ワンルームマンション経営の教科書-入門編【重要部分まとめ】

こんにちは！不動産投資の、本要約チャンネルの徳川です。今回は「ワンルームマンション経営の教科書【入門編】」をご紹介します。この本は、ワンルームマンション投資の基本から実践までを網羅した初心者必携の一冊です。では、さっそく本の内容を詳しく見ていきましょう。

まずはじめに結論からお伝えしていきます。
この本を実際に読んで、個人的に重要だと思ったポイントは以下の３つです。

① ワンルームマンション投資の魅力
ワンルームマンション投資は、初期投資が少なく、賃貸需要が高いため、安定した収入が期待できることが最大の魅力です。

② 投資リスクの管理
投資にはリスクが伴いますが、この本では空室リスクや金利上昇リスク、管理費の上昇リスクなど、具体的なリスク管理方法が詳しく説明されています。これにより、投資家はより安心して投資を行うことができます。

③ 成功するためのポイント
成功するための具体的なポイントとして、立地選びや適切な物件価格の見極め方、信頼できる管理会社の選定などが重要になってきます。

それでは各章を解説していきます。

第1章　ワンルームマンション投資とは？

その名の通り、ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋を購入し、それを人に貸し出し、家賃収入を得ることを言います。一般的なマンションやアパート一棟に比べて、価格が低く、投資への敷居が低い為、会社員に非常に人気があります。

最近では、都心部のワンルームマンションは入居率も高く、安定した運用が期待できることから、20代の若者や女性の投資家も増えています。しかし、簡単に始められる反面、詐欺に遭うリスクもあるので細心の注意が必要になります。

投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは物件を売却したときの利益を指します。どちらかというと、ワンルームマンション投資は“”インカムゲインを狙った長期的な投資”ということを覚えておきましょう。

近年では、都心のワンルーム価格は高騰しており、購入後数年でキャピタルゲイン（売却益）を得るような方も現れています。
インフレの影響は不動産投資にはプラスに働く側面もありますね。

次章では、具体的なワンルームマンション投資の仕組みについて詳しく見ていきましょう。

第2章　なぜワンルームマンション投資が会社員に人気なのか？

まず、ワンルームマンション投資の基本的な仕組みと、なぜ会社員に人気がある投資なのかを解説していきます。

ワンルームマンション投資で利益を得る流れを簡単に説明すると、物件を購入して賃貸に出し、毎月の家賃収入を得る、これが基本となってきます。

購入資金としては、自己資金のほかに銀行からのローンを利用することが一般的です。自己資金が少なくても、銀行ローンを活用すれば手軽に始められます。融資基準はありますが、年収500万円以上、勤続3年以上、上場企業に勤めている人や公務員や国家資格保有者などの職業が望ましいなど、一定の基準を満たしていれば融資を受けることができるのです。これらの事から、不動産投資を始める20代から30代の会社員投資家が増えていったという訳です。

次に賃貸経営の流れを学んでいきましょう。まず物件を選び、購入後は賃貸管理会社に運営を委託します。管理会社が賃借人を見つけてくれ、契約手続きや家賃の回収、物件のメンテナンスなどを代行してくれるという流れです。運営はプロにお任せできるのも魅力の一つですよね。

続いて物件の選び方ですが、特に立地の選定は大切になってきます。都心の駅近物件は常に需要が高く、空室リスクが低いです。また、築年数が新しい物件や設備が充実している物件は人気があり、すぐに買い手がついてしまう点は注意しておきましょう。

これで基本的な仕組みはお分かりいただけたでしょうか？
次章では、具体的な購入プロセスについて詳しくお話しします。

第3章　なぜワンルームマンションが投資に適しているのか？

この章では、ワンルームマンションが投資に適している理由を、物件の選定から購入、賃貸開始までの流れに沿って紹介していきます。

まずは物件の選定です。この部分が最も重要なポイントとなります。不動産投資には一棟マンションと区分マンションがあり、それぞれに新築と中古が存在します。一棟マンションは収益性が高いものの価格が高く、個人投資家には難しいのが実態です。

