相続登記の義務化をわかりやすく解説
2024年4月1日から施行される相続登記の義務化はご存知でしょうか？
登記ってなんだ？家を買った時に権利証が出来上がってくる不動産の名義登録の手続きです。さて、今春からこの不動産の名義変更手続きで大きな改正が施行予定ですので、知っておきたい情報のひとつとして頭の隅に置いて頂ければと思います。
元法律職として誰にでもわかるように解説しますので、ご家族やお知り合いの方で困っている方がいらしたら教えてあげてくださいね。
＜政府広報オンライン解説ページ＞
相続登記の義務化の要点
・2024年4月1日からスタート
・相続登記、住所変更登記が義務化
・相続登記は3年以内に登記申請。怠った場合は10万円以下の過料
・住所変更登記は2年以内に登記申請。怠った場合は5万円以下の過料
相続登記とはそもそも何？
相続登記とは相続が発生した場合に不動産所有者の名義変更手続きを行うことです。要するに相続手続きのうち、家の名義変更手続きですね。人によっては自宅以外に地方の実家、別荘、投資用不動産など対象となる範囲が広い場合があります。
手続きの期限がなかったため放置されてきた相続登記
相続手続きには期限のあるものとないものがあります。代表的なものは、相続発生後3ヶ月以内に行う相続放棄、10ヶ月以内に行う相続税申告などがあります。
ところが家の名義変更手続きである相続登記についてはこれまで期限というものがありませんでした。期限がないため切迫感がなく、「そのうちやればいい」とついつい後回しにされやすかったのです。
＜相続登記が放置されてしまう理由＞
・期限がないからそのうちやればいいと思う
・名義変更手続きに必要なお金がない、もったいないと思う
・今すぐ家の名義変更手続きをしなくても特に困る事情がない
・相続しても困る不動産（地方の老朽化した家や山林など）がある
・必要な書類を集めるのが面倒くさいうえによくわからない
・相続人同士で争っている
・遺言書があるが自筆証書のため、家庭裁判所で手続きしないといけなくて面倒くさいうえによくわからない
・相続人の中に認知症の人がいて、遺産分割協議ができない
・相続人の中に行方不明の人がいて、遺産分割協議ができない
・相続人が多数いて、争っていないが協力してくれない人がいる
なぜ相続登記が義務化されることになったのか？
さまざまな理由で放置される相続登記ですが、放置された結果なにが起きてしまったのでしょうか。
・所有者が明らかでない空き家の大量発生
・所有者が明らかでない土地の大量発生
要するに、所有者が明らかでないために、処分、管理、活用ができない不動産が世の中に増えすぎて困りごとが広まってしまったのです。
空き家では崩壊しそうな危険な建物、ゴミ屋敷など近隣住民に多大な影響を及ぼすことがあり、土地では公共事業や災害復旧の工事、民間取引の大きな妨げになる場合があります。
ちなみに、
・全国の空き家の数は2023年時点で848万戸
・所有者の所在が判明しなかった土地の割合は2022年時点で国土の24％、九州全土の面積を上回る約410万ヘクタールの土地があると推計され、いずれ北海道全土に相当する約780万ヘクタールにまで拡大する可能性があるとされています。
行政が危険な空き家に対して行政指導したくとも相手方がわからない、開発計画が頓挫してしまう、立地がいい物件があっても交渉相手がわからないといった社会全体における経済的損失という弊害が生じてしまっているのですね。所有者が分からない空き家や土地は大きな社会問題なのです。
そこで法務省は相続登記に罰則規定のある義務化によって、こうした名義変更手続き未了の不動産の増加を食い止めるべく法改正を行ったという訳です。
（参考資料）所有者不明土地を取り巻く 状況と課題について（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/001201306.pdf
相続登記以外の住所変更登記も義務化
「相続登記をやらないといけないということはわかったけれど、両親も健在で相続が発生していない自分には関係ないな」と思うかもしれません。ただ、今回の改正には住所変更登記も義務化とあるため該当する人も多いと予想されるので注意が必要です。
よくある事例で説明します。
家を買った時の各種手続きに用いた住所を思い出してみましょう。
家を購入する際に、銀行での住宅ローン契約や所有者として登記簿謄本に記録された住所が以前の住所（賃貸マンションの時の住所）のままになっている場合は多いです。物件の引き渡し前に住民票の異動届は原則出せないためです。今一度、登記簿や権利証（登記識別情報）に記載されている自分の住所を確認してみましょう。もし、現在の住所ではなく、以前の住所のままになっていたら早めにご自宅のエリアを管轄する法務局で住所変更登記を行いましょう。
※結婚を機に住宅購入された場合で、共有者として登記された配偶者の氏名が旧姓である場合には住所変更と氏名変更の登記も該当します。
補足
ご家族の諸事情で速やかに手続きが出来ない場合の猶予制度もあります。
・遺産分割協議がまとまらないなど３年以内に相続登記ができない可能性があれば、相続後の相続人申告登記の申出という手続きを行う
・改正法施行後に発生した相続や住所変更だけでなく、改正以前に所有している相続登記、住所等の変更登記が終わっていない不動産についても義務化の対象である
まとめ
相続が発生したら3年以内に家の名義変更を行わないと罰金を課せられるとご理解くださったら十分です。相続手続きは手続き自体の煩雑さもありますが、「まさか我が家で相続争いが起きるとは‥」ということも珍しくありません。
もし誰かに相続登記の相談をするのであれば、このいずれかが良いです。
・管轄の法務局の無料相談を利用する
・登記の専門家である司法書士に相談する（無料相談対応がほとんどですが、手続のやり方だけを教えて欲しいというのは相手にも失礼にあたるので遠慮されるのがいいと思います）
※弁護士、税理士は登記のプロではないので止めておいたほうがいいです。
相続トラブル＝弁護士、相続税の相談＝税理士と覚えておいてください。
義務化の話をしましたが、相続登記を放置しておいていいことは何もありません。放置している間に、何代にもわたって相続が発生しているとそれだけ相続人が増えて収拾がつかなくなって手続きが複雑になります。後世の世代に面倒事を残さないようにして頂きたいなと切に願います。（私が過去経験した事案では相続人８０人というのがありましたが大変な作業量でした。）
また、昨今は認知症になってしまう方も少なくありませんし、親族間の交流も減って無用なトラブルが起きたり、連絡先がわからないといったこともあります。そして、遺産分割協議をしないで済むように遺言書を書いておけば良かったのに・・という事例は世の中に本当にたくさんあります。
たかが家の名義変更手続きですが、されど名義変更手続きです。
怠ることで手続きを複雑にし、手間と費用を増やして次世代に面倒をかけることはないようにしたいものですね。
手続きのやり方を詳しく知りたい方もいらっしゃるかもしれませんが、なるべく興味を持って読んで頂きたいという思いで記事構成しておりますのでご了承ください。
※「相続登記 義務化」で検索すればいくらでも手続きを説明したサイトはありますのでそちらをご活用ください。
最後までお読みいただきありがとうございます。
どなたかのお役に立つのであれば嬉しいです。