怖い話④『地面師たち』(令和編)
先日、祖母が対峙した『地面師たち』（昭和編）を投稿しました。
本日は、たまたま最近知ることとなった不動産投資の闇についてご紹介します。
令和の不動産投資の闇
大阪の郊外に住む親族の家に久しぶりに訪れた際、すっかり周りの景色が変わったことに驚かされました。
以前
畑や田んぼの中に家がところどころ家が建っているという感じでした。
変わってしまった風景
今まで畑だった土地に、ワンルームマンションが乱立。
建設中の建物もたくさんありました。
背景
今まで農業をされていたお父さんが引退か、亡くなられる。
親族で、農業を継承する人がいない。
相続で財産を分けるために、土地を売るかお金を借りてマンションを建設することが多いようです。
建設されたマンションの行方
駅から少し離れているのに、マンションに入居する人がいるのか心配になりました。
親戚の知人の不動産屋さんのお話：
「建設されたマンションは、なんと一棟丸ごと不動産会社が売却している。」
驚きました。
不動産会社のサイト
不動産会社のサイトを見ると、確かにたくさんの物件が売りに出されていました。
親族の家の近くではありませんが、似たような地域の物件は下記の通りです。
マンションの買い手
お金持ちが税金対策のために、購入されるそうです。
（前述の不動産さんの話）
利回りシミュレーションの怖さ
表紙の7.53％の利率が、どうも怪しい。
実質利回り（％） = [(年間家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸費用)] × 100
上記の1.64億円の不動産で計算すると、利回り7.53％を得るためには
年間家賃収入 - 年間経費 ＝ １３５８万円
が必要になります。
年間家賃収入は、満室と仮定しても厳しいのでは。。。
投資シミュレーションが詳細データの中にありました。
実質利回りは4.９％。
キャッシュフローがプラスになるのは３０年後。
管理会社をもし使うとすると、管理費が追加になので、キャッシュフローはさらに厳しくなります。
専門家の見解
Q: 「１棟買いのマンションは、買って利益が出るのでしょうか？」
A： 前述の不動産屋さんの見解「マンションが建ちすぎているので、まず入居者が集まらない。この先どうなるか予測がつかない。」
鬼城（Guǐchéng グェイチョン）
中国の鬼城（Guǐchéng グェイチョン： ゴーストタウン）が最近話題になっています。
日本の人口も減る一方です。
日本にも鬼城があちこちに出現しそうです。
参考
１）ブログ内の画像
ブログの画像は、ImageFXを使って、ＡＩに作ってもらいました。
作成した画像も、編集が可能です。
２）デジタルな振る舞い株式会社
AIの勉強にお薦めです。
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