地方の中古一棟マンションも、融資の困難さや高リスクが伴います。対照的に区分マンションは一部屋単位で購入可能な為、一般的な会社員でも始めやすく、自己資金も少なくて済みますが、利回りは低い傾向にあります。特にワンルームマンションは都心部での単身世帯の需要が高く、安定した投資対象となります。
安定性と堅実性を求めるなら、都心部のワンルームマンション投資が最適だと著者は述べています。物件の選定については、信頼できる不動産業者と相談しながら、自分に合った物件を見つけていきましょう。

次に購入手続きです。物件が決まったら、契約書を作成し、ローンの申請を行います。この際、必要な書類を揃え、銀行の審査を受けることになり、審査が通れば、物件の購入が完了します。

購入後は賃貸管理を始めます。賃貸管理会社と契約し、物件の賃貸募集を開始します。賃借人が決まれば、契約手続きを行い、家賃収入がスタートします。

最後にメンテナンスですが、定期的な点検や修繕を行うことで、物件の価値を保ち、安定した収益を得ることができます。

このように、ワンルームマンションの購入プロセスはシンプルですが、各ステップでの注意が必要です。次章では、いくらから投資が可能なのかを具体的に紹介していきます。

第4章　ワンルームマンション投資はいくらからできる？

さきほどの第2章でも解説した、ワンルームマンション購入についてですが、実際いくらの蓄えがあれば、投資を始められるのでしょうか？

結論からお伝えすると、実はワンルームマンション投資はフルローンが可能で、自己資金0円でも始めることができます。
ですが無謀な投資は避けるべきだと著者は警笛を鳴らします。
ローン返済は家賃収入で賄えますが、空室期間や修繕費を考慮し、最低でも60万円程度の貯蓄を持つことが一般的に推奨されています。諸費用をローンに組み込めない場合もあり、業者の甘い誘い文句には注意が必要です。

また、オーバーローンによる現金キャッシュバックは非常に危険であり、借金がある人は不動産投資を避けるべきです。サブリース契約で高額な賃料設定による融資も注意が必要で、最終的に大きな負債を抱える可能性があることを必ず覚えておきましょう。

第5章　ワンルームマンション投資は儲からない？

結論からお伝えすると、ワンルームマンション投資で大きな利益を得るのは難しく、特に新築ではキャッシュフローが赤字になることが多いのが現状です。
家賃収入とローン返済などの差額であるキャッシュフローがプラスになるのが理想ですが、新築は高価格・高賃料で、価格がすぐに下落し、将来の賃料下落リスクも高いのです。

一方、築古の中古物件は高い利回りが期待できますが、リスクも大きいです。理想的な投資対象は「東京都心の築浅の中古物件」で、価格は相場通りで賃料下落リスクが少なく、空室リスクも低いです。これにより安定した資産形成が可能となる訳です。

第6章　ワンルームマンション投資におけるメリット。

この章では、ワンルームマンション投資におけるメリットを簡潔に４つ紹介していきます。

まず、団体信用生命保険と呼ばれる保険に加入することで、死亡や高度障害時にローンが完済され、物件が無借金状態で遺族に相続ができるメリットがあります。

次に年金対策として、現役時代にローンを組んで購入しておくと、ローン完済後は年金＋家賃収入を得ることができます。

また、これらの対応が節税効果に繋がり、購入後数年間は所得税や住民税の還付を受けることができます。さらに、相続税対策として現金の約5分の1に評価額を圧縮でき、手間をかけずに相続する事が可能となるのです。
毎月のキャッシュフローも少額ながらプラスにでき、給与所得にプラスαの収入を期待できるのも魅力な点ですね。

最後に、売却益や含み資産として、都心のワンルームは価格が下がりにくく、ローン残債が減ることで売却時に利益を見込めます。これらの理由から、ワンルームマンション投資は多面的にみても、複数のメリットがあることがわかります。

