【Indonesia Investors Club (IIC)】
インドネシアのマーケットがどんなものか学習し、実際に進出を図っていくための方法や、現地事業の実体、現地会社の紹介や、各種経済セミナーがコンテンツとなった会員制サービス。
【Indonesia Investors Club (IIC)は、こんな方におすすめ】
◇インドネシア市場の開拓に興味がある方
◇インドネシアにビジネス進出を検討している方
◇インドネシアの事業案件や不動産に投資をしたい方
Indonesia Investors Club (IIC)にて、実際にご紹介していく事業＆投資案件の一部をご紹介します。
現地Indonesiaにてティア2に位置するデベロッパーのAmarta GroupのCEOの Ariefさんとミーティングをさせて頂きました。
彼らは2006年創業の不動産developerとして、現在も精力的に戸建の開発事業をメインに動かしております。
Indonesiaでの土地の価格は、2008年のリーマンショック、2014年の大統領選挙でも下がらず、今もなお上昇しています。
Indonesiaの不動産協会の3団体に加盟している Ariefさん曰く、現実的な問題として、アパートが過剰供給になっており戸建住宅ニーズに対して、1300万戸の住宅が足りないと試算がはじかれているとのことでした。
単年ベースでみると、毎年160万戸の住宅が必要なところに、120万戸しか住宅ができず、40万戸が足りていません。
また、コロナ禍だった昨年から今年にかけて、価格帯的には、500万以下のマーケット（敷地72㎡ 建築平米38㎡ 平屋タイプ 土地代込みにて500万円～600万円）が大きく動いているようです。
実績としても、1ヵ月半で40軒以上を販売し、2.4億円以上の売上を叩き出しています。
ターゲットとしては、ミレニアム世代へのセグメントを行っており、パンデミックの中で、デジタルマーケティングをおこなっており、特にSNSを活用し、住宅展示場までSNSで誘導して、営業し、クロージングを行うという流れです。
10万円の予算で200人を集客できる！と自信ありげにお話をされていましたが、この集客コストをかけずに販売に繋げることをできているのものこちらの会社のノウハウです。
そして、一般的な住宅ローンは何年かというと、日本は30年、35年に対して、Indonesiaでは10年、15年、20年が多く、若干短いのが特徴です。金利も二桁％なので大変ですよね・・・
一方で日本の建売り住宅をご存知だと思います。
そして、インドネシアには売建て住宅という概念があります。
この売建て住宅というビジネスを以下に紹介していきたいと思います。
「建売住宅」と「売建住宅」？？
よくご存知の建売住宅と、売建住宅の違いについてですが、
日本における大きな（戸数の多い）一戸建て住宅現場では、
①ディベロッパーが纏まった土地を買い上げ
②家を建てる
③販売
という流れが一般的です。
場合によっては②の段階で販売できる事もありますが、③の段階で長期間売れ残る事もあり、これが建売りビジネスのリスクと家が売れるまでには資金的な負担が伴います。
一方、インドネシアの「売建住宅」でのビジネスのフローの概要（例）は以下及び画像通りです。
① 土地を元の地主が保有している状態のままで消費者が住宅購入契約30%頭金としてディベロッパーに支払い
② 住宅の基礎工事が完了した段階で銀行からローン（住宅価格の70%×70%＝49%）実行。この段階で住宅価格の79%をディベロッパー宛支払済となります
③ 建物が完成した段階で残りの21%部分を銀行融資実行、代金の全額がディベロッパーに支払われます。
④ 全140戸を一気に建設するのではなく、3～４回に分けて（段階毎に40～50軒ずつ）建設し、そこでの売上代金を元手に次の区画の建築を実施します。
⑤ これを何回か繰り返して、140件の家を建築します。
規模を1ヘクタール（10,000㎡）・土地を地主から仕入れて実施するケースを事例にご説明致します。
前項のプロジェクト概要にありますように、10億円を超える規模の住宅事業を10分の１以下の（1億円の）投資額で手掛ける事が可能です。
プロジェクトは以下の4つの段階に分割して行われます。
第1段階：投資総額1億円のうち9,500万円で以下の内訳で購入します。
土地全体の25％を7,500万円相当の土地仕入代金。設計費用・整地費用・マーケティング費用等に2,000万円。500万円が手残りとなります。
その後第2段階～第4段階各段階での売上金を元手に次の段階の建築費用の原資とします。はじめの投資額1億円は第3段階終了時に元本を償還します。
第4段階で投資に対する利益（約50%）が還元されます。プロジェクト期間約2年間で年利に直すと年利約25%の利回りとなる計算です。
以上の様に展開する事ができるのが元手1億円の投資額で約10億円以上の費用を要する住宅販売プロジェクトを手掛ける事が出来る理由です。
