家が欲しい！_初めての家購入編_基礎知識４「良い不動産営業さんとは？」【不動産のプロ_家住まいラブ】

皆様こんにちは！
不動産仲介営業_宅地建物取引士の「家住まいラブ」です。

前回の記事では、「住宅ローンと銀行の特徴について」の大切さをお伝えしてまいりました。

どの銀行であればお借り入れの見込みが立つのか？
なんとなくでも感じ取っていただけますと幸いです。

今回の記事は「良い不動産営業さん」について考えてみたいと思います。

不動産の購入においては、3つの大切な要素があります。
・資金計画
・物件
・営業さん（不動産エージェント）

この３点がうまく機能したときに、最良の不動産購入に至ります。
今回は、そのうちの営業さんに焦点をあててみましょう。

営業さんの役割は非常に大きく、資金計画と物件をご案内し、お客様に大きなご判断材料を与えることになります。

良い物件を見逃してしまう事のないように、またはご希望と違う物件を購入することのないよう、担当する営業さんによって、購入のご決断や将来の暮らしを左右することになるかもしれません。

例えばですが、優秀な営業さんに運良く出会った場合

・資金計画→ライフプラン→物件の見学→お申込み→ローン審査→売買契約→ローン契約→現地立会→決済（引渡し）と、とてもスムーズに進みます。

何事もスムーズにお客様をご誘導できる営業さんは、以下のようなスキルを備えています。

・しっかりと資金計画を検討している
・住宅ローンの知識が豊富
・最適なローンを紹介している
・難しい状況でもあきらめずに住宅ローンを調べ、銀行にあたっている

・物件に関する知識が豊富
・物件の良し悪しをしっかりと説明している
・良い物件を探し出してくれる
・起こり得るリスクを正確に案内し、改善・対策方法を伝えている
・周辺環境を良く知っている

・税に関する知識が豊富
・アフターフォローをしっかり行っている
・困りごとが生じたら、しっかりと対応している

・お客様ご自身で判断できるようサポートしている
・お客様の気持ちをよく理解している
・現実と理想のギャップを埋めている

・押し付けず、お客様ご自身で決断ができるようにフォローしている
・何事にも真剣に的確に、素早く応答してくれる
・分からないことはいい加減な返答をせずに、すぐに調べて返答している
・分かりにくいことを分かりやすく伝えている
・高圧的ではなく、常にお客さまを尊重している

など、いろいろな良い点を備えております。
営業さんによってもそれぞれ個性があり、お客様と営業さんとの相性もあります。

その営業さんの何が良いポイントなのか？
どのポイントを押さえていれば優れているのか？は、ひとそれぞれ異なるため、一概には判断しにくいと思います。

営業さんの目に見える基準と言えば、代表的な資格で言うと「宅地建物取引士」を取得しているか、していないかが基準となるかもしれません。

宅地建物取引士を取得しているという事は、不動産という業務に真剣に取り組み、難解な試験を努力して勝ち取った証でもあります。

お客様にしっかりと物件について説明ができるという立場になりますから、常に知識をブラッシュアップし、正確な情報を公正的な立場でお伝えしなければなりません。

宅地建物取引士の役割は、単なる営業にとどまらず、お客様の利益を最大限に引き出し、リスクもしっかりとお伝えしていかなければならないのです。

その相反する内容を、お客様には常に的確にお伝えし、ご案内を続けていかなければなりません。
不動産の購入は高額なお買い物にあたりますので、嘘偽りなどあってはならないのです。

ですが、資格者だからと言って、必ずしも良い営業さんとは限りません。

今回はお客様によっても考え方が異なるため、難しいテーマだと思います。

それでも、この答えのないテーマに対して、少しはふるいにかけてどのような営業さんが良い営業さんなのか？を探してみたいと思います。

一流のアスリートやアーティストについて考えてみましょう

・一流であり、その中でも特に代表的なアスリートといえば？

どなたでもご存じな、プロ野球選手ドジャース大谷さん、元オリックス、マリナーズのイチローさんを考えてみましょう。

お二人とも野球が好きで好きでたまらなく、日々追及と進化を重ね、一流のアスリートになっても、なお高みを目指す選手です。

辛いとき、ケガをしたとき、記録を作った時、興奮湧き上がるスーパープレー、何もかもがドラマのような、生きる伝説のようなことを成し遂げてしまうのは、日々の努力の賜物だと思います。

