【不動産投資】１棟目購入の流れ
不動産投資をしようと決めたのはいいものの、まず何から始めればいいかわからないという方は多いのではないでしょうか？
不動産投資は株式投資などと比べ、窓口で購入したり、ネットで口座を開設して買えるわけではないので、スタートのハードルが少しだけ高いです。
また費用が高額になるのと、銀行からの融資も利用するため、勉強は始めたもののこの時点で挫折する方が多いように思います。
ここでは実際に私の一棟目購入の流れをもとにご説明したいと思います。
ステップ① 勉強する
不動産投資で失敗する人には共通点があります。
それは不動産の勉強をしないで購入する人です。
中には1億円を超える物件を購入するのに、一度も現地を見に行かない人もいるそうです。
考えただけでぞっとしますよね。
不動産の勉強には
・マネーリテラシー（FPなど）
・宅建業法、建築基準法、民法
・財務・会計
・仲介業者への営業
・行動力、決断力などのマインドセット
などがあります。
これらの知識を幅広く吸収するためには本を読むことをお勧めします。
ちなみに私が最初に先輩から勧められた本はこちらです。
[最新版]まずはアパート一棟、買いなさい! | 石原博光 |本 | 通販 | Amazon
最近はYoutubeなどで短期間で膨大な知識を得られますので、かなり効率が良くなりました。
各地で開催される大家の会に参加するのもいいでしょう！
私も先輩の大家さんに連れられてセミナーと懇親会に3回ほど参加しました。
大家さん会のブログから参加を直接申し込んでいた方もいましたので、そんな方法もいいかと思います。
この段階で自分の先生となるような人物と出会えると非常に心強いです。
私は働いている会社の先輩がメンターとなって、手取り足取り教えてくれました。
ただいきなりこうしたセミナーに参加するのではなく、まずは自身でしっかりと勉強し、どのようなスタイルで不動産投資を行うか考えておくことをお勧めします。
不動産投資にはいろいろな手法があるため、自分のスタイルがわからず師匠を探してしまうと、人生が全然違う方向に行ってしまうことがあります。
「将来の不安解消のために月10万円くらいほしいな」と思って参加した大家の会で出会った人に勧められて、キャッシュフローの出ない物件を購入したあげく、ほかの投資案件の勧誘を受け詐欺にあう。というケースは割と定番です。
・なぜ不動産投資をするか？
・不動産投資で何を（いくら）得たいか？
この二つの質問は必ず自分のなかでもっておくことにしましょう。
私の場合、
なぜ不動産投資をするか？
⇒会社に経済的に依存したくない。
不動産投資で何を（いくら）得たいか？
⇒子供の学費、家族で年一回の海外旅行費用が欲しい。（年間250万程度）
といった感じでした。
ステップ② 物件を探す
勉強と自己分析の末、どんな物件を探したいのかが決まりましたらいよいろ物件を探します。
私の場合、年間250万円のキャッシュフローを得たいので、利回りの高い築古の中古一棟アパートを探しました。
以下のサイトなどを参考にしました。（今もしています。）
【楽待】不動産投資の情報サイト｜収益物件数No.1 (rakumachi.jp)
不動産投資と収益物件の情報サイト【健美家】 (kenbiya.com)
不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで！ (athome.co.jp)
基本的に不動産仲介業者から紹介される物件ではなく、自分で探したほうがいい物件に出会えると思います。
なぜかというと不動産仲介の営業マンも見込み顧客を複数抱えており、いい物件が市場に出た際は買う確率が高い方から紹介します。
必然的にお金をたくさん持っているお金持ち大家さんに情報が集まるので、不動産投資初心者の私たちに回ってくる情報は、必然的にお金持ちの大家さんが買わないと判断した売れ残り物件です。
しかしいろいろ問い合わせていれば、いつか親身に相談に乗ってくれる仲介の方に出会えます。
こういう方に巡り合えたら大事にしましょう！
私は物件を探すときは以下のようなポイントを見ています。
・物件エリアから融資してもらう金融機関は想定できるか。
金融機関も融資する不動産の好みがあり、該当エリアを外れると取り組み出来なくなるのでここは押さえておきましょう。
・土地の値段（相続税路線価）と物件価格が離れていないか。
銀行が融資をする際に担保となる土地の値段が、物件の価格と比べ低いと融資が受けづらくなります。
また物件を手放す際にも土地の値段が売却金額を下支えしてくれますのでリスクを抑えられます。
・高利回りか？
利回り計算のアプリを使い、想定している金融機関の融資条件で収支を試算します。
個人的には返済比率は50％は下回ってほしいなと思っています。
また月間キャッシュフロー目標である20万円を何棟で達成したいかも考慮します。
私の場合リスクを分散したいので、3棟ほどで20万円を得たいと考えており1棟当たり最低でも7万円程度のキャッシュが残る物件を選びました。
