空室が埋まらない？不動産投資における空室リスクへの３つの効果的対処方法

不動産投資において避けて通れないのが空室リスク。

融資を利用した場合、ローンの返済は毎月必ずやってきます。

毎月の収支が赤字になるになるのは恐怖でしかありません。

・空室が怖くて不動産投資が始められない。

・所有している物件で空室が埋まらない。

そんな方の参考になればと思います。

仲介会社への営業活動

最も基本ですが意外とやらない人が多いのが仲介会社への営業です。

所有している物件のエリアの不動産仲介店は出来るだけ多く回りましょう。

私も空室がある時は集中的に1日5件から10件訪問します。

営業といっても、自己紹介とヒアリングがメインです。

自分が設定している賃料が適切か、どんな人が部屋を探しているか、仲介会社はどんな条件を求めているかなどを教えていただくといったスタンスがいいと思います。

市場調査と集客依頼ができるため、仲介会社への訪問は一石二鳥です。

「営業って煙たがられそうで嫌だな。。。」

と思うかも知れませんが、実際煙たがられることも多いです。笑

最低限、土日の日中など忙しい時間は避けて訪問しましょう。

不動産の業界において、大家はある程度丁重に扱っていただけるようですので門前払いはされません。

最初は緊張しますが勇気を出して飛び込みましょう！

ちなみにアポイントはとったりとらなかったりです。

ローラー作戦で営業していると、他の不動産屋の担当を紹介されることもあります。

地域によりますが、結構不動産仲介店同士の横の繋がりがあったりするので、名前まで紹介してもらったら、アポをとって訪問してもいいかもしれません。

あと手土産などを持っていくのもいいでしょう。

個人的には、小分けできて配りやすいお菓子がいいと思っています。

理由は応対いただいた方が、社内で手土産を配ってくれる際に「この物件の大家からです！」と一声かけてくれる可能性があるからです。

サラリーマンの職場でも、たまにようかんやフルーツを手土産で持ってくる客もいますが、配るのが面倒くさくとても迷惑です。

もらう人の事も考えて手土産も選びましょう。

キーボックス設置

仲介会社をたくさんまわったあとは、物件の準備です。

最近の入居者はネットで物件を検索し取り扱っている仲介会社を訪問します。

「どうせネットで部屋を決めるんだったら、仲介会社への大家の営業って意味なくない？」

という方もいます。

確かにそうなのですが、実際に部屋を探す際は、ネットで見つけた目当ての物件以外にも不動産屋さんの紹介で何件かほかの物件も周りませんか？

我々大家が仲介会社に営業する理由は、お客さんをそうした「ついで内見」でつれてきてもらいたいからです。

その際に鍵が現地になかったらめんどくさいですよね？

現地に鍵がないと、仲介会社は物件の管理会社か大家に問い合わせて鍵を受け取らなくてはなりません。

そんな物件はついでに案内できません。

「近くにこんな物件もありますがついでに見てみませんか？」

みたいなノリで案内してもらうために、キーボックスの現地設置はマストです！

ステージング

ついでに案内してもらう重要性をお話しさせていただきましたが、やはり自分の物件もネットで検索し選んでもらう努力も怠ってはいけません。

その際に有効なのがステージングです。

ステージングは家具や雑貨などを募集している部屋に設置し、モデルルームのようにすることで写真や内見の際の印象をよくするためのテクニックです。

もともと分譲マンションなどので取り入れられていたテクニックのようですが、賃貸の募集でも非常に有効です。

おすすめはカーテンとフェイクグリーンです。

部屋の窓の大きさによって必要なカーテンが変わるため、引っ越しの際に必ず必要になります。

しかしカーテンって意外と高くないですか？

しかも入居する初日などは、カーテンを用意するのを忘れることもたまにありますよね？

意外とカーテンは喜ばれます。

ただ気を付けなくてはいけないのが、カーテンは部屋の大部分の色を決めてしまうため、カーテン選びが部屋の印象を左右してしまいます。

入居者さんに自分の部屋のイメージは自分で作ってほしいため、私は無難にレースカーテンを設置するようにしています。

写真で撮った時もカーテンがあるとないとでは雲泥の差があります。

まだの方はぜひ試してみてください。

そしてもうひとつおすすめするのがフェイクグリーンです。

Seriaなどの100円均一でも、フェイクグリーンは豊富なラインアップを取り揃えています。

やっぱり部屋の中に緑があると印象がだいぶ変わります。

緑は安全を連想させる色でもあります。

入居者さんにも部屋では安心して落ち着いて暮らしていただきたいです。

これには注意！値下げと広告費

入居者がなかなか決まらないときに気を付けなくてはいけないのが値段を下げることです。

値段を下げれば入居者は見つかりやすくなります。

空室期間をできるだけ短くするのは基本ですが、家賃自体を下げてしまうと再販する際の利回りにも影響してきます。

一度値段を下げると値上げは困難なので、物件全体の収益性を永続的に悪化させることになります。

不動産賃貸業は、再販する際のリセールバリューの意識を常に持っておく必要があります。

同じ価格で利回りが１１％と１０％の物件だと、どっちのほうが売れやすいでしょうか？

しかしどうしても値下げをしたいときは、敷金礼金ゼロ、フリーレントや商品券など一時的なキャッシュアウトで済む対策がいいと考えています。

引っ越しは何かとお金がかかりますので、入居者さんにも初期費用が安いととても喜ばれます。

ただ広告費については注意が必要です。

広告費は仲介を担当してくれた不動産屋に支払う報酬です。

だいたい家賃の１か月とか2か月とかですが、地域の相場と比べて極端に高くする必要はないと考えています。

広告費が高いと不動産仲介会社は積極的にＰＲしてくれますが、その分長期入居が望めない入居者も紹介されてしまう可能性があります。

極端な話、部屋の入れ替わりが激しいほうが不動産屋にとって都合がいい場合もあるのです。。。

広告費は地域の相場と合わせ、物件自体の魅力アップや入居者さんに還元できる手法をとるほうがいいと私は考えています。

まとめ

入居者が決まらない空室期間はとても不安になり焦ります。

ローンや入居率次第では毎月の収支が赤字なんていう場合は眠れない日を送ることもあるかもしれません。

私も最初の物件は1年間空室を出してしまったのですが、試行錯誤した結果上述した内容をひとつひとつ実践した結果、いい入居者さんに選んでいただきました。

安易な方法に走らず入居者の暮らしに価値を提供する基本を忘れず、「人事を尽くして天命を待つ」思いで取り組んでいくのがいいのではないかと思います。