わたしの紹介（不動産編）

　はじめまして。『家で泣かない。』（通称：イエナカ）管理人の岩カキコです。こちらの自己紹介は2020年に公開した内容を2021年7月に改めて編集したものです。

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※2020年に始動していた「イエナカ」活動ですが、ひとり娘の不登校問題が発生し、正直それどころではなかった為（笑）、全経済活動を停止してその解決に取り組んでいました。（現在娘は無事、青春を謳歌中w）

当時読んでくださって、更新を楽しみにしてくださっていた方々には改めてお詫び申し上げます。

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私の自己紹介（不動産以外）はこちらです↓

https://note.com/ienaka2021/n/nf5502a9e50a1/edit

今回は、『家で泣かない。note』で発信の中心になることが予想されている「不動産」と私のつながりについてご紹介したいと思います。

　正直、私の中ではもうここまでくると、「腐れ縁」という印象がしています。切っても切っても追いかけてくるもの･･･。それが私にとっての「不動産」です。

■不動産とわたしの因縁概要

　まずは時系列に主な出来事をピックアップしたいと思います。

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＜第1章＞子供時代～結婚終了まで
■借地だった土地を祖母と祖母の姉の時代に購入し、父親の代で権利関係を整理して合筆単独所有を達成。両親はその土地で約40年商売をしていました。

■1985年頃 両親が大家業を開始。近隣と日照や電波の問題でとても大変だった話あり。（そこから35年以上、大家として経験した各事件、事故、トラブルエピソードを家族として体験し共有。）

夜逃げ･滞納･店舗空き巣（未遂）･近隣境界問題･近隣セットバック後の塀問題･水漏れ･町会費問題･賃借人の狂彼女が飛び降りる（無事）エレベータ―改修、生まれたての捨て猫をエントランスに置いて行かれ、子猫15匹保護（動物園状態で家族総出で育児+飼い主探し）など継続してハプニングが起こっています。


■2002年頃 自身が借りていた賃貸物件で敷金+現状回復トラブルに遭ったことで法律について学び始める。

■2005年 不動産業従事者であるスーパー営業マンと結婚。不動産現場の裏事情に少し詳しくなる。新築から1年落ちの都内マンションを新居として購入。

■2007年 宅地建物取引主任者資格（現･宅建士資格）を約半年の勉強で5問免除なし1発合格。（司法書士試験の登竜門的意味だったが、のちに妊娠･産後育児で司法書士試験は1度も受けずに挫折）直後にリーマンショックが起こる。

■2011年 ワンオペに絶望し離婚。（一方で結婚時に購入した新居マンションがまさかの微益売却で終わるというミラクルが起こる）

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＜第2章＞離婚～現在まで

■結局、独身時代～結婚、出戻りまでに計5物件、計6回の転居引越しを経験。

■離婚後の経済的自立に吐血とめまいを繰り返すような困難を極めながら、複数のブラック不動産業者等を含め、1.2年で4社転職（4社目は契約社員）転々とし、辛酸を舐めまくる。（敗因は社員登用にこだわった為と思われる）

差押え+競売開始決定をされた所有者の相談等も経験し、破産や債務整理に陥る不動産オーナーのある種のパターンを知ることになる。

■某都市銀行の不動産担保評価の部門で、金融機関の不動産担保評価基準を学び、年間約800件前後の物件の現地調査、役所調査、担保評価を約4年間担当する。（トータルで約3000件超の不動産の現地に赴き、評価を行った。）

■会社員として最後に入社したのがリノベ再販を専門とする中小宅建業者。宅建士としての契約書･重要事項説明書作成等のほか、収益不動産の仕入れ～リノベ～再販までのスキームの中で、満室化の工程や所有物件の管理業務も担当。宅建士としては珍しく、不動産業（売買･賃貸･リノベ･管理･再販）という、各部門の境を越えた業務を担当し、一連の繋がりと影響を把握することが出来た。区分マンションの競売入札手続き等も同時に担当。

■2015年 両親が1棟目の不動産の借入れを完済。

■2018年 両親2棟目の収益不動産を購入。投資系不動産会社の新人営業担当者（仲介）に殆ど不動産知識がなく、さらにマイソク1枚で契約しようと決心していた父親に、かなりの衝撃を覚える出来事が勃発。見ていられず私がほぼ仲介の仕事を代行することに。
購入後、空室対応策の提案を父親に行い、父はそのうちの50％ほどを実行。現在も満室稼働中。

■2018年秋 不動産業者を自主退職し、個人事業主へ。

■2021年 両親3棟目の不動産を購入。（価格上昇中のため、まろやかに反対したが、聞く耳持たずにノリノリで購入する父。秋の引渡し待ち）←今ココ。

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　第3章以降は、自分自身が真正な大家さんになってからだと思っています。出来ることなら相続は放棄して自分で買いたいです。

■わたしの得意分野は、
金融機関目線の評価の部分と空室対策

　私はそういうわけで、金融機関の不動産担保評価部門から不動産業（売買･賃貸･リノベ･再販）まで、不動産関連業務でおよそ全体像を把握できる程度の経歴を専任の宅建士として積みました。