さらには、この様な（10,000㎡）クラスの住宅用地はもっと巨大な500,000~1,000,000㎡といった土地開発のプロジェクトの隣地、近隣地に存在し、大手ディベロッパーにとっては規模が小さいことを理由に敬遠されるケースが多いです。
地方などの小型ディベロッパーは、目利き力を以てこの様な現場を発掘し、このように比較的小規模でな開発を行っていくのですが、そちらとのパイプがあることにより、実現できるプランになります。
ちなみに上記の「売建住宅）」事業をやっていく中において、最も重要なのが開発用地確保です。
あえて銀行融資がつかない用地などを狙い、一旦そこを買い上げて開発を入れたりすることでさらなる収益をアップをはかることも可能です。
権利書が不完全な状態になっているものや税金が未払いになっているものなど、Philippinesでも同様の事象があるのでよくわかりますが、一般マーケットプライスより格安の金額で押さえ、かつキャッシュ対応することで開発を進めて行きます。
賢い方ならお気付きだと思いますが、難易度の高い土地を仕上げることで利益率が各段に高くなるわけです
地元ならではの建築業者や地主の協力、更には投資家の資金力を結集し、この様な土地から140軒もの住宅街をつくりあげ、参加者の高い利回りを可能としているわけです。
また、こちらは不動産ビジネスの中でもconstruction会社の建設事業の情報ですが、インドネシアでも有数のconstruction company であるtotalindo社を訪問しました。
https://www.totalindo.co.id
先方は数名の役員含む6名が参加、こちらは通訳含む6名でのミーティングとなりました。
結論としては、これからの事業提携・および投資パートナーを探しており、提携のスキームなどは色々と調整出来るので、進出したい日本のconstruction会社にもうってつけのプロジェクトになると思います。
同社は、1996年の設立から、工業系、hotel系、商業ビル系、橋梁、社屋・公共、アパートメント、病院、ハウジングなど全般的に行っています。
Baliにもhotelがあるムリアグループからの依頼でのconstructionや、大手デベからの発注、政府系からの発注などのconstruction、また、アブダビでのconstructionなども請け負い、発注元も多岐に渡ります。
totalindo社がこの半年で政府系プロジェクトで抱えているプロジェクト一覧の一部を見せて頂きましたが、そこだけでも1兆3000億ルピア（130億円）ほどの受注となっていました。
実は、ここに継続的に日本勢が関与できるチャンスがあります。
Philippinesでも見てきたconstruction会社に存在する課題やビジネス背景が、ここIndonesiaでも同様に存在しています。
その点を我々もプレゼンさせて頂きましたところ、コイツ知っているな（笑）という雰囲気になり、そこからの話は早いものでした。
その課題というのは、政府からの入金の部分です。工期途中から完工納期のうち何度かにわけて、入金はあるのですが、初期コスト分自体を自社で負担しなくてはならず、そこを借入でまわしていくには金利負担が大きいということです。
最終的には政府から入金がありますが、途中の資金を上手に調達することがこのビジネスの鍵になります。
この部分を我々日本チームに期待しているわけです。
また、私自身バリを中心に事業を行ってきましたが、、以前からギリマヌク（バリ西部の港）から首都デンパサールまでの高速プロジェクトは噂となっていました。り
この高速ができると、我々が開発しているヌガラまで、今は3時間半ぐらいかかっているものが、1時間から1時間半圏内になるというものです。
実はtotalindo社ではバリ島でのconstructionプロジェクトも受託しており、まさにこの高速道路の建設を受託しています。
政府が土地提供で建設を民間が行う政府と民間のJVのプロジェクトとなっており、2022年末スタート、2024年終了の予定で動いているとのことでした。
バリに携わり15年ですが、高速ができるってずっと聞いてましたが、まさか目の前に実際に受注しているconstruction会社がいるとはおどろきでした。
一人でテンションあがっていたのは言うまでもありません。
こちらの高速constructionプロジェクトにも先ほどと同様にブリッジ資金による開発ニーズが存在するということです。
上記以外にも将来的な日本への人材流動化を見据えた日本語学校事業、Indonesia富裕層向けピラティス事業、Indonesiaの大学と提携の学生寮運営事業などがあります。
これらを実際に現地を視察しながら、経済状況や、高度経済成長感を体感し、自分に合ったスタイルで海外進出を描いたて頂ければと思います。
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