【相続税】小規模宅地等の特例～自宅と賃貸マンション

今日は「小規模宅地等の特例」の話。
知人からの紹介で相続の相談を受け、話を聞くことになり。
初対面の相談相手に「財産は何をどのくらい持ってるの？」とずうずうしく感じさせないよう心がけながら聞き取りをしていく。

財産状況を聞いてみると、財産は以下の通り。
預貯金のほか、株式、不動産（自宅、駐車場、賃貸用ワンルームマンション）を保有。
相続税を計算する際に引ける基礎控除（今回の場合相続人が３人なので4,800万円）の金額を考慮しても、どうやら税金が発生しそうだ。

そもそも、相続が発生した際には、ある程度の財産があると、相続税という税金がかかる。
「小規模宅地等の特例」というのは、相続した土地について一定の条件を満たせば、相続税の計算の際、80％または50％の減額をすることができる、という優遇制度だ。
今回は適用が受けられそうなので、該当するものについて、復習！！

（１）特定居住用宅地等
自宅は、相続発生後の家族の生活になくてはならない財産。
そのため、自宅の相続には大きな特典となるこの制度が設けられている。

一定の要件を満たせば、自宅の土地でこの適用を受けることができ、330㎡を限度として評価額が80％減額される。
１億の土地であれば、8,000万減額。
80％減の効果は絶大で、インパクトは大きい。


（２）貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、小規模宅地等の特例の一種。
賃貸アパートや駐車場用地の敷地（以下、貸付事業用宅地等）について、50％減額（※２）してくれるというもの。

貸付事業用宅地等の適用を受けることができれば、200㎡を限度として、こちらは50％の減額を受けられる。
１億の土地であれば、5,000万減額。

（３）適用の際の注意点
ここで注意しなければならないのが、（１）と（２）は併用できるが、その場合、限度面積が合計で200㎡となってしまうこと。

限度面積の計算式　
特定居住用宅地等の面積×220/330＋貸付事業用宅地等の面積≦200㎡

これ以上は今回は省略するが、そのほかにも、貸付事業以外の事業用宅地等というものもあったりと、とてもややこしいこの制度。
だからこそ、不動産を多数持っている方は、金額と面積を勘案し、より有利な土地で適用を受けることが必須だ。

今回の事例の貸付事業用宅地等には、賃貸に供しているワンルームマンションの敷地も該当するため、投資ブームの昨今、特例の適用を検討できる人は増えていくのではないだろうか。

≪参考≫
①自宅土地と駐車場用地は自用地評価
②賃貸マンション敷地は貸家建付地評価
計算式　路線価×地積×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
路線価が10万円、地積が10㎡、借地権割合が70％、借地権割合が30％、賃貸割合100％の場合
10万円×10＝1,000万円
1,000万円×（1－0.7×0.3）＝790万円

マンションの建物は、貸家評価となる。
家屋の固定資産税評価額から、固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合乗じた額を控除した額
計算式　固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
建物の固定資産税評価額が1,000万円、借地権割合が30％、賃貸割合50％の場合
1,000万円×（1－0.3×0.5）＝850万円

（2024.1.13現在の法令による）