得意なのは土地･建物評価における銀行目線の知識とオーナー側の空室対応です。特に、不動産業者という業界のプロの空室対策の施策を経験したことは非常に大きな学びとなりました。

　私が所属したチームは、会社が仕入れた築20年以上の中古収益不動産について、各エリアでほぼ最高平米単価レベルの賃料での満室化に毎回成功してきていました。（※新築を含むエリア最高レベルの賃料です。）


プロの業者は、築数十年の物件を新築の賃料と闘える物件にできるのですから、昭和の情報からアップデートできていない穏やかな昔ながらの個人大家さんからすると今後、とてつもなく怖い相手となります。


私は実家が個人大家業を営んでいることもあって、こうしてプロがどんどん賃貸業へ参入してきている中での個人大家さんの空室対策アップデートが今後、生き残りにおいて非常に重要であるという危機感も持ちました。

■2018年に父親が2棟目の収益不動産を購入した際の衝撃

　NOTEを作ろう！と思い立った次の大きな出来事は、比較的最近の出来事です。私が最後の不動産会社を自主退職する直前期に、私の父親は2棟目の収益不動産を購入しました。

ところが。


これだけ長い間、大家業をしていて、会計にも税務にも詳しく、40年以上も自営の零細企業を運営してきた私の父親。しかも商学部出身。さらに言うと不動産投資に関する本も昔から何十冊も読んでいました。


それなのに全然、
不動産購入についての知識がなかったのです。


　金融機関の事や融資に関する知識は、事業を経営していたので比較的ありました。でも、不動産購入の時には「絶対に外してはならない目線、チェックポイント」を全て外すくらいの惨状でした。


これには正直、
娘の私が一番ビックリしました。

　私の父は「石橋を叩きまくった後に、やっぱり渡らない」というくらいの、超慎重･堅実で保守的な人物だからです。


そんな人が
こんなことをするなんて考えられない！


…私にとっては、その位の衝撃でした。

　こんなに堅実で慎重で勉強家である人でも、人生の中で何回もない大きな契約においては、こんなことが起こり得る。


…ということは、


もっと一般的な人であったら、きっともっと凄いことになっているに違いない･･･。というのが私の感想でした。

　私は、自分の不動産の知識というのは「自分がまだ大家ではない」という事実がある事から、あまり価値的ではないのではないかと思っていました。

けれども、実の父親の色々な不動産に対する「不足」を目の当たりにし、私はきっと「お役に立てるはず」と今現在は自信を持って、思っています。（お父さんありがとうｗ）

昔ながらの個人大家さんには
これからも土地や地域の豊かさを守ってもらいたい。

　私の父は元々地元で40年近く商売をしてきたことから、地域の商店街連合会や町内会での役割も果たしてきていました。（本人はいやいやでしたが）

そして、ここ数年間でとても顕著になったのは、大小問わず、企業の「商店街」脱退や、分譲マンション1棟全体の町内会脱退など、簡単に言うと「小銭と善意の出し渋り」でした。

「おかげさま」とか「相互協力」とかそういう形のない豊かさが地域から消えつつある印象で、みんな「損したくない」と「少しでも得したい」という狭間で感性が発展していっているように見えます。

　これはとうとう30年も続いてしまったデフレ経済によるものなのかもしれませんし、合理化を追求し続けた末に、多くが行きつく結論でもあるのかもしれませんが、実際に現場でそれを見ると、非常に殺伐としています。

　例えば、商店街の加盟･脱退に関しては、近年、自治体の商品券の助成などが何度かありました。（新宿区商品券など）すると、そういう時だけ、加盟させてくれと言って入り、他の方が無償奉仕でその他多くの運営をしているのに商品券の恩恵を享受し、利益を受けられる時期が終わると「脱退する」と言い出すような商店があるのです。

 　直近では大手不動産会社が分譲したマンション（管理会社も大手のまま）で、管理組合の総会において「町内会脱退」が可決したので脱退する、というものがありました。管理組合の議決にいちゃもんを付けられる相手は居ないので、分譲会社も管理会社も責任はありませんけれど、


「あなたの家の子供は、お祭りやお餅つき行かないの？？」「あなた方家族の豊かさって、家族内だけで成立しているの？」って言いたくなります。

子供が居ないというのなら、「あなたは小さい時に近所の神社のお祭りに行かなかったのですか？」と聞きたいです。

　みんなその土地や地域の人々の豊かさや土地の神様に見守られて大人になってきたのです。それを受け取っていながら自分は貰いっぱなしで1円も損したくないと言い張るなんて、何となく金銭の問題だけではない気がします。


　今は、災害リスクも高まっていることから、地域で連携していくことが非常に重要であると、被災地域の方々は口を揃えて言っていますけれど、実際に被災しないと分からない人たちというのが都心部では増加し続けているのかなと感じます。（地域の宅建協会も現在では賃貸契約時に町内会への加入をセットで条件付けすることを講習会等で強く推進しています。）

　不動産の市場でも、プロの宅建業者は「取れるものはすべて取る」「支払わなくて済むものは1円も払わない」というのが基本スタンスになってしまっていると感じます。これは、企業として生き残りをかけて利益を最大限に出して行く、というのが使命だという事も理由としてはあるのですけれども、

