不動産投資は住宅ローンに影響する？
不動産投資をする人は今より生活が豊かになることを目的にされることが多いです。
しかし住宅ローンのことは検討されていますでしょうか？
私自身1棟目を購入した時は、自宅の購入に前向きではなく、そのうち考えればいいか！くらいの感覚でした。
しかし子供が大きくなるのはあっという間で、いつのまにか賃貸が手狭になってしまいました。
広い間取りの賃貸って結構少ないんですよね
しかも高い...
そんなとき自宅購入の選択肢が生まれ、不動産投資のローンは住宅ローンに影響するのかを考える必要が出てきました。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンはアパートローンなどともいわれ、金融機関が借りる人間の属性と物件の価値を評価し融資を行うローンです。
金融機関により借り手の属性や不動産の評価の仕方はそれぞれですが、金利は大体２％～４％で融資年数も10年～35年くらいまでと多岐にわたります。
一方で住宅ローンは、借り手の返済能力をメインで評価します。
金利は０．５％前後とアパートローンに比べて低く設定されており、年数も35年で組む方も多いです。
これと比べるとアパートローンの条件は悪く感じるかもしれません。
しかし私の感覚としては、住宅ローンの条件は異常です。
住宅ローンは、言ってしまえば、借り手の返済能力に対して貸し出しているので、借り手が審査時の状態で35年間収入を得られることを前提としています。
これは例えば借り手が一念発起し事業を起こして失敗したり、勤務先の企業の破綻などは想定されていません。
業績が悪化しても政府が支援をする企業に、終身雇用で勤めることが前提とされているローンに感じます。
もちろん新築の着工件数は大きく経済にも影響するため、借りやすくしている側面もあるのですが、いずれにしても大手企業のサラリーマンであれば、不動産投資ローンより簡単に借りれる仕組みになっています。
不動産投資ローンは住宅ローンに影響する？
結論から言うと影響します。
いくら住宅ローンが借りやすいからといっても無制限に借りれるわけではありません。
一般的に年間の返済金額が年収の30％以下になるのが限度と言われております。
ざっくり年収の10倍ともいいます。
試算はフラット35などの計算シミュレーターがあります。
例えば年収が750万で他の借り入れがない場合は約7,500万円の借り入れが可能ですが、住宅や車などのほかの借り入れで3,000万円があった場合、借り入れ可能額は約4,500万円程度になります。
つまり個人の年収が750万円のサラリーマンが7,500万円不動産で借金をしてしまうと、住宅ローンが借りれなくなってしまう可能性があるのです。
住宅ローンのタイミング
せっかくいい暮らしを夢見て不動産投資を始めたのに、自分の家は買えないなんて悲しすぎますよね？
もし住宅ローンを組む気があるのであれば、最初、もしくは1棟目を買った後で検討するのがいいかと思います。
たまたま私はそうでした。
理由は一番最初に住宅ローンで購入してしまうと場合によっては返済額が大きくなり、不動産の投資に充てる資金を貯めるスピードが鈍るからです。
その反面、先に2棟目を買ってしまうと、購入する自宅の金額が制限されてしまいます。
もちろん購入する投資用の不動産の種類によって、金額もまちまちですので一概には言えませんが、このような計画を最初から立てておく必要があります。
どんな物件を買うべき？
不動産投資用物件、自宅のどちらを購入するにせよ、必ずリセールバリューを意識しましょう。
これができていれば多少購入する順番を間違えたとしても取り返しがつきます。
例えば3,000万円で購入した物件がそのまま3,000万円で売れれば、いざというときに売って返済の枠を開けることが出来るのです。（もちろん売却するときの仲介手数料や不動産譲渡取得税はかかります。）
こう考えると自宅は新築が選択肢から外れますし、投資用でも新築や割高なアパートなども投資対象から外れるでしょう。
もしかすると新築の注文戸建ての夢を捨てきれない方もいるかもしれません。
「住みたい環境を捨ててまで投資をするのは間違ってる。」
というのはサラリーマンの間でもよく聞きます。
もちろん間違っているわけではないので否定をする気はありません。
ただ、そうした「夢の新築注文住宅」の借金を返済することがメインの人生となることも頭に入れておきましょう。
人生において自分がどのように生きていきたいかがここでも問われます。
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