第7章：ワンルームマンション投資の１０のリスク

次に、ワンルームマンション投資における１０のリスクを順番に確認していきます。

リスク①空室の状態: 賃借人がいないと家賃収入が得られず、固定費を自己負担しなければいけません。
②家賃の下落: 物件の老朽化に伴い、家賃を下げる必要があるかも知れません。
③価格の下落: 不動産価格は市場の影響を受けるため、購入時の価値を維持できない可能性があります。
④金利の上昇: 変動金利のローンでは、金利上昇により返済額が増加します。
⑤管理費・修繕積立金の上昇: 建物の維持管理費が将来的に増加することがあります。
⑥設備や原状回復費用: 部屋の設備の修繕・交換費用がかかります。
⑦賃貸管理会社の倒産: 管理会社が倒産すると、家賃の回収や入居者情報の管理が困難になります。
⑧担当者の辞職: 担当者が辞めると、相談相手がいなくなるリスクがあります。
⑨天災: 地震や火災のリスクがあり、保険でカバーする必要があります。
⑩信用棄損: ワンルームマンションは融資を受けにくく、実際の需要に基づく価格と積算評価額の差が大きくなることがあります。
これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

第8章：ワンルームマンション投資のリスク対策

ワンルームマンション投資におけるリスクを学べたところで、次はその対策について学んでいきましょう。

ワンルームマンション投資の最大のリスクは空室です。空室が続けば家賃を下げざるを得ず、物件の価値も必然的に下がります。このリスクを避けるためには、都心の一等地にある人気物件を購入することが重要となってきます。その理由は、人気物件なら空室リスクが低く、家賃や価格も高い水準を維持できるからです。

購入価格や家賃設定が適切であることが前提ですが、物件自体の立地が最も重要なリスク対策となります。管理会社の変更や金利条件は後から調整することが可能です。ですが物件の場所だけはどう足掻いても変更できませんよね。その為、立地のリサーチはぬかりなく遂行していきたいものです。

第9章：ワンルームマンション投資の失敗事例

ここではワンルームマンション投資でよく見られる失敗事例について、抑えていきましょう。

高利回りを期待したが儲からない

多くの人がワンルームマンション投資がすぐに儲かると誤解しています。営業トークで「数年後には高く売れる」「立地が良いから値下がりしない」といった誇大広告を信じてしまうことが原因です。しかし、短期的に大きな利益を上げるのは難しく、長期的な視点が必要です。

売却できない

購入時のローン残債が売却相場を大きく上回り、現金を多額に投入しないと売却できない状況。これは、新築ワンルームマンションでよく見られるケースです。

節税効果が続かない

ワンルームマンション投資の節税効果は最初の数年間に限定されます。初年度の高い節税効果が生涯にわたって続くと誤解し、投資を始めてしまうことがあります。

固定資産税・現状回復費用を計算していない

購入後に毎年かかる固定資産税や、設備の経年劣化による修繕費用を考慮せずに投資を始める人が多いです。これらの費用を計算に入れていないと、後で大きな負担になります。

空室が続いて赤字になる

物件の満室を想定して購入したが、一旦空室になると次の入居者がなかなか見つからず、家賃収入が途絶えます。空室になる理由は賃貸需要がない場所に物件を購入したか、家賃が高すぎるかのどちらかです。

無理な買い増し

複数件の物件を所有することで、ローンの負担が増加。複数の物件が同時に空室になると、毎月の支払いが困難になるリスクがあります。

高金利の金融機関から融資を受ける

高金利の融資を受けると、毎月の返済が多くなり投資の負担が増します。提携金融機関の金利が高い場合や、他の選択肢を検討せずに融資を受けることが原因です。

不適切な管理体制

物件の管理が不十分で、入居者が定着せずに退去が続くことがあります。適切な管理体制を整えないと、空室率が高まり収益が減少します。

物件の価値が下がる

立地や物件自体の質が悪く、時間の経過とともに物件の価値が下がり、売却時に損失を出すことがあります。

知識不足による投資

ワンルームマンション投資について十分な知識を持たずに投資を始めると、思わぬリスクや費用が発生し、失敗することが多いです。しっかりと調査し、理解を深めた上で投資を行うことが重要です。

