農地転用は銭失い・・・？

こんにちは、hotto（ほっと）です。
今回は農地転用について書きます。

農地転用とは、農地を農地以外に転用する（農地以外の目的に使用する）ことを言いますが、
ここでは「農地を宅地にして家を建築できるようにすること」と定義して話を進めます。

まずはじめに結論を言いますと
「農地転用には失敗が許されない（と思う）」です。

農地転用は意外と高くつき、手離れが良くありません。
（特に調整区域内は）原則売れず、
仮に市場に出しても買い手が限定されるため安値での販売となり、
資産を減らすことにつながる可能性があるためです。
今まで人が住んだことのない場所であるため、
何が起こるか分からないリスク（不確実性）を抱えており、
仮に気に入らなくなった場合、我慢して住み続けながらローンを返しつつ、将来の売却に悩むことになります。

私の場合、
農地を転用した立地であった、というこの１点が問題を複雑にさせました。
そう、思い切ってすぐに売りたくても売れないのです。
農地転用した土地で無ければこれほどまで苦しまなかった、そう思っています。

まず、なぜ高くつく
土地はあるから家にお金をかけられるという考えは、少し違います。
・上下水道の整備費用がかかります。(造成された宅地には通常、道路から引き込みまでされています。)
・境界確認、確定費用がかかります。(境界が明確でないことが多いです。)
・手続き費用がかかります。(市街化区域内であれば個人で行うことも出来ますが（数万円程度）、
　調整区域内の場合や、農業振興地域の除外手続き等を要する場合は高額になります（数十万～百万円程度）)
・土地の整備費用がかかります。具体的には除草、地盤改良（数十万～百万円以上）、土留め（数十万円～）等。
これらの処理を行うため、ご自身の時間と労力がうばわれ、交通費等が発生します。

なぜ手離れが良くない
・農家または、その子孫等に買い手が限定されるためです。
・農地転用する土地の場合、所有者と建築物の所有者の名義が異なる場合もあります。そして、祖父母や父母が所有者の場合、相続税が発生します。
　(生前贈与を行わない場合は何十年と相続を待つことになります。
　 売却するため早く相続したい・・・となれば、
　 親族に対して早い死を望む・・・しかし、現実問題、
     住んでいること自体が苦しいとそういった発想にもなります。
     私がそうです・・・)
・誰でも買うことが出来る訳ではないため、市場に出てもすぐに買い手が付きません。
　結果的に売却（現金化）するのに時間がかかり、一般的な住宅・土地と比べて安値となります。

つまり、農地転用して建てた家は、「資産」という観点から言えば、
市場での流動性が低く、価値も低い。そのため、転用はおすすめの選択肢ではない、と思います。

ここまで書きましたが、そうはいっても気に入った家が建てられて、
快適に住むことが出来ていれば不満は無いわけですから、
相続が発生するまではあまり大きな問題は無いかと思います。
問題は、建てた後に気に入らなくなった場合、ここですよね。

「私はこの土地が気に入っているし、普通に土地を買うよりも広い土地に住める。
　土地にお金がかからない分、建築にまわすことができ、きっといい家になるだろう。」

農地転用で家を建てられる方は、ぜひ、そうなることを祈っています。
ただ、住んでみないと分からないことがあるかもしれませんし、
そのことが気になってどうしても引っ越しをしたくなっても、
「簡単に、すぐに、高くは売却できない」ということがあります。

ぜひ、私の失敗を参考に、多くの方が幸せなマイホームを手に入れることを祈っています。

本日は以上です。それではまた！

※農地転用に関する記事は多くあります。読みやすく、参考となるＨＰを以下、ご紹介します。
・朝日新聞社運営のポータルサイト　相続会議：https://souzoku.asahi.com/article/14407047
・ウチコミ！タイムズ　https://uchicomi.com/uchicomi-times/category/buysell/main/13862/?page=1
・ニフティ不動産　https://myhome.nifty.com/column/ikkodate/181011263824/