マイホーム購入時に考える「収入」と「支出」を不動産投資で解決！

「マイホームを購入してから生活が今以上に苦しくなった」
「マイホームを手放すしかない」

このような不測の事態に陥らないようにするにはどのようにしたらいいのでしょうか。
それは、日々の支出額、いわゆる「生活費」について把握する事から始まります。

「新築マンション」や「中古マンション」、「新築戸建」や「中古戸建」、どのような形態であっても、マイホームを検討する時、「生活費」と「収入」を比較検討し、最後に「住宅ローン」の支払可能額を想定、という流れになります。

「生活費」や「収入」は世帯数によって様々ですが、各世帯の「生活費」はいくらぐらいが平均なのでしょうか。
各家庭で毎月家計簿をつけてもらい、1か月間、その家庭の収入がどのくらいあり、どんなものをどれほど買っているのか、ということを調べている「統計局」が「総務省」にあります。

(1)  日本の１世帯あたりの1か月間の収入

令和3年の勤労者世帯(いわゆるサラリーマン世帯)の1世帯当たり1か月の収入は約523,000円です。
尚、平成28年以降の収入はUP、令和3年は収入がDOWNしていることが分かります。
※「世帯」とは、1つの住宅に一緒に住んで一緒に生活している家族のことです。

(2)  1世帯当たり1年間の平均収入

令和3年の資料によると、1年間の平均収入が「300万円以上」「400万円未満」の世帯が約17％で最多。
下のグラフでは平均622万円よりも収入の低い世帯が多いことが分かり、日本の平均年収が400万円と言われる所以がよく表された表になっています。

(3)  1世帯あたりの1か月間の生活費

(4)  「世帯別」の生活費

抑えた支出は世帯によって異なります。
1人暮らしの世帯（単身世帯）の1か月間の支出は12.6万円。
4人の世帯の1か月間の支出は22.9万円。
１人暮らしの世帯は、4人の世帯（1人当たり5.7万円）の約2倍の支出をしていることになりますが、家族のいる世帯程、支出額を抑えていることが分かります。

(5)  1ヶ月あたりの支出額まとめ

以上のことから支出を大きく10の項目（食料、住居、光熱・水道、家具・家事用品、被服及び履物、保健医療、交通・通信、教育、教養娯楽、その他の消費支出）に分けて示すと下記のグラフとなり、食料費、「その他の消費支出」（交際費など）、交通・通信費（自動車のガソリン代や携帯電話代など）への支出が多いことがわかります。

そして、上の支出額には「負債」が含まれていません。

よって、更に住宅ローンを加味したものが、1カ月当たりの生活費になることが予想されます。
仮に、住宅ローンの1ヶ月あたりの返済額が10万円/月であれば・・・

331,485円が1世帯当たり1か月の支出額になることが予想できます。

マイホームを購入するには、「33万円の支出額に耐えうる収入がある」ということが大前提となり、この大前提がクリアできうるのであれば、マイホームの検討をするには問題はないと思われます。

そして、所得400万円前後の所得税は20％であることから、33万円の手取りを得るには1.2倍である396,000円の税金控除前の給与が必要となり、年収は475万円であることが求められます。

（6）不動産投資で支出額を抑える

住宅ローンを加味して33万円に支出額を抑えたとしても、余裕がない分、不安も増大です。住宅ローンを組んだ為に日々の贅沢は禁物では、長い人生で気持ちにゆとりが出ないのではないでしょうか。

不動産投資では、そんなゆとりを得られるスキームが多数用意された物件が存在します。

下の表は築14年の木造アパートを物件価格8,000万円(表面利回8％)で購入した場合の収支シミュレーション表になります。融資条件は融資割合90％、金利2％、借入期間30年の場合で計算しました。

年々家賃収入を1％減、入居稼働率95％のストレスを与えて計算した税引後のキャッシュは10年間で約130万円前後、これは、約10万円/月の収入があることを意味します。

もし、不動産投資の家賃収入の10万円/月と、住宅ローンの▲10万円を相殺することができれば、23万円の支出額になり、ゆとりある生活を送ることが期待できると思います。

住宅価格の相場が上がってきている今、マイホーム購入が「高値の花」の時代に突入し、インフレが始まった現代においては尚更。

理想の住まいを手に入れるにはまずは「支出額」を把握し、それに耐えうる「収入」を確保しなければなりませんが、年功序列、終身雇用が終わった日本で給与が上がる期待ができない今、副業への期待が高まりつつあります。

その副業で得た収入を住宅ローンで相殺するには、不動産投資はとても適した方法です。

そして、「不動産投資」をしているから「住宅ローン」が組めない、という浅はかな噂話に戸惑ってはいけません。

過去、1000人以上の不動産投資家様と接した筆者からすると、その内9割以上の方が住宅ローンを利用しマイホーム購入をしており、そんな投資家様は皆様が想像している以上に遥かに多く日本には存在します。

副業は不動産投資が全てではありませんが、この不透明な時代にこそ、自分に合った副業を探してみてはいかがでしょうか。