は増えると考えておりますが、時々不安になります。
なお、最初の１年で退去者が出たため、２ヶ月分の家賃 約１３万円を自腹で出すはめになってしまいました。次の入居人は、プレサンスさんもすぐに探してくれました。ここはまあ、評価できます。
アフターサポート（資産運用サポート）は基本無い
他のプレサンスオーナーさんも言っていたのですが、
「売ったらおわりですよ」
そのとおり、売ったらほぼ終わりです。
ＬＩＮＥを使って必要最低限のことは教えてくれますが
大体の場合は
「それ契約のときに言いましたよね」
「つくりましたよね」
「未来のことはわかりません」
「私は２００人もお客さんかかえてるんですよ？」
「みなさん同じですよ？」
「そんなことを聞くのはあなただけですよ？」
「いままでそれでやってきました」
などで終わりです。まさに
「あなたの感想ですよね？」
プレサンス社員は、どんどん新規顧客を獲得していかなければならないので、こうなるのは必然なのです。
ただ、ＬＩＮＥの返信が早い、自分らが休日（火曜日、水曜日）でもレスポンスがあるなど、良いところもあります。
管理は子会社丸投げ
どこも一緒だと思いますが、子会社が管理を運営しています。
私は東京に住んでいるので、理事会などに参加できません。
プレサンスのビジネスモデル
基本は「とにかく建てまくる」⇒「とにかく売りまくる」のサイクルです。
契約成立した社員が給与が増える歩合制を採用しているからです。
このビジネスモデルには、限界があるのではないかと感じています。
無限に建てられるほど、土地は余っていません。
リノベーションや、建て替えに転換するのでしょうか？
ここで出てくるのが「マンションの解体費用」を誰が負担するのか？という問題です。ここがまだ、明らかになっていないのです。ここはまだ考えなくてもよさそうなのですが、資産を子供、孫に受け継いでいこうと考える人は、考えないといけませんね。
電話営業と、すぐ契約しようとする。
基本的には名簿業者から名簿を買い、とにかく電話営業をしかけてきます。
そして、ファミレス（せこい）のドリンクバーだけで、物件の説明をはじめます。
物件の魅力を伝え、この物件、今買わないと、すぐ買い手がついてしまうんですよね～ と、すぐに契約させようとします。
録音機材を持っていくといいです！本当に都合の悪いことは、教えてくれません！
そんなにいいマンションなら、売らないで自分たちで賃貸すればいいじゃん
大体の皆さんがこう考えます。その答えは、
①契約成立
②購入者と銀行がローンを提携する。
③銀行から一気に売上金がプレサンスに入る。
④新しいマンションを建てることができ、サイクルが回る・・
ということです。
さらに空室リスクを、購入者にリスク分散・リスク回避もできて
一石二鳥ともいえます。
なおプレサンスさんは、自社でも賃貸事業を行っているようです。
都合のいいことだけ説明し、都合の悪いことは説明しない。（重要事項説明書に捺印させて、説明したと言い張る）
① 毎年確定申告でこんなに儲かります（実際は、数年後に減価償却費が下がり、だんだんと減る。
② 返済シミュレーションがめちゃくちゃ 固定資産税、退去時の家賃、建設物価高騰、修繕積立金高騰などのリスクを全く考慮していない、「ただの算数」を提示し、「シミュレーション出しました」と ドヤ顔をする。
③ すぐに「じゃああなたの会社はどうなんですか？」と話しをすり替える。
④ 重要事項説明書、契約書に捺印した事項は「言いました」ととにかく言い張る。逆に口頭での事項は「言ってません」と言い張る。
⑤ それでも食い下がると「じゃあ裁判しますか？」と言ってくる。本当に器が小さい営業マン
「言った」のに「言ってません」の例
① 確定申告もおまかせください！⇒実際はやってくれない
② ワンルームマンション買うなんて、実質プラマイゼロだから、ポテトチップス買うのと同じですよ
この「ポテトチップ買うのと一緒だと、あんた言ったよね！」と営業マンに問い詰めたところ、
「そんなこと言ってません」
これ以来、この営業マンは「ポテトチップくん」と呼称することにし、営業マンを変えてもらうようお願いした。
（その後の担当がもっとひどかったので、結局、ポテトチップくんに戻した。今考えると人間味があるよいやつハハハ）
本当に営業マンとの会話は、録音したほうがいい。
建物の品質、建設会社からみる安全性
