賃貸住宅カタログ
見栄えは良いが利回りが
綺麗なカタログ
見栄えが大事か！イメージが湧く
私の分類
一般型⇒長屋タイプ、4部屋タイプ
メゾネット、三階建
個性派型⇒ペット、ガレージ、音楽
ガーデン
大家さん賢い型⇒自宅併用賃貸
核家族&年配者型⇒戸建て平屋
高収入ファミリー型⇒戸建て二階
高収入こだわり型⇒マンションタイプ
地方都市の新築アパートのプランは
こんな感じか
過去に驚いた物件
洗車場付きアパート(洗車機が１台)
屋根付き駐車場アパート
物置型の駐車スペースがある
ランドリー付き(乾燥機付き)
屋上に犬のランの遊び場
施工会社
大手ハウスメーカー
賃貸専業メーカー
賃貸進出ハウスメーカー
地方都市大手建設会社
地元個性派建設会社
設計事務所型
構造
木造
軽量鉄骨(厚みで償却年数)
カタログに大きく
土地の有効活用
建設会社から見た土地の有効活用
土地の所有者は
資産状況や家族構成や将来展望は
それぞれ違う
利回りの考え方も
地方都市は土地価額が安い
固定資産税は安い
売買坪単価30万以下
15万以上でないと家賃保証は付かない
10万は微妙か
建物敷地の他に駐車場敷地が必要
駐輪場、ゴミ集積場所、プロパン庫
の敷地が必要
駐車場がアパート建坪より広くなる場合がある
しかも
外構費用が掛かる
駐車場面積の
浸透水アスファルト
駐車場ライン引きと駐車止めブロック
化粧ブロックにフェンス
ガーデニング
建物保証を付けるため
地盤改良の費用が掛かる
これらの費用が
利回りを下げてしまう
地方都市は優良企業が少ない
所得も低い
おのずと家賃も低い
さらに
ハウスメーカーの草刈り場
供給過多
新築アパートも空室チラホラ
春に決まらないとずっと空室
築年数20年過は外国人入居
これが現実の状況
メリット
北関東は地震が比較的少ない
首都直下地震があって被害が少ない
表面利回り8％以上の建設会社は
2～3社ありそうだが
カタログだけではわからない
プラン見積書が必要
またテレビでコンテナハウス型
トレーナーハウスを見た
住居確保で非常時用に国が推進する
らしい、国策対象か？
プレハブ工期より速く現地移動できるのがメリットらしい
関心ある人は
ノート、名刺で伝え～を読んで下さい
また話がそれてしまった
まとめ
カタログだけではわからない
プラン作成、見積書を2～3パターン
木造2社、軽量鉄骨2社、大手2社
見積依頼してみる
現在経営している人のアパート見学
新築アパート見学
建設会社幹部との懇談
見積依頼は無料
経験能力のある人に
アパートのアドバイスを受ける
家族会議
こんな感じで進めていく
大金の買い物は慎重に
中古収益物件と新築物件の組合せ
新築アパートと新築戸建てと中古収益物件の組合せ
とかいろいろあるが慎重に
ひとそれぞれ動機とゴールは違う
アパート経営するのは何のため
地方都市の
正直大家のひとりごと
ここまで読んで頂き
ありがとうございました
いま郵便来ましたよ
予定納税
定額減税3万円引かれていました😀
減額申請書も同封されています
返信封筒も入っています
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