これらの失敗事例を回避するためには、長期的な視点で投資を考え、事前のリサーチや信頼できる情報を基に判断することが重要になってきます。情報弱者を騙して借金苦にさせる悪徳セールスマンも存在します。不動産投資の“カモ”にされない様、細心の注意を払いましょう。

第10章。マンション投資に関するトラブル

最後に、マンション投資に関するトラブルについてお話ししていきます。

特に注意が必要なのは、熱心すぎる”セールス”です。断っても長時間拘束されることがあり、無理やり契約させられるケースが少なくありません。投資用ローンと居住用ローンの違いを悪用する業者もおり、違法な手口で居住用ローンを組ませることもあり慎重な判断が必要です。

また、電話営業による勧誘も多く、名簿を基に何度も電話をかけてくるケースが散見されます。断る勇気を持つこともときには必要ですね。　

近年トラブルが絶えない“サブリース契約”にも触れておきましょう。
まず、サブリースというのは、オーナーよりもサブリース事業者の権利保護が強い契約のことを指します。具体的なトラブルとしては、一方的な解約や賃料の減額が発生する等が挙げられます。オーナーから解約することが非常に難しく、要求を受け入れざるをえない状況が問題となっており、投資家たちの頭を悩ませています。来年2025年には、2015年に急増したサブリース物件が、築10年を迎える年となり、多くの物件の家賃が見直されると予想され「サブリース2025年問題」と称され問題視されています。

まとめと感想

さて、以上で本書の10章全ての紹介が終わりました。いかがだったでしょうか？

立地や物件の選び方、購入プロセス、そして具体的なメリットとリスクについても触れてきました。それらを踏まえた上でも、ワンルームマンション投資は手軽に始められ、初心者にも向いている投資方法という事が今回の動画を通して伝わっていたら嬉しいです。

最後に私がこの本を読んでよかったと感じたことを3点紹介しながら動画を締めたいと思います。

まず一つ目は、ワンルームマンション投資の基本知識とその利点、そしてリスクについて具体的に理解できる点です。空室リスクや金利上昇リスクなどを考慮することで、安定した家賃収入を得られることが学べました。これらの事を知っていると、投資を始める際にある程度のリスクヘッジが可能になりそうですね。

二つ目は、投資に必要な費用やリスク対策など、実践的なアドバイスが豊富に提供されている点です。購入時の諸費用の詳細や、物件の選定基準、信頼できる管理会社の選定方法など、投資を始める際に知っておくべき情報が詰まっていることに魅力を感じました。改めて“不動産投資”初心者さんに向けた本だと感じさせられました。

三つ目は、成功と失敗の事例を通じて、長期的な投資の視点を持つことの重要性を理解できる点です。短期的に大きな利益を期待するのではなく、長期的に安定した収入を得ることを目指すべきという著者のアドバイスは非常に参考になりました。また、失敗事例を学ぶことで、同じ過ちを繰り返さないよう注意しようという気持ちにさせられたのも良かった点です。

今回ご紹介した内容が、皆さんの投資ライフに少しでも役立てば嬉しいです。ワンルームマンション投資は、初めての投資としても非常に魅力的ですし、将来の安定した収入源としても期待できます。わからないことがあれば、ぜひ信頼できる専門家に相談してみて下さいね！

このチャンネルでは、不動産投資に関する本のリクエストも受け付けていますので、コメント欄でお気軽にご意見をお寄せください。最後までご視聴いただき、ありがとうございました！今後も、投資や資産運用についての情報をどんどん発信していきますので、ぜひチャンネル登録と高評価をお願いします。それでは、次回の動画でお会いしましょう！