現在、建設業は担い手が少なく、資材も高騰、職人のなり手がどんどん減る時代です。
また、ＯＰＥＮＷＯＲＫでその建設会社で働いた人の声をみたところ「残業代が出ない」などネガティブな書き込みが多かったです。
プレサンスのホームページには、コンクリート圧縮強度σ２８や、配筋についての記載もあったので、
そこで、仕様どおりのちゃんとしたコンクリート、鉄筋、基礎などの材料検査、現場立会などの記録を出すよう求めたところ、またしてもプレサンスの子会社が登場し「答える義務はありません」「ＨＰにある以上の情報は出せません」という前代未聞の一言。私のマンションなんだけどな～。何で自分のマンションの情報をもらえないんだろう？
もはや「手抜き工事や、しゃぶコン、耐震偽装、丸投げしてます」と自分で言っているようなものですね。
（※追記 管理会社で施工管理記録は保存されているらしい。なぜそれを言わないのか謎）
ただ、プレサンスマンションシリーズは、ほぼ外観が同じことから、仕様の標準化、型枠の使いまわし、図面の使いまわし、プレキャスト化、ナレッジマネジメントなど、ある程度施工が悪くても安全率の中におさまっているのかもしれないので、もうここは突っ込んでも仕方ないかなーと思いました。いや、私が逆の立場だったら、普通にこうやって答えれば顧客を安心させられると思うのだが。
ただ建設業界の衰退は迫っており、ここは不動産プロでもあまり意識していないことを認識する必要があります。
ワンルームマンション投資は悪か？
ＹｏｕＴｕｂｅでプレサンスをはじめ、ワンルーム物件が「悪」「儲からない」「絶対損する」「不動産Ｇメン」などいろいろ出てきますが、大体が再生数稼ぎの「プロレス」です。
特に不動産Ｇメンさんは、ワンルームを悪というシナリオを作ったら、再生数が伸びて、引くに引けなくなったとのこと。
本当にＹｏｕＴｕｂｅの影響はすごく、ワンルームを持つ私としては、この不動産Ｇメンは公式謝罪してほしいです。
ワンルームマンション投資の検討、営業がきたときに一度やってほしいこと
我々は宅建士でもないので、不動産の知識はありません。そこで、不動産のプロに頼みましょう！
その名は「こうのすけ」さん
①営業が来る
②営業と会う前に、こうのすけさんに相談する
③診断してもらう
④こうのすけさん作の「チェックシート」を使い、営業マンを質問責めにする。
⑤チェック項目で問題なければヨシ。
ただ、嘘ついてる可能性もあるので、録音機器は持っていきましょう
この「チェックシート」があれば、「ポテトチップくん」みたいな悪徳営業マンを撃退できます！
こうのすけさんの評価「プレサンスのこのワンルーム物件は、まあいいんじゃないか」
私は既にこのプレサンス物件を持っていたので、こうのすけさんに「セカンドオピニオン」をお願いしました。
こうのすけさん曰く、東京圏よりは劣るが、まあ悪くもないとの評価で一応安堵する。しばらくは様子見で。
また、プレサンスはダメ！という意見もなかったし、他の方のセカンドオピニオンでは「これはいい物件ですね！」という意見もあった。
おわりに
坊主憎けりゃ袈裟まで憎い、とはいいますが、疑えば疑うほど不動産業界の闇は深いです。逆にＮＩＳＡよりも利回りがよく、成長要素が高い投資手法でもあります。
結果、プレサンスは可もなく不可もなく、とりあえず税金対策になったり死亡保険代わりになったり・・という感じです。あんまり悩むのをやめたほうが精神衛生上いいのかと思いました。買ったのは自分の意志なので、何で買ってしまったんだろう・・と後悔することもあります。
Googleマップでプレサンスコーポレーションをみると★１の悪い評価がたくさんついてますが、大半は電話営業のせいです。今の時代、YOUTUBEやTIKTOK、SNSを活用すればいいのに・・・
物件はよい、東証一部スタンダード上場企業、株式投資家には人気、オープンハウスグループ傘下（ここはマイナスポイントかも）、ホームページはしっかりしている、相談窓口がある、レスポンスが早い、営業に人間味がある、他社にもマンションを卸しているなど、良い面をもっと押し出せば、私も自信をもって、「俺は最強ワンルームオーナーだ！」と言えるのに。
とりあえずここまで。ありがとうございました。
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