物件を見る時に気をつけた事

最近書類と打ち合わせが多くてバタバタしてます。いよいよお店を出すんだって実感が出てきました。

さて、前回からの続きですね。
物件の候補がいくつか出たら気になる物件を内見します。その時に気をつけた事を書いて行きますね。

⚪︎周辺から店までの道のり、環境
⚪︎広さ、家賃、築年数、契約年数
⚪︎駐車場の有無（田舎は特に）
⚪︎スケルトンか居抜きか

周辺から店までの道のり、環境

環境は住宅地なのか市街地なのか。

近くにどんな店があるのか一軒家なのかマンションのテナントなのか。

自分の出したいお店の雰囲気と合っているか。

自分の場合は車の頻度も高いと予想出来るので交通量の多さ。多すぎても出入りしにくいし、少なすぎても見つけてもらいにくい。

雨の日や休日の交通量、近くのイベントなんかも分かってるといいですね。（僕は出来てません笑）

広さ、家賃、築年数、契約年数など

広さは人それぞれだけど自分は15坪以上は欲しかった、理想は20坪くらい。
決まったのは結局15坪ちょい、シーター（クロワッサンを折る機械）とサンド室を欲しかったので何とか極小ですが確保出来そうな広さです。休憩室は無理かな…。

家賃は自分が考える売り上げで払える金額ですがよく言われるのは売り上げの3日分とか聞きますかね。広さに対する家賃は東京とかだと坪1万円以上しますけど千葉なら市街地でも1万前後で郊外になれば坪5千円とか古い建物だと坪3千円とかも有ります。

僕の物件は家賃11万なので坪7300円位ですね、ただ立地から考えるといい物件だと思ってます。

築年数は建物によって地震の耐震基準（1981年だったかな？）とかもあるみたいですがそこまで古いテナント物件は少なくなってるのかな？

契約年数は大体2年〜3年だと思います。
定期借家契約というのもあるみたいで簡単に言うと契約の自動更新が無く契約年数の度に契約して大家さんがダメと言うと更新したくても出来ないみたいです。
知り合いでそれで退去を求められた方もいましたが特殊な理由があったので普段は余程迷惑をかけない限り大丈夫みたいです。
（人に聞いたりネットで調べたりしてますが間違っていたら都度訂正しますので突っ込んで下さい。）

駐車場の有無

これは田舎は避けては通れない課題ですね。
都会の方は想像つかないかもしれませんがJRしか無いような所は基本主流は車だと思います。

千葉から下ると駅前以外はそんなに歩いてる人はいないんじゃないですかね。
駐車場があっても狭くて頭から車を入れた時に切り返しがしにくいと入るのに躊躇したりする時があります。（地方のコンビニの駐車場の広さはビックリしますよ）

なので地方の物件は大抵駐車場が広さはともかく付いてる事が多いです、僕の物件も3台まで無料でついてました。

ただ従業員の駐車場もいるので近くに借りられる所が無いと苦労します。
僕も近くの駐車場に何回も電話して空くのを待って運良く取れました。

大人気の個人店だと第4駐車場位まであって警備員さんが立ってるお店もありますね。

家賃が安い分都会とは違う経費がかかる事もあります。

スケルトンか居抜きか

テナントは何も無いスケルトンか、前の機材やお店の物が残ってる居抜きの2種類です。

スケルトンの場合は壁から照明、給湯器だったり機材まで全て揃えなきゃいけません。

居抜きは前の店の機材やレイアウトが残ってる場合で使える物が多いほど開業費が安くなります。

機材があると造作譲渡費がかかる場合がありますが買い揃えるよりずっと安いです。新しくないので故障したら云々みたいのはあると思いますが。

僕も居抜きを探していましたが流石にパン屋の居抜きはまず無いですね。
決まった物件はスケルトンなので水回りから電気周りもかかり（パン屋は電力を使うので電気容量を増やす予定、これもかなりかかるみたいです…T_T）
ガス周りはプロパンなので業者さんがやってくれる予定です。

エアコンもトイレも。などかなり基本の設備にかかると思います。（当初より融資の希望額を増やしました）

正直最初はメモ取ったりしてましたが最期の方は…（笑）駄目ですね、こういう細かい所に気をつけるかで差が出ます。

こまめに街を回ると思ってもない物件が見つかるかもしれないので、まずは走り回るのが確実だと思います。（ぼくが見つけた2件とも空いてから1ヶ月も経ってなかったです。）

僕は大まかにこんな感じで見てました。

では次回はどういうお店にしたいかで考えた事を書いて行けたらと思います。（長くなってしまったのでオマケはまた次回で）