週4時間の労働時間で月50万円の利益をあげる民泊経営（6）　Aribnbの料金設定でもう悩まない仕組化のススメ

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Airbnbの料金設定はベストではなくベターを目指す

Airbnbの料金設定は、いくらにしたらいいのか難しいところですよね。
利益に直結する部分なだけに悩む方も多いと思います。

週4時間民泊経営では、業務効率を最大限に高める事を重要視しているので、料金設定で毎回悩むような事はしません。

毎日微調整を繰り返して月40万円売り上げる
　　　　　＜　週に1回の調整で済むルールを作って月38万円売り上げる

という方針で運営します。

売上に大きく影響してしまうポイントさえ押さえておけば、週に1回の料金調整で、取りこぼしなく運営する事が可能です。

上記をふまえて、私の物件での設定金額と、料金設定の調整方法をご紹介します。

基本料金の設定

4LDKの一軒家　20,000円（週末25,000円）

基本料金は、周りの類似物件とその稼働率を参考にして決めましょう。まずはレビュー集めの為に、類似物件より2-30％安く設定して、5件ほどレビューが集まったら料金を戻します。

スマートプライシングは、あまり精度が高くないので、オフにしています。

連泊割引の設定

週割　20-30％OFF　　　月割　30-40％OFF

人気物件になれば必然的に稼働率が上がるので、それほど連泊客を意識する必要はありません。

追加チャージの設定

最大宿泊人数10名　基本料金で泊まれる人数　4名
4名を越えた際の追加料金　1名につき3,000円
清掃費　10,000円
保証金　0円

追加チャージの設定では、追加人数の設定がかなり重要となります。必ず設定しましょう。ゲストは「1名あたりの宿泊費」というのを意識して宿を選びます。

例えば6人で旅行する場合、

物件A　1泊20,000円　そこそこの宿
物件B　1泊32,000円　かなり泊まりたい宿

と金額に差があっても、「1人1泊2000円高くなるけど、こっちがいいよね？」という形で選んでもらえます。価値の高い物件を作ることが重要ですね。

清掃費は、高く感じるかもしれませんが、実費程度です。
リネンサプライ・清掃の人件費を考えるとそのぐらいかかります。

保証金は、どうしても高く設定しがちなのですが、やめましょう。
何かあったらAirbnbに仲裁に入ってもらって請求できます。むしろ保証金が大きいことで予約を見送るリスクの方が大きいので、0円に設定します。

そもそも、非を認めないゲストから請求するのは工数もかかるし精神的にも良くないので、1万円以下の請求の場合は、払わなければそれでオッケーとして運営しています。なんせ週4時間しか運営に使える時間がないので、嫌な交渉してる時間はありません。

カレンダーの設定

6ヶ月後までオープン
今すぐ予約　オン

先の予約になればなるほど、オープンしている物件が少ないので競合が少ない状態となります。本当は1年後まで受け入れた方がいいのですが、民泊物件は継続できないリスクもあるので、6ヶ月後までに設定しています。

今すぐ予約は検索順位にも影響するので、運営当初1ヶ月ぐらいの料金設定が定まらない期間はオフでもいいですが、運営が固まってきたら必ずオンにしましょう。

料金調整について

料金調整で大事なポイントは３点です。

①繁忙期料金＆閑散期料金は1年分事前に調整しておく

長く運営していると誰しも経験があるのが、

「やばい、正月なのに通常料金で予約が入ってしまった！」

というケース。
これは分かりやすいので取りこぼす人は少ないのですが、よくあるのが閑散期が全然予約が埋まらずに、

「一ヶ月前になって値段下げ始めたけど、全然予約はいらない！」

というケース。
こういったミスは売上にかなり影響するので、事前に1年間の繁忙期・閑散期のベース料金を設定しておきます。

基本料金2万円（週末料金＋5000円）の宿の場合

祝日・祝前日　一律5000円アップ

1月　閑散期（正月以外）
1/1-3まで5000円アップ
その他5000円ダウン

2月　閑散期（中国の旧正月以外）
旧正月の時期　5000円〜1万円アップ
その他5000円ダウン

3月　繁忙期（特に後半の桜の時期）
3/20から　1万円アップ

4月　超繁忙期（特に桜の時期）
4/10まで　1万から1.5万円アップ
4/10以降　5000円アップ
GW　1.5万円アップ
　
5月　繁忙期
GW　1.5万円アップ
その他　通常料金
　
6月　閑散期
10000円ダウン

7月　繁忙期
5000円アップ

8月　繁忙期
5000円アップ
お盆の時期は1,5〜2万円アップ

9月　通常期
変更なし

10月　通常期
変更なし

11月　繁忙期
紅葉の時期は1万円アップ
紅葉のピークは1.5万円アップ

12月　閑散期（年末除く）
大晦日は3連泊以上の予約受付に設定
1〜2万円アップ
その他5000円ダウン

②稼働率に応じて料金を調整する

上記のように一年分事前に設定しておけば、あとは週1でメンテナンスするだけで適切な予約を受け入れる事ができます。
料金調整は、稼働率をベースに行いましょう。

稼働率の目安は下記となります。
3ヶ月後～半年：10％
2ヶ月後～3ヶ月後：25％
1ヶ月後～2ケ月後：50％
15日後～1ヶ月後：75％
2週間：80％以上

目安より稼働率が高い場合⇒料金を1000〜3000円上げます。
目安より稼働率が低い場合⇒料金を1000〜3000円下げます。

例えば、2ヶ月後のカレンダーを開いた時に、10日以上埋まっていたら少し料金を上げる、逆に10日以下だったら少し料金を下げる。という調整をします。

また、予約と予約の間が3日以下の空きしかない部分は、予約が入りづらいのでさらに料金を下げます。

③最低料金を決めておく

直前だからと言って、空いているよりは、数千円の利益でも埋めた方がいいからといって宿泊費を極端に下げる人がいますが、それはやめましょう。私の物件は、どんなに直前で空いていても、10000円以下にすることはありません。

理由はいくつかありますが、

「安く泊まるゲストほど、レビューが低い」

「安く泊まるゲストほど、家の使い方が汚い」

これは全てのゲストではありませんが、間違いなくその傾向はあります。
そして値引きを求めてきたゲストほど、何かを汚したりこぼしたりしても非を認めません。

週4時間民泊経営では、価値の高い宿を提供し、気持ちよく泊まってもらい、良いレビューが残って次のいいゲストが予約してくれる。

そういう好循環を築いていきましょう。

それではまた次回！日本の観光業に明るい未来があることを願って！

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