生まれつきの運動神経や才能もあるかもしれませんが、それでも更にレベルの高いスーパースターになるには、努力に勝るものはないのだと思います。

・一流のアーティストはどうでしょうか。

プロは、センス、実力、パフォーマンス、感性、何もかもが別次元の高いレベルで、人を感動させる想像力、表現力を備えています。

例えば、日本を代表する歌姫MISIAさん。
1998年デビュー当時から、とてつもない才能を解き放っていましたが、今は更にその輝きを増し、毎年紅白のトリを務めるまでになりました。

パワフルなボーカル、澄んだハイトーン、R＆Bのリズミカルかつソウルフルな表現力、圧倒的な歌唱力はMISIAさんにしかできない次元に到達されています。

MISIAさんはずっと歌い続けていたいと、大好きな音楽に真摯に向き合い、努力の日々を重ねて手に入れている成果だと思います。

また、社会貢献活動や慈善活動を行い、その優しさや行動力も群を抜いているアーティストです。

一流のアーティストも生まれつきの才能も大きいかもしれません。
ですが、努力を重ね、一流のさらに先「スーパースター」になれる人はほんの一握りです。

ほかの人には到達できないところまで突き進んでしまう能力は、日々の努力の積み重ねと、誰よりも音楽や携わる芸術が好きだという強い気持ちを持っているのだと思います。

仮に、生まれつきの才能が他者よりも劣っていると感じている方であっても、常に努力を重ね、自分に打ち勝ち、ついにはトップまで上り詰めることができるほどの類まれなる「努力」という才能を身に着けているのだと思います。

そして、真の成功を収め方は才能だけでなく、精神力、人格を磨き、人としても魅力的な輝きを備えているからこそ、人々に愛され、成功を成し遂げられるのではないでしょうか。

不動産においてできる営業さんとは？

不動産業界も、いろいろな営業さんがいます。
本当に個性的な方もいれば、大人しい方もおりますし、まさにバリバリの営業マン、誠実な優しい営業さんというような方もいます。

できる営業さんはすぐにわかると思います。
オーラが違う、雰囲気が違います。

会った瞬間や、少し会話しただけで他の営業さんとはちがう、独特の何かを持っています。

嫌みなどは全くなく、心地よい会話、豊富な知識、優しくつつみこむような人柄、誠実な対応、しっかりとした安心感、何もかもがハイレベルであり、かつ自然体です。

普段の生活から裏表なく、自分の利益のことなどはどうでも良く、常にお客様の利益と満足度を最大限に引き出そうと考えているからこそ、自然に放っている独特のオーラがあるように思います。

商売のことよりも、
「お客様に本当に良い家で暮らしていただきたい」
「お客様に不動産を通して幸せになっていただきたい」
「かかわっていただいたすべてのお客様に喜んでいただきたい」
と、日ごろから誰かの役に立ちたいと、自分よりも他者に目を向けているはずです。

家は一生の中で最も高いお買い物ですから、絶対に後悔していただきたくないのです。

ただひたすら、お客様の幸せを願って、最高のお買い物となるよう不動産のご案内に努めています。

「本当にそんな営業マンいるの？」
そう思うかもしれませんが、間違いなく存在します！

私にも尊敬する先輩がいますが、まさにそのような方です。

ノルマや目標、会社の都合、上司への建前、自分の成績などは一切気にせず、ただひたすらお客様の喜びを追求し「いま何をお手伝いできるか？」「どうしたら喜んでいただけるか？」と、お客さまのために行動する営業さんはいるのです。

その行動が、お客様へプラスとなるアクションとなり、良い資料のご掲示や、良いご案内、良いご提案につながり、お客様が受けるメリットに対して、最大限の力を注いでいます。

