ビルリフォームの難所？住宅ローン選びについて、金額や苦労点

築35年・文教学区・寮利用中の中古ビルを住宅用にリフォームする経過を書かせて頂いております。

先日、融資契約が完了し、登記をうつし、解体工事が開始となりました。
早速、足場が組まれ始めております。

ビル物件（用途が住宅でない）でも住宅ローンは通る？

別記事で紹介させて頂いている中古ビル（元寮）をリフォームする最大の難所
「ローン選び」
ようやく決着が付きましたので経緯含めまとめたいと思います。

【借入額】約4700万円
【自己資金】600万円（ありの方が金利が安くなることと、手数料等は融資から出せなかったため）
【条件】35年全期間固定　1.18%金利

【費用内訳】
・土地込み1500万円
・リフォーム代3450万円
・登記、抵当権設定の司法書士　70万
・火災保険10年　50万
・融資手数料　100万
・不動産仲介手数料　55万
・アスベスト検査費用　40万
・既存物撤去費用　30万

結論として、みずほ銀行の全期間35年固定にした決め手は

・そもそも審査通過の融資先が少なかった
・全期間固定が選べた
・金額が5300万円と想定予算より高く、変動（0.625％）のリスクを避けるため

大まかにはこんなところです。

苦労した点

「いっても所謂大企業勤めだし、共働きだし、ネットの事前審査だと大体通過するし、、、」

と高を括って融資先には苦労しないと思ってました。

審査の際にネックとなった点は以下の通りです

・築35年物件のため、建物価値はほぼ０
・用途が現状「寄宿舎」で特殊建築物にあたること
・そもそも、建物＋リフォームのプランがない

他に候補はなかったのか

ネット銀行（新生、イオン、東京三菱UFJ、みずほ）、信用金庫、地方銀行に申し込みをして（電話相談はプラスもう2～3件してます）

みずほ、信用金庫、地方銀行で正式審査通過となりました。

各ポイントをまとめます（今回事例であり、個人主観強めです）。

信用金庫
・審査基準は非常に柔軟性が高い
・こちらの返事が早ければ融資までスピーディー
・金利は高め（変動で1~1.5％）※返済能力や過去取引で差が大きい

地方銀行
・審査基準が中間、柔軟性もある
・プランが割と豊富（期間固定、変動、地方者向けの特典等）
・10年固定で0.6程度と割安だったが、その後変動は優遇引き下げがなく、個別案件

みずほ銀行（ネット）
・審査はやや厳しめで事前審査～正式審査通過まで1か月弱
・ネットやり取りのため、提出資料多数、保証会社とのやり取りが複数に分けて実施必要
・変動、期間固定、全期間固定、また金利ミックスなど選択肢が豊富
・こども教育時期など少し返済額を抑えられるプランがある

今回は全期間固定を選ぶことが決め手であり、変動や期間固定であれば別の選択肢もあったかもしれません。

時間と手間は結構かかってしまいましたが、最終的にはよいところが見つかり、探す過程で初めての住宅ローンだったので色々勉強させてもらいました。