家は解体した方がいいの？

こんにちは、はちみつ不動産です。
今回のテーマは「家は解体した方がいいの？」です。

不動産を売却する時、家が古いと解体するのが一般的と思っていませんか？
解体した方がいいと勧められませんでしたか？

ちょっと待ってください。
確かに解体した方がいい場合もありますが、逆にそうでない場合も結構あるんです。

先に、解体した方がいい場合はどんな時か。
それは、中古住宅として売るよりも、土地として売った方がメリットが多い場合です。
言われてみれば当たり前な話です。
具体的にどう判断するかというと、新築を建てたい土地の需要があるが古い家付きだと反応が悪いエリア、家を解体した方が税金などを考慮すると得になる、などです。

次に、解体しない方がいい場合はどんな時か。
①土地が売れないエリア
②土地が安いエリア
③再建築できない土地
④借地上の建物
などです。

①について、中心地から離れれば離れるほど新しく家を建てたいという人が減るのはイメージしやすいと思います。
人口減少や低賃金化などで新築を建てる人が減れば土地は余ってきます。
土地としては安くしても売れないエリアだとしても、建物が建っているとたとえ古くともまた違った需要が出てきます。
倉庫として使いたい、改装して貸家やセカンドハウスに使いたいなど。
仮に、解体してしまうと一般的な木造住宅で解体費２００〜３００万円、そして土地が売れないとなればただただそれだけの赤字になってしまいます。
であれば、建物のまま安くとも手放した方がよいことになります。

②について、①と似ていますが、仮に土地が１００万円で売れるとして、解体費が２００〜３００万円となればやはり赤字です。
そこを建物のままで１００万円で売れば、解体した時と比べて３００〜４００万円の違いになります。

③も基本的に同じ考え方です。再建築不可の土地は、土地の用途として最も高く売れる「建物」を建てるために使えません。よって、土地だけでは売れない、売れたとしてもとても安くなってしまいます。
解体費を上回る価格で土地が売れないのであれば、やはり解体せず建物のままで売った方がよいことになります。

④は借地なので建物を壊しても土地は当然売れませんよね。
ただ借地でも「借地権付き建物」として売却すること自体は可能なんです！
これは別記事でまた解説予定です。

こういった提案をしない不動産屋も多いと思います。
それは古い家は旧耐震基準であることが多く、自身に弱い家は解体した方がいいという国の方針に沿っています。
しかし、上記の通り、売れない土地、売っても赤字になる土地で解体費用２００〜３００万円出すというのはさすがにできない人はできないのではと思います。
そうであれば、放置して「特定空き家」とみなされるよりは、有効活用してくれる次の人にバトンタッチするという選択肢もあっていいと思います。

ぜひ参考にしてみてくださいね！