実需マンション売却レポ　後編

こんにちは、はるとらです。
売却レポ後編も開いて頂き有難うございます。

前編は、不動産マーケットの潮目が大きく変わりそうであり、売り時はいつなのかというお話。
さらに仲介業者を選ぶときのお話をしました。

不動産ゴリラに手のひらクルーを受けたあと、申し込みを引き寄せるためにどうしたのか。
価格決定と内覧猛準備の2点から振り返りたいと思います。

後編の見出しです。
②　売出価格決定編：　ゴリラ知らん顔、自分だけが頼り
③　内覧準備編　　：　ゴリラも認めたイメージアップ戦術

②売出価格決定編

物件・部屋の競争力によって値付けの仕方は大きく変わってきます。
ぼくの部屋は松竹梅でいう『竹』です。
なのでここでは竹の値付け戦術を書いていきます。
松の人は微笑みながら読んでみてください！さぞ気持ちいいと思います。
だって言い値で買主が付く可能性があるから。羨ましいです。

「今は出せば売れるマーケットです」
「人気の部屋は瞬間蒸発します」
「海外に比べれば東京の不動産はまだ割安。外国人投資家も狙ってますよ」

確かにたった数日で申し込みが入る部屋もあります、知人の部屋でもありました。
でもそれは値付けをミスっていたり、滅多に売りに出ない条件がとても良い部屋の場合は、です。

竹はそんなことない。
松の人の妄想、業者のポジショントークを鵜呑みにしてはダメです。

というか海外ってどこ！？
外国人投資家がぼくの住んでいるエリア・部屋を知るはずない、興味はないじゃないかと。
いるのは日本に定住されている大陸の方。日本で働かれているので普通の年収の方です。住宅ローンで買うことを検討されている方です。
現金一括購入の人 is どこ？

ここでは、下心出しすぎてチャレンジし過ぎた結果、本来成約していたかもしれない価格を逃さないため、機会損失を生じさせないように、といったことを書いています。

チャレンジしてワンチャン上手くいくマーケットは、ほんの一部の『松』物件・部屋を除いて過ぎたのではないでしょうか。値下げ物件が目立ちます。

最初の売出は下心

さて、我が家の最初の売出価格は相場より高めの6,800万円でした。
この価格をどう導いたか。
・・・明確なロジック・根拠はありません。

これまで3ヶ月以内で成約できるであろうと自分なりに考えてきた相場＋αの価格を上回っているので下心以外ないのです。

自分なりに考えてきた当初売出予定価格は前編でも触れたとおり6,400万円。まさに仲介Aが提示してきた価格と一緒。
6,800万円と6,400万円で400万円の差しかないのであまり変わらないと思う方もいるかもしれませんが、実は大きく変わってきます。
（そもそもこの数値は実際とは異なるイメージを持ってもらう値です）

「ＡＩ査定で調べると含み益がＸ千万円もありウハウハ！」
あまり信じないほうがいいです。
ＡＩという名のおっさんが売出価格だか成約価格だかどちらか分からない数字を引っ張るようにカタカタとプログラミングして出てきた都合の良い価格を鵜呑みにしてはダメです。
ほとんどの場合チャレンジ価格であり、松の成約価格に引っ張られているだけです（たぶん）。

相場より高めの6,800万円で売り出して１ヶ月、どうだったかというと・・・