不動産仲介ではお客様は購入する方だけに限りません。
大切な資産を売却しようとなさる、売主様と取引することもたくさんあります。

できる営業さんは、購入者とは相対する、売却するお客様、またそのお客様を担当する仲介業者も含め、取引に携わるすべての方のメリットを考えています。

不動産の取引は一方通行のお買い物ではないのです。
売る方のご都合、買う方のご都合、両者の都合を調和させる必要があり、ハイレベルな取引を進めていきます。

例えば新築戸建の取引で良くあるケースは、買主様は一般の方、売主様は業者のお取引です。

経験の浅い営業さんは、買主様の肩を持ちすぎた場合、売主様に不都合を追求してしまうことがあります。

買主様は一般の方で不動産取引に不慣れですから、当然フォローすべきです。

しかしながら、一般の方は取引に不慣れなために契約や規約の内容を無視した要求をしてしまうケースがあります。

例えば、駐車場の土間に見た目上のムラがあり、見栄えが悪いのでやり直してほしいなどのケース。
土間の仕上げは天候にも左右され、ムラが出来てしまう事はどんなに腕利きの職人さんでも起こってしまうことなのです。

新築であっても、機能上問題がない程度の軽いものであれば、土間の打ち直しなどはまずやり替えることはしません。

言うのは簡単ですが、直す方はそれだけで数十万という費用や日数、人員も要します。

軽度な程度のムラであれば、土間は数か月もしますと、車の乗り上げや経年の汚れで何がムラで汚れなのか気にならないようになってしまうのです。

新築を購入されるお客様には、確かにお気持ちの面では申し訳ない点でもありますが、規約など売主様から契約時にあらかじめご説明をうけ承諾して契約していれば、仕方ないと割り切る必要もあります。

あまりにもひどいムラになってしまったのであれば、売主様もこれは確かにひどいですね、と対応していただける可能性もあります。

どの程度が軽度で、どの程度がひどいものなのかは、主観にもよりますので、業者によってある程度の基準を定めている場合があります。

新築戸建を未完成のうちに契約したお客様は完成を待つしかなく、たしかに新築ですからきれいな家が欲しいはずですし、そのお気持ちも良くわかります。

ですが、完璧な家を相手方に求めてしまうことは、筋違いな要求につながってしまうことになる場合もあります。

工作機械で作っている精密部品とは異なり、家は職人さんの手作業によって組み上げたり施工しているものですから、誤差の範囲という基準を設けてあり、その誤差は完全に免れることはできません。

にもかかわらず、完璧を要求されては、売主様としては困り果ててしまいますので、そうならないように仲介業者は双方の間に立ちます。

基準があり対応できないことを売主様が主張しても、仲介業者がそのジャッジを誤れば、買主様の主張に同意してしまい、売主様が痛い目を見てしまうことになります。

できる仲介営業さんは、ダメなものはダメ、出来ることは出来ると、しっかりと線引きが出来ており、買主様にも売主様にも公正な判断とその見解をお伝えし、ご理解をいただいています。

ただ、そのようなケースでお断りをする際にも、言い方は決して不快ではなく、理路整然とした規約の内容をお伝えするだけでなく、相手を思いやり、気持ちのケアもしながらお伝えしているため、お客様もしっかりとご理解をいただけるのです。

そして信頼関係が築けている営業さんであれば「営業さんがそう言うのであれば、仕方ないですね。たしかにこちらも言いすぎました。」と、きっとご納得をいただけるはずです。

このような難関も経験しつつ、あらゆることを真剣にお客様と向き合い続けることで、その気持ちや信念が自然と営業さんからあふれ出してお客様に伝わり、そのお客様は本当に営業さんを信じて判断ができるようになっているのだと思います。

「本当に良い家が見つかって良かったです！ありがとう！」

このような思いを感じていただけるよう、ただひたすらにお客様に向き合う営業さんこそ、総じてレベルの高いご案内を自然体で行っています。

不動産は高いお買い物、お客様が後悔するようなことがあってはいけない！

とても残念ではありますが、売ったら終わりの営業さんも存在します。

お客様に正確な情報を伝えたら検討していた物件を辞めてしまうかもしれないと、リスクやデメリットに対して、ありとあらゆる良い言い回しを考え、事実を濁してしまうこともあります。

営業成績が欲しいために、お客様を言いくるめてしまい、無理やりアプローチや説得をして強引な契約に漕ぎつけたり、不安材料を押し付けてすぐに契約しないと売れてしまうとあおったり・・・。

