【宅建】読むだけで宅建業法の実力が大幅UPする穴埋めテスト

「過去問は正解できるのに、いざ模試や本試験を受けると解けない問題がたくさん出てくる」という質問を深刻そうに受けます。何のことはありません、その悩みの原因は単純に知識があいまいだからで、しっかりと理解して知識を定着すれば本試験の問題も問題なく解けます。
最近の資格試験は択一問題が基本となってしまい、記述問題等は司法試験・司法書士試験・行政書士試験など限られた資格しか出題されません。択一問題に慣れ過ぎてしまった我々現代の受験生は、「択一問題に正解する」ということに気を取られ、真に知識を得れていないケースが多いのです。だから、ハム塾では原則として穴埋め問題を出題して受験生に確かな知識を定着していただきます。
それでは、以下の文章の（　）に適切な語句を入れて、合理的な文章にしてください。また、文章全体もしっかりと読んで確かな知識を身に付けてください！

宅建業法の目的は、民法よりも「不動産の購入者の利益」を保護することにある。だから、本試験で解らない選択肢が出てきたら、宅建業者に不利で、購入者に有利な選択肢を選ぶことで、正解できることが多い。

宅建業の意味
➀②宅建業とは、宅地・建物の取引を業とすることである。
自らが所有する不動産を貸借することは宅建業ではないが、エイブルやミニミニがやっているような賃貸借契約の（　）や代理は宅建業に該当する。

②宅地とは文字通り「家を建てる土地」と考えるよりも、「山林や農地以外の建物を建てられそうな土地」と考えた方がわかりやすい。公園・広場・道路・水路・河川等、公共の用に用いられているものを除き、（　）内にある土地はすべて宅地である。

宅建免許
③宅建免許は２種類あり、１つの都道府県で宅建業を営む場合は、主たる事務所を置いた場所の都道府県知事に免許を申請する。
２つ以上の都道府県で宅建業を営む場合、主たる事務所の都道府県知事を経由して（　）に免許を申請する。

④宅建士が破産した場合、本人はその日から３０日以内に届出しなければならない。一方、宅建業者が破産した場合は、その日から３０日以内に（　）が届出をしなければならないことは間違えやすい点である。
 
宅建士
⑤宅建士証を交付された者が宅建士である。
宅建士の主な業務は、重要事項説明を行うこと、３５条書面・３７条書面に（　）することである。
国のＩＴ化推進により、「押印」は不要となったことに注意する。
（　）とは手書きに関わらず、印字でも問題ない。法律的に（　）＆押印は署名＝サインと同じ効力を持つことも知っておくと便利である。

⑥宅建士証の書換えが必要なのは、宅建士の氏名または（　）が変更したときだけである。ネットで検索すれば宅建士証の実物を見ることができるので、何が記載されているかは必ずチャックしておくこと。
 
保証金制度
⑦宅建業を営もうとする者は、主たる事務所の最寄りの供託所に、営業保証金を最低でも１０００万円を供託しなければならない。しかし、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を最低（　）万円納付することでも営業を開始できる。そのため、ほとんどの小規模な宅建業者は、ハトのマークの保証協会に加入している。

⑧保証協会に加入している宅建業者が、「保証協会の社員たる地位」を失った場合、（　）以内に営業保証金を供託しなければ、宅建業を行うことができなくなる。
 
事務所等
⑨宅建業を行うには必ず「事務所の５点セット」を置かなければならない。
５点セットとは、（　）の設置・報酬額の掲示・従業員名簿・帳簿・宅建業のスタッフ５人に１人以上の割合で専任の宅建士を置くことである。
また、その場所で取引をするかどうかを問わず、（　）必ず設置しなければならない。

⑩帳簿は閉鎖してから５年間保存しなければならないが、従業員名簿は最後の記載をしてから（　）年間保存しなければならない。混同しやすいところではあるが、従業員名簿が（　）年であるので、語呂で「じゅうじゅう」と従業員に焼き肉をおごる社長でもイメージすれば覚えやすい。

