タワーマンション

昔、建築業だったが 確かに沢山の
タワーマンションに携わり 
豊洲の開発にも 幾度も行った

で、今 豊洲で新たにタワーマンション問題？
今年2月末、東京ガスが中期経営計画の中で
25年に新豊洲駅周辺エリアで大規模な開発に着手すると明らかにした！
計画の中にある推定180m級のタワーマンション
これまで未発表だった高層棟の登場に戦々恐々とするのが近隣のタワーマンション住民
主に窓から見えるレインボーブリッジを遮る形でマンションが建つことに怒っているようです
『阻止しなければならない』と建設反対運動を呼びかける書き込みも見られる様なようで！

東京五輪の選手村跡地に建設された『晴海フラッグ』同マンションは相場より安い価格のため、マンション投資家の応募が殺到！
抽選倍率100倍超えの部屋も出ました
しかし、新計画により数少ない売りだった眺望が損なわれた中古市場で高く売り抜くという当初の目論見は外れそうですね……

だいたい、豊洲は駅前が東京ガスの土地
ソコに豊洲市場が出来たりと 何も無かった場所が
徐々に様変わりして来た 
自分の土地に建る事に 問題はない！
日照権以外は

そもそもタワーマンションって
海外では 低所得者の為に在る ……
日本の認識 意識とは違い

例えの記事を記載しておこう
国土交通省が作成した資料
「マンションを取り巻く現状について」によると、20階以上のタワーマンション(タワマン)の新築竣工棟数は2000年代に入って大幅に増加しており、2021年末の累計棟数は全国で約1400棟に上るという
しかし最近、そのタワマンに関して、否定的な記事や論説を目にすることが多くなった。十数年前まではタワマンを否定するような言辞をメディアで目にすることはほとんどなかったが、時代は少し変わったようだ！

タワマンのような集合住宅を「カッコイイ」と捉えるのは、人類共通の価値観なのか？

2017年、『限界のタワーマンション』(集英社新書)という拙著を世に出た！
ヨーロッパの大学院生を中心とした50人ほどの若者に「超高層住宅についてどう考えるか」というアンケート調査をしている
結論だけを先に言ってしまうと、「タワマンで子育てをしてもいいと考えている」との回答は皆無

G7の中でタワマンに関する意識調査をしたとして、「タワマンで子育てすることに抵抗感がない」と答える人が半数以上になる国は、おそらく日本だけなのではないか！

そしておそらく、タワマン的な集合住宅を肯定的に捉えているのは、日本や韓国、中国、シンガポールなどの東アジア圏と、ドバイなどの成金的新興国のみなのではないか、という点！

折しも2017年の6月、イギリスでタワマンの火災が発生した！死者・行方不明が70人という大きな事件
日本のテレビでも大々的に取り上げられた……
あの時、情報番組に出演していたコメンテーター達は、火災が発生したタワマンが低所得者向けの賃貸住宅であるという事実に、明らかに戸惑っていた！日本のタワマンは、賃貸向けであっても低所得者向けということはあり得ないからだ……

しかし、タワマンのような集合住宅はあのイギリスでの事例のように、本来は低所得者向けの賃貸である方がふさわしい
火災で話題になったイギリスのタワマンが、低所得者が多く居住するエリアにある「公的な賃貸住宅」であったのには、実に合理的な理由があるからだ
つまり、そのエリアの限られた敷地内で多くの住戸を建設するには、タワマン的な形態がふさわしかったのだろう！

ところが、日本ではほとんどのタワマンが分譲タイプであり、都心であろうと埋立地であろうと、あるいは地方都市であろうと、行政がそれを認める限り、ところかまわず建設されている
特に敷地的にはたっぷり余裕がある湾岸の埋立地にタワマンが林立している光景には、どこかアンバランス感が漂う ……

そんなタワマンの住人たちが大方の欧米人とは真反対とも言える価値観でタワマンを捉えていることだ……
タワマンを崇める人々が生み出した独特の感覚が「階層ヒエラルキー」という価値観を生み出したこれは同じタワマンの中でも「価格の高い上層階に住んでいる方がエライ」という、何とも戯画的な価値観だ ……
都心よりも湾岸エリアにあるタワマンの方が、「階層ヒエラルキー」がより濃厚に認められる
その理由は、そこに居住する人々の属性が偏っているせいではないかと想像できる！
大学進学もしくは就職時に上京し、タワマンが買える程度の収入に達した人々だからこそ、社会的地位や収入の差異には敏感なのかもしれない
それが「階層ヒエラルキー」という日本のタワマン居住者独特の価値観につながっているのだろう！

これを外から見て笑っている分には他人事であり、お気楽だ
しかしタワマンの中に住んでいる子どもたちにとってこれは深刻な問題「お前んちは8階だろ、ウチは35階だ」などと言う会話が、タワマン内の子ども社会では普通に交わされているという………