このような行為は、会社の都合や営業さんの都合であって、お客様のことを大切に思っていないからできることです。

なかには、社長や上司の考えを押し付けられ、仕方なくやっている営業さんもいるかもしれません。

ですが、良い営業さんはそのような会社では働き続けません。
お客様と自分に嘘をついてまで、そんな営業をしていたくはないからです。

一方で、そのような営業に慣れきってしまい、善悪の判断すら間違えてしまっている営業さんは、その場しのぎの発言や良いことづくめの発言をまくしたててしまっているかもしれません。

世の中に良いことばかりの完璧な不動産なんて存在しないのです。

その物件の良し悪しをしっかりとお伝えし、どのように優れた物件なのか、どのようなウィークポイントやリスクが潜んでいるのか、知り得る限りの情報は正確にお伝えしなければいけません。

誤った判断材料を与え、お客様がご決断を間違えるようなことがあってはならないのです。

決断は営業さんがコントロールするものではありません。
お客様がご自分でしっかりとご決断できるように、正確な情報を提供する、ただこれだけで良く、お客様を見守り、失敗をしないようにフォローをするのが営業さんの役割です。

それでも、結論が出ないお客様が営業さんに意見を求めた時には、客観的な意見と、営業さんの主観的な意見をお伝えし、お客様が最終判断ができるお手伝いをするのが良い営業さんです。

余計なお世話かもしれませんが、このような事例をかんがえてみましょう。

夫婦間で意見がまとまっていないのに、どちらかが自分の意見を優先させ、強行突破で家を買おうとしている場合、良い営業さんであればまずはご夫婦で納得いくまで話し合い、不動産の購入を見合わせることをお勧めするでしょう。

Aご夫妻「最近、知り合いが家を購入したので見学しに来ました。」

営業さん「かしこまりました、それではご見学も楽しみだとは思いますが、その前にご予算をしっかり把握して、その中で良い物件を選んでいきましょう」

Aさん夫「いえ、予算は大丈夫です。もうある程度欲しい物件を決めているので見に行きたいです。」

Aさん妻「いえ、私は支払いが心配なので、もう少し予算を抑えて物件を探しても良いと思っています。これから子供が増えるかもしれませんし、私もいつか産休に入ってしまうこともあるので、安心な支払額にしたいです。」

Aさん夫「そうは言っても、ある程度の予算を出さないと駅近くに住めないし、とりあえず見せてください。」

営業さん「かしこまりました。お二人のお気持ちは各々理解いたします。ですが、大変恐縮ではございますが、少々ご希望が異なっているようですね。このままご見学やお探しになっても、ご購入に至る可能性はとても低いです。なので、しっかりとご条件を整理してからご見学にいきませんか？」

Aさん妻「そうしたいですが、もう気分が乗らないのでまた改めます。」

Aさん夫「なんだよ、見たいって思ってきたのに、せっかくだから話を聞いてもらって、見せてもらえばいいじゃないか。」

営業さん「それでは、お二人のご意見を私が整理していきますので、客観的なアドバイスも交えて、お二人のご希望に添えるような物件をご紹介いたします。どうしても、ご主人様がご覧いただきたい家が気になるのであれば、予算的なところもしっかり計画しますので、まずはご一緒に考えてみませんか？」

このようなご夫婦の場合、お二人とも家を欲しい！と思っているのであれば、資金の計画を立て、ご希望を整理していくことで購入に至ることもあります。

ですが、このようなケースでは、ご主人様は家が欲しくて、奥様は潜在的にまだ家を欲しいと思っていない場合があります。

今は家が欲しくない、買う時期ではないと、ご自身でなにかしらの理由を抱えている限りは、どのような家を見ても、どのようなご相談をすすめても、根本的に買おうとは思っていないので、購入に至ることはありません。

もしも、ご主人様が奥様を説得するようなかたちで、半ば強制的にでも家を購入してしまった場合、後で揉めて喧嘩になり、最悪は離婚という事にもつながりかねません。

それならば、最初から家を買わずにいた方がダメージは軽く収まります。
家を買ってから離婚となれば、その家の処分は簡単ではありません。

オークションやメルカリなどと違い、家はそんなに簡単に売れるようなものではありません。

家を買うには多くの方が住宅ローンを組みます。
すると、土地・建物には銀行（保証会社）の抵当権が設定されます。

将来売ろうとした場合、その抵当権を抹消できなければ引渡しが出来ず、抹消するためには残りのローンを完済できるように、残債より高く売るか、売却しても不足してしまう残債額は自己資金を用意するしかないのです。