三大書面
⑪宅建業法の一番の山場が三大書面の暗記である。
これは、業務上定められたルールである以上、宅建士を志す者は頑張って暗記するほかない。
ただ、語呂合わせなどで「無理に暗記」ではなく、どうしてその項目が必要なのか、「思考過程を暗記」することで、いざ忘れたときも思い出しやすくなるだろう。
例えば、３５条書面は契約するために必要な判断材料を提供する目的だということがわかれば、様々な費用の支払（　）を記載する必要がないことがわかる。
一方、３７条書面は契約後の確認をするための書面であることを考えれば、費用の支払（　）や移転登記申請の（　）を記載することは当然であることがわかる。

⑫自分の不動産を売ってほしいと依頼されたときの媒介契約書には、一般媒介契約・選任媒介契約・（　）選任媒介契約の３種類の媒介契約の類型がある。
また、３５条書面と３７条書面と異なり、宅建業法の改正後も媒介契約書は宅建業者の記名＆押印が必要である。
媒介契約書は、宅建業法３４条の３で代理契約にも準用されていることに注意する。

８種規制
⑬宅建業者が自ら売主となって素人に不動産を売る場合、民法の規定を修正して買主に有利になるような特別な規制を設けている。
この規制は一般的に８種類あるとされているが、住宅瑕疵担保履行法も対象を自ら売る「（　）の建物」に限定するという点以外は、同じ条件であるので、住宅瑕疵担保履行法も含めて「９種類規制」として理解することをおすすめする。

⑭クーリングオフの期限は、売主が買主に対してクーリングオフできる旨を（　）で告知してから８日間である。通知しない限り、８日間のカウントは始まらない。また、買主がクーリングオフの意思を売主に伝えるときも（　）でする必要がある。

⑮住宅瑕疵担保履行法では、宅建業者が基準日から３週間以内過去１０年間の新築住宅の販売戸数＆資力確保措置の状況を免許権者に届出しなかった場合は、基準日の翌日から（　）日経過後は新築住宅の新規契約をすることができない。
 
報酬の規制
⑯宅建業は伝統的に暴力団などの資金源になっていたこともあり、徹底した暴力団の排除と明確な報酬に対する規制がある。１０００万円の不動産を媒介する場合、原則として受け取れる報酬は課税事業者であれば消費税１．１をかけた（　）円までである。

⑰賃料月額５０万円、権利金９００万円の店舗をAが賃貸人Bを代理し、Cが賃借人Dを媒介した場合は、AとBの消費税を含めた報酬は合わせて（　）円まで受け取ることができる。
 
その他の規制
⑱宅建業者は３１条１項で、宅建士は１５条で民法１条２項の信義則と同じような規定がおかれている。
また、宅建業法は購入者を保護するために未完成物件の（　）や契約の時期に関しても厳しく規制している

⑲宅建業者は（　）の貸付け・分割払いで等で買主に対して契約を誘引した場合は、契約に至らなくても罰則を受ける可能性がある。
 
監督・罰則
⑳宅建業者は監督処分として、指示処分のほかに業務停止処分、免許取消処分を受けることがある。
宅建士は監督処分として、指示処分のほかに（　）処分、登録消除処分を受けることがある。

㉑宅建業者に対する罰則は、最大で３年の懲役と３００万円の罰金である。法人の場合は両罰規定として、最大で１億円の罰金を受けることがある。
一方、宅建士に対する罰則は、１０万円以下の（　）が基本である。
原則として宅建士に対する罰則に罰金はなく、宅建業者に対する罰則に（　）はないことを知っておくと過去問も解きやすくなるだろう。

解答
➀媒介
②用途地域
③国土交通大臣
④破産管財人
⑤記名
⑥住所
⑦６０
⑧１週間
⑨標識
⑩１０
⑪時期
⑫専属
⑬新築
⑭書面
⑮５０
⑯３９万６０００円
⑰７２万６０００円
⑱広告
⑲手付
⑳事務禁止
㉑過料