タワマンに住むメリットというのは？
1.眺望がいい
2.(物件によっては)共用施設が充実
3.(物件によっては)管理サービスが充実
だが、このうち2と3は、区分所有者が相応の対価を管理費というカタチで払っているので、厳密な意味でのメリットとは言い難い
そうなると、メリットは1の「眺望」だけ……
その眺望も、毎日同じ情景を見ていると飽きるのではないか？飽きれば、その人にとっての価値は失われる………
ということはつまり、眺望に飽きればタワマンに住むメリットは皆無になる、ということではないのだろうか！デメリットなら山のようにあるのに

タワマンは普通のマンションに比べて居住性がかなり劣る
その最大の欠点は「隣戸の生活音が聞こえてしまう」ことだ
逆に、こちらの生活音も隣戸ばかりか下階の住戸に漏れている

あまり知られていないことだが、一般的な板状のマンションとタワマンとは、構造的に「似て非なるもの」であり住戸周りの構造が大きく違うのだ！

板状マンションの場合、住戸と住戸の間に鉄筋コンクリートの壁で隔てられているが、タワマンの場合は「乾式壁」という、やや分厚いパーテンションで仕切られているに過ぎない
だから隣戸の生活音が聞こえたりする

タワマン住民は多忙な方が多いので、自宅での滞留時間が少なかった
ところが、コロナによるテレワークが浸透すると、多くの人が、隣戸の生活音がそれなりに聞こえてくることに気付いたようだ
中には、薄い戸境壁の向こうから聞こえてくるユーチューブの音がうるさくて気が散り、隣に怒鳴り込んだケースもあったという！

さらに、上階からの振動音も響きやすい！
タワマンでは建物の荷重負担を軽減するため、床スラブの中に空洞を設ける「ボイドスラブ工法」を採用している
この工法は、マニュアル性能では通常のスラブに比べて強度も遮音性も「遜色ない」とされているが、タワマン住民からの騒音や振動の苦情は、板状型に比べて勝るとも劣らない

2020年末に財閥系デベロッパーが開発したタワマンの欠陥騒動が発覚した！そのタワマンでは「上からも下からも隣からも、騒音がひどい」という苦情が頻発していたという……
ありがち ……

高齢者になってからはタワマンに住まない方がいい、とされる理由のひとつに、救急隊の到着と搬送にかかる時間が挙げられる！

119番をしてから救急隊が駆けつけ、搬送を開始して病院に到着するまでの時間は、近隣の戸建てに住んでいる場合に比べて最低でも20分前後は長くなるはず
救急隊はオートロックやエレベータ、廊下を通過してからようやく助けを求める住戸に着き、また同じルートで患者を運び出さねばならない……
こう言う理由で欧米人は住みたがらない

カナダのある研究機関の報告によると、救急隊が高い階から搬送した場合の生還率は限りなくゼロに近くなっている………
欧米の富裕層が高層階に住みたがらない理由のひとつは、こういうところなのかもしれない

ところが日本では、なぜか階層が上がるほど家賃や資産価値も高くなっていくという「珍現象」が起こっている……

タワマンは災害にも弱い！電力が供給されることが大前提の集合住宅だからだ

電力供給が途絶えると、エレベータばかりかトイレも使えなくなる
それは2019年の台風19号で、神奈川県川崎市の武蔵小杉の某タワマンで発生した悲劇が物語っている
例えば大きな地震によって電力供給が途絶え、エレベータが使えなくなるとタワマンの高層階では生活できない！
しかし多くの場合、行政側はタワマン住民のための避難所を想定していない
なぜなら、エレベータやトイレが使えなくなっても、それは命の危険にまでは直結しないからだ

ある東京都心区の担当者は取材に対して「タワマンにお住まいの方が避難所に来られることを想定していません」と明言していた！つまり、タワマンで大きな災害に遭うと、エレベータやトイレが使えない住戸で、生き延びなければならないのだ

実はタワマンには、資産価値の点から見て決定的な欠点がある！建造物としての「出口戦略」がないのだ ……

日本で「マンション」と呼ばれる集合住宅のほとんどは鉄筋コンクリート造（RC）だ
RCには必ず朽ちる時が来る！その寿命は普通に考えて50年から100年、長くても200年だろう

確定的なことが言えないのは、ただいま人類はその壮大な実験中であるからだ
日本ではRCで築60年以上の建物はほとんど存在しない だから、このあと何年もつのかは、なってみないと分からない！
しかし、最後は必ず朽ち果てる！その理由は、RCは鉄とコンクリートでできているからだ
コンクリートの寿命は数百年程度はありそうだが、それに包まれている鉄は必ず腐食する！錆びるのだ

鉄は錆びると膨張する
RC内の鉄が錆びると、膨らんでまわりのコンクリートを破壊する！そこから空気や雨水が浸み込んで、さらに錆が進行する ………まぁ当たり前

やがてRCの建物は住むには危険すぎるほど朽ちる！これがマンションの運命だ