もし先程の事例で、ご主人様のご意見が強く、購入する方向にお話がすすんでしまっているとして、関わった営業さんも自分の成績のためだけに家を売りたい方だったら、奥様のお気持ちをスルーして、物件の良いところばかりを誇張して契約を進めてしまうかもしれません。

他人の事だし、買った後のことはしらない・・・と。

本当にこのようなことは、あとで後悔するお買い物にもなりかねず、お客様に真剣に向き合っていれば、まずは注意を促すところからご案内を進めていくはずです。

不動産の購入はそんなに簡単ではない、時にはお客様の人生を左右することもあるのです。

お客様のことを真摯に想い、自分の利益だけを優先させてしまう営業さんが少なくなる社会になっていくことを切に願います。

ちょっと寂しい事例をお話ししましたが、実際に経験したようなことです。

では、気持ちを切り替えて、より具体的に良い営業さんが備えているスキルや個性に注目してみましょう。

良い営業さんが備えているスキルや個性とは？

豊富な知識と経験に加え、営業さんごとに異なる個性が重要になってきます。

「物件に関する」知識
・エリアの特徴
・周辺施設や道路環境
・最寄り駅とその周辺の利便性
・対象不動産にかかわる法令について
・都市計画
・水害や地震（地盤）について
・建物について
・施工業者の特徴
・土地の状況、リスクについて
・造成計画
・上下水、ガス等引き込み工事について
・外構計画
・間取り
・風水、家相
・ゴミ置場や自治会について
・アフターサービス

「住宅ローンと税金」の知識
・住宅ローンについて
・団体信用生命保険、特約の内容
・不動産取引にまつわる税金について
※詳細は税法上、税理士や税務署職員でないとお答えできませんが、概要を熟知している方
・住宅ローン控除について
・給付金の対象か非対象かについて

「失敗と成功」経験値の高さ
・あらゆる案件を取り扱ってきたか（新築、中古、戸建、マンション、土地、投資物件、事業用物件）
・取引件数は多いか
・得意エリアは広いか
・業界歴は長いか
・事前にリスクを説明しているか
・物件に関わる不利な情報を正確に伝えているか
・ミスを起こしてしまっても、すぐに謝罪しリカバリーしているか
・致命的なミスは起こさないよう、慎重に説明や取引を進めているか
・未完成物件の場合、図面を読み取り、その計画を伝達できるか
・土地の場合、建築をする為の費用やリスク、計画を伝達できるか

「営業さんの個性」
・常にお客様のことを第一に考えている
・レスポンスが早い
・情熱的
・しつこくない
・一方的でない
・思いやりがある
・会話の論点が的を得ている
・知りたい情報を常に先回りしている
・優しい
・身だしなみが整っている
・誠実、正直
・嘘をつかない、あおりを入れない
・間違うことが若干あってもすぐに謝罪し、訂正内容を説明している
・営業さんや会社の利益を一切押し付けていない
・取引に関わる全ての方のWIN-WINを構築している
・公正である
・冷静である
・何事も率先して引き受けている
・スケジュールや準備など、的確なタイミングでわかりやすく案内している
・家族構成とライフスタイルを理解したうえで、住まいの提案をしている

など、個性に関してはキリがなさそうですね（笑）

個性の中でも、一番大切なことは「お客様の利益や喜びを第一にしている」この気持ちが強く、ただそれだけを突き詰めている営業さんほど、結局はほかの個性も同時に備わりハイレベルになっていきます。

お客様の利益や喜びを、ただひたすら突き詰めれば突き詰めるほど、嘘などは絶対につきたくないはずですし、オーバートークなどはしたくなくなります。

相対する相手方に対しても、嘘偽りなく正確な情報や気持ちの真意をお伝えし、理解と共感を得て、取引を安全に進めています。

正確な情報をお客様にお伝えし、隠蔽工作など一切しないことが、結果としてお客様ご自身が納得して不動産の取引ができる環境づくりになります。

例えば、同じ物件を見学する場合であっても、営業さんによって会話や接し方が異なります。

営業Aさん「これは良い物件です。好立地でほかにない物件ですよ。建物の質や間取りも良いですし、すぐにお申し込みが入ってもおかしくない人気の物件です」
と、自信をもってお勧めしてくれました。