こうして半年の間に10件以上は内見に行き、
静岡県の物件（Ｓ銀行エリア）
物件価格1500万円（相続税路線価1300万円）
利回り１２％
の物件に買付証明書を入れました。
ステップ③ 買付証明書を提出する。
購入を検討してもいいと思える物件が見つかったら買付証明書を仲介店に提出しましょう。
買付証明書には法的効力がないので、売買契約と異なり、提出すれば必ず購入しなければいけないものではありません。
しかし、まったく購入する意思がない物件にまで買付証明書を提出するのは仲介店にも売主にも迷惑になるので避けましょう。
買付証明書＝購入の意思表示です。
書類のとらえ方は仲介店や大家さんによってそれぞれで、初期の段階で買付証明書の提出を求めてくる仲介店もあります。
最初はすこし抵抗があるかもしれませんが、買ってもいいと思っていれば提出してみましょう。
人気のある物件は問い合わせが殺到するため、買付証明書の提出順がそのまま商談の順番になることもあります。
商談の順番の決まり方は仲介店や大家さんの方針によって様々ですが、
・買付証明書の提出順
・購入の可能性が高い順（融資が内定している、現金決済ができる、現地の内覧が済んでいる。など）
・買付の金額が高い順
などがあります。
買付証明書については決まった書式はありません。
仲介店がフォーマットを持っているので依頼するケースが多いと思いますが、ベテラン大家の中には、常に自分の書式の買付証明書を持ち歩いている人もいます。
飲食店のナプキンに手書きで記入し、コンビニからＦＡＸする人もいました。
買付証明書の記載内容
・購入希望者名
・捺印
・対象の物件情報（所在地や建物の構造、面積、部屋番号など）
・購入希望金額
・購入条件（融資特約の有無、契約時期など）
・有効期限
この中で１点、「融資特約：有」で提出することは気をつけましょう。
「融資特約：有」は「希望通りの条件で融資が受けられた場合購入し、受けられない場合は取り下げる」という意味です。
ステップ④ 融資の打診をする
ここが正直一番むつかしいのですが、当時先輩からＳ銀行担当者を紹介してもらいました。
物件を仲介する不動産会社が融資の相談（銀行の紹介）まで、間に入ってくれることもあるので、それを利用する方法もあります。
ここから物件概要や自分の源泉徴収票、金融資産状況等を銀行に提出し事前審査が始まります。
事前審査期間は金融機関によって大きく異なり2週間～1か月程度かかるところもあります。
この間、他の買主に話がいかないように不動産会社と密にコミュニケーションをとっておいたほうがいいでしょう。
いい物件でもたもたすると、あとから現金で購入する買主が現れ、横取りされるなんてこともよくあります。
私は1か月程度かかりましたが、その間、別の方から3件ほど買付が入ったようでひやひやしました。
銀行担当者から内諾の連絡があるときはほっとします。
ステップ⑤ 売買契約をする
事前審査で内諾をもらったら次は売買契約です。
重要事項説明を受けた後、契約書にハンコを押します。
私はこの時に初めて売主さんと顔を合わせました。
微妙な空気が流れました。笑
書類が多くたくさん住所を書くのでゴム印があると便利だなと思います。
その後また銀行に本申し込みと金銭消費貸借契約（金融機関と借主の間の契約）を行いました。
ちなみに私の場合
金利3.3%
融資期間 20年
という好条件とは言えない条件でした。。。
事前審査で内諾が出ていればここでNＧになることは少ないのですが、決済まで何が起こるかわからないのが不動産投資です。
ステップ⑥ 決済する
本審査を無事にパスしたらいよいよ決済です。
個人的には決済が一番面白いと感じました。
まず売主、売主側の仲介業者、売主側が現在借りている銀行、私側の仲介業者、私、司法書士が私が融資を受ける金融機関の応接室に一堂に会します。（必ずそうなるとは限りません。）
流れとしては、
①私が融資を受け買主に送金する。
②買主側で着金を確認し抵当権を外す。
③司法書士が法務局に所有権の変更登記の申請をしにいく。
この手続きを終えて晴れて大家となることが出来ました。
当時の感想ですが嬉しさというより、一気にずっしりと気持ちが重くなったのを覚えています。
借金というのはこういう感覚になるのかと一つ成長した瞬間だと思います。
まとめ
不動産投資は複雑で、必要な知識も多いですが最も大事なのは行動力だといわれています。
物件探しでも完璧な物件に巡り合えることはまずないので、自分の中で妥協できるポイントはどこなのかと考える必要があります。
そのためにも自分の中で何のためにいくらほしいのかを明確に持っておくのが重要です。
最終的にはトラブルに遭遇してもそのたびに勉強し経験値を重ねていくということに尽きると思いますので、ある程度楽観的な方のほうが向いているかもしれませんね。
ちなみにこの物件は稼働率３/4という状態で購入し、一時満室運営できたもののまた一部屋空いています。
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