不動産投資の「登録免許税」

不動産を取得する時の「登録免許税」

「建物」「土地」の取得時には、取得した不動産を法務局に登録する必要があり、これを登記と呼んでいます。登記は任意ですが、登記をしなければ他人がその不動産を占拠したとき「この不動産は自分の所有物ですよ～」とアピールする証拠(エビデンス)がなく、所有件を他人に対抗することができません。

不動産登記はその不動産が自己所有であることをアピールする際に大切な登録事項になりますので、登記は必ず行いましょう。

そして、不動産の登記には以下の４種類があります。

【表題登記】

新築時に建物の所在地や構造、床面積などを登記すること。人間で例えると出生届のような役割ですので、司法書士等の有資格者ではなくても自分で登記することが可能ですので「表題登記」は非課税となります。

【所有権保存登記】

新築の表題登記後に行う登記で「この新しい建物は誰の所有？」の？を明確にします。そして「保存登記」は新築時の建物で一番最初に行う一回限りの登記で、新築時所有者の住所・氏名の他、新築の日付等が記載されます。

【所有権移転登記】

中古購入時に売主名義から買主名義へ移転する登記で、一番最初に行う一回限りの保存登記とは異なり、二番目以降に所有者となる権利者が登記対象者となります。

【抵当権設定登記】

抵当権とは、融資の担保として提供された不動産に設定される権利で、この権利を明らかにするために行うのが「抵当権設定登記」です。金融機関を抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。

・状況別想定

以上の４種類は、新築購入時、中古購入時の状況によって異なりますので、状況別にまとめてみました。※融資有で想定しています。

• 新築を購入した時→ 「表題登記」＋「所有権保存登記」＋「抵当権設定登記」

• 中古を購入した時→ 「所有権移転登記」＋「抵当権設定登記」

そして、表題登記を除いた3種類の登記をする際に「課税」されるのが「登録免許税」で計算方法は以下の通りとなります。

～所有権保存登記の税計算～
「固定資産税評価額」×税率

～所有権移転登記の税率～
「固定資産税評価額」×税率

～抵当権設定登記の税計算～
「債権額：借入金額」×税率

※固定資産税評価額についてはこちらをご確認ください→固定資産評価額

また、税率は以下の表の通りとなります。

・土地の場合の税率

・建物の場合の税率

通常の税率と比べ、税率の低い数字がありますが、これは軽減税率といい、建物の場合は以下に当てはまなければ軽減税率を受けることはできません。

・個人の居住用建物であること
・床面積50㎡以上
・新築または取得後１年以内の登記であること

よって、残念ながら不動産投資で一棟アパートや一棟マンションをご検討であれば、建物は「共同住宅」となり「個人の居住用建物」に該当せず、建物の軽減税率は使えませんので、通常の税率で計算をする必要があります。

・登録免許税納付方法

納付方法は、売主(登記義務者)と買主(登記権利者)が連帯して納税する必要があり、現金(３万円以下は印紙)で、登記を受ける時に所在地の登記所へ納付しなければなりません。

このように記載しますと、登録免許税を「連帯」して納めるということは、お金は割りカンなの？という疑問が生じますが、基本的に登録免許税の負担は買主負担です。

では、「連帯」という表現はどのような意味かと説明しますと、冒頭でも記載した通り、登記は任意であるため、中には売主が、売りたい不動産に登記をしていない場合があります。その場合、始めに売主の登記を行わなければなりません。

また、売りたい不動産に抵当権が設定されていれば売主さんにて抵当権抹消登記を行わなければなりませんので、その際の負担は売主負担になる兼ね合いから「連帯」という表現がされているものと思われます。

・まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は登録免許税についてお話をさせて頂きました。あくまでも不動産投資を行う際の状況を仮定してお話をしておりますので、増築工事や改築工事をする際にはまた異なる状況が発生しますので、予めご承知おきください。