なので、勇気が出て購入しようと決意できました。

一方で、

営業Ｂさん「この物件は環境が良く生活も便利ですし、建物も高品質です。ただし、水害ハザードマップでは浸水想定エリアに入っています。

浸水想定高さは0.5ｍほどで膝の上くらいまでの浸水が想定されています。
ただし、この物件の場合は前面道路から１ｍほど宅盤（建物が建っている地盤面のこと）が上がっています。

建物までは浸水しない想定ですが、車庫スペースは浸水する可能性があります。もし事前に、車を一時避難できれば建物の被害は免れそうです。

水害の起こる回数はそう多くはないかもしれませんが、時には起こり得る可能性もあります。

そのリスクを許容してでも、魅力的な点が多ければご検討いただいてよいと思います。ですが、リスクを許容できなければ見合わせた方が良いかもしれません。」

どちらの営業さんが良いのか、お客様との相性にもよると思います。

Aさんのように、ノリが良い営業さんも気持ちよく購入できるかもしれません。
Bさんのように、丁寧なご案内を心がけて、リスクもしっかりと説明している営業さんであれば、将来の生活もイメージしやすいかもしれません。

それでも大切なことは、営業Ａさん、営業Ｂさんどちらとも嘘をついていないという事です。

営業Ａさんは、お客様が気に入った物件を買い逃してしまうことが無いように、誠心誠意お勧めしているのであれば、良い営業さんと感じていただけるでしょう。

しかし、本当は購入を迷っている物件なのに、何が何でもお申込みしていただこう、などと考えている節があれば、ＮＧな営業さんという事になります。

営業Ｂさんは、事実をお伝えしたうえで、メリットの点だけにとどまらず、デメリットのポイントをどう解消していくのか？をご案内しています。

お客様のご契約を焦らずに、しっかりと良い物件を見極めていただけるように、この物件に決めていただく必要はない、別の物件をご紹介すれば良いと考えています。

ただし、ほかの物件でなかなか良い条件のものがなく、今後も出る可能性が低いエリアなどであれば、リスク面と希少性を説明します。

どの不動産にも必ずメリットとデメリットが存在します。

デメリットを多く感じる物件は購入する気にならないと思いますが、少々のデメリットであれば、その解消方法や価格次第ではメリットを感じられるようになるかもしれません。

メリットを多く感じる物件は、前向きに購入を検討されると思います。
少々のデメリットであっても、魅力を感じる物件であれば、失敗の可能性は少なく、総じてご満足いただける物件になるでしょう。

どのような物件にもデメリットは必ず存在しており、完璧な不動産などはまず存在しません。
デメリットについては、対策方法や軽減策を確認しておくと良いでしょう。

デメリットに対して「大丈夫です」と安易にお話ししている営業さんよりは、真剣にそのデメリットについて改善案を考えている営業さんのほうが、信用できそうですね。

ただし、そのデメリットに執着してしまうと、実際にはご希望に近い物件であっても、買い逃してしまうかもしれません。

いざ暮らしてみれば、そのデメリットが軽度のものであれば、メリットの方が上回り、さほど気にはならなくなるものです。

メリットとデメリット、あちらを立てればこちらが立たずという不動産の特性を考えつつ、取捨選択をする必要があります。

時には、デメリットすらメリットに感じるような逆転の発想をしてみることも良いかもしれません。

Aさん夫「駅から少し遠いけど、静かでいい住宅街だよね」

Aさん妻「そうだね、子育てや買い物も便利で、落ち着いてていいよね」

そうですね。
皆様にとって、完璧ではないにしても気に入っていただける物件がみつかると良いですね。

完璧！なんて感じる物件があれば、それは奇跡的な出会いです。
それでも、しっかりとリスクは確認しておきましょう。

不動産を検討する際には、トレードオフの心構えを大切にしていきましょう。

この記事の終わりにあたり

今回は「良い不動産営業さんとは？」について考えてみました。
正解のないお題ですので、なかには「いや違う！」と思った方もいると思います。

ですが、不動産の購入や売却には営業のマンパワーの良し悪しに左右されることもあります。

皆さまにとって、相性の良い優秀な営業さん（エージェント）が見つかると良いですね！

それでは、次回の記事は「物件の良し悪しや探し方」についてご案内いたします。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました！
またの記事でお会いしましょう！