正直、私が2018年秋に最後に所属した宅建業者を自主退職した理由のうち、大きな1つはここにありました。（それでも零細不動産業者の中ではかなりのホワイト企業でした。）

　私は、短期間であってもオーナーとして地域に属する気持ちをきちんと整えて実行しなければ、譲受人がそれを継承することは絶対にないと思っていたために、地域への貢献という基盤を整えて受け渡すことを重視していました。

それが利益を食い潰すほどの支出であれば問題でしたが、大概は1棟で数千円レベルの話でした。2億円の商品の4000円（0.002％）とかっていう話です。


　けれどもやはり、今の日本の経済状況で、一般企業ではそうした「合理的でない出費」を理解できる人材というのは残念ながら殆ど居ないのです。企業の多くがそれどころではない戦場にいるというのもあるでしょう。


土地の魅力や豊かさをつくっているもの、
守っているものが何かを知らないからです。

　私の場合は、その件に加えて、善意の近隣土地所有者が無償で境界立ち合いに来て下さった時の、会社側（実際には直属の上司）の対応に本当に失望したため（この件は改めて書きます）、それだけが理由ではありませんでしたが、会社を辞めることにしました。

こういう企業からすれば「よく分からないことにエネルギーを使う人材」である私は、この会社にとっては価値のない人材だとも思いましたし、そうした思想に近い理念は雇われている分際で人の会社に押し付けるものではなくて、自分の会社でやることだと思ったからというのもあります。


また私は、そうした人々の真の幸福に貢献しない企業の活性化に加担するよりも、土地や人々の豊かさをこれまでずっと守ってこられた個人大家さんの未来に力になりたいと強く思っています。

大家･わたしの父の生き方

　私の父親は、長年大家業をやってきましたが、前述の通り不動産の売買に関しては全くのド素人であり、1棟目はバブル経済直前期で金利が6％後半という時期に新築。2棟目は見て居られず私が無償で仲介サポート、3棟目は世界的にコロナ大流行の経済政策として、アメリカを筆頭に史上最大級･前代未聞のバラ撒きジャブジャブ政策による株高･不動産高を記録している最中にあろうことかビビッときて、内見せずに満額で買付という…(;'∀')


ちょっとあり得ない病的レベルの問題を抱えている大家さんです（笑）。
（※株や何かもそうですが、価格が上がると買いたくなる人って、一定割合でいるのだと思います…。）

　けれども、その点を覗いては、私は大家さんとしての父を非常に尊敬しています。

　別に、今から述べる全てがあるべき姿というわけではないですが、私の父は自分の物件を出ていった賃借人さんに対して、滞納を除き、敷金を返さなかったことがありません。

それだけでなく、退去後のクリーニング費用に関しても基本的に賃借人さんの敷金から相殺することはなく、大家側の運営経費として出しています。

本当に本当にひどい状態で返却された場合に限って、修繕費用を貰うこともあったようですが、35年以上の大家経営の中で、敷金から修繕費の相殺をしたのは2.3件だったそうです。

　

　プロの宅建業者がオーナーだった場合、「取れるものは最大限に取る」が基本となりますから、こうしたことはまずあり得ないです。それに取れるものを最大限に取った方が、もちろん健全な運営を維持することも出来るでしょうから、父の方針が正義だとも正解だとも私自身は思いません。

ただ、どうして父がそうした判断をするのか、というところにはこうした考えがあるからです。

「いつかこの町を出て行く賃借人さんが、気持ち良く新しい人生を再スタートできるように。そして、この町での思い出や時間が素敵だったと思えるように。いい大家さんの家に住めて良かったなと思って貰えるように。」

　その為に、父は大家業をできる限り双方の幸福を実現する気持ちの元に運営しています。自分だけ少し小銭を得をしたからって、賃借人さんが嫌な想いをしたら何も嬉しくない。それを繰り返せば、自分は自分の人生という最大の宝を台無しにすることになる。そう考えているのです。

　私は仕事がら、これまで多くの地主さんにお会いしてきました。古くからその地域で大家業をされている方々は皆、同じような考えを持っていることに気づきます。自分を支えてくれている土地に対し自分が出来ることを考えて、人々の豊かさや地域の平和、安全を大事に守っていらっしゃいます。

　古い考えと言われればそうかもしれませんが、私自身、こうした人々に見守られて豊かな子供時代を過ごし、大人になったという思いがありますので、こうした考えの大家さん達には出来るだけ未来にも残って、それぞれの土地の豊かさを守り、人の温かさ、土地の温かさというものを地域で広げていっていただきたいと考えています。また、その為に自分が出来ることをやっていきたいと思っています。

※現在、まだ始動準備中ですが、個人大家さんのための空室相談業務を細々と小さく始めようと思っています（笑）。ご興味のある方は、【始動準備中】とありますが、こちらのサイトをご覧いただければと思います。

開始時期なども現在まだ未定ですが、お問合せ頂ければ、始動前対応も出来る限りしたいと思っています。（始動前準備段階につき返答にお時間を頂く場合がございます。）

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