「不動産投資成功の普遍的な方程式」がわかる本

不動産投資の本があまた出版されているなか、この本を1冊読めば、その儲けの本質的を理解できる大変優れた本です。これから不動産を始めようとしている人、既に始めている人など、そのキャリアに関係なく必ず一読してほしいそんな素晴らしい本です。

この本の根底をなしている、最も重要な考え方は、BOE分析と言う考え方です。本書によると、BOEと言う言葉は、「昔から不動産投資は投資家は街を歩きながら売り物件を発見しては、手持ちの封筒の裏BOE(Back of envelope）で投資判断をさっと分析してきた。その物件が投資に値するかどうかを要点をついた数字で瞬時に判断したところから、この普遍的で素早い計算方法の名前が来ている」との事。

「このBOE分析を、これから何百回も繰り返すことが、どんな時代で生き残れる不動産投資家への道」につながると主張されており、この分析方法は、ハーバード式不動産投資の土台にあたるものです。

英語を使って表現したりしているので、ちょっととっつきにくい方もいらっしゃるかもしれませんが、やってる事は極めてシンプルな内容です。
既に不動産投資されてる方であれば、こういった分析はやられているわけですが、最も大きな違いは、インカムゲインだけではなく、物件売却によるキャピタルゲインも含めた、トータル収益を予測することにあります。不動産を購入してから売却するまでトータルで不動産を見ることによって、「その物件をどのような戦略で取り組むべきか」が見えるようなるという考え方です。

実は、私も自分が持っている不動産について、売却価格がどれくらいになるかを、本書のようなやり方で予測した事はありませんでした。今回この本書で書かれているやり方でやったところ、自分の不動産の価値の実態をより正確に理解することができました。目の前のキャッシュフローだけを見るのではなく、売却までの含めた分析の重要性を再認識しました。

現在既に不動産をお持ちの方は、もし売却までの評価を行っていないのであれば、最後の不動産評価まで含めたBOE分析をやってみてばいかがでしょうか。
また、何か新しい不動産投資を検討されてる方も、その物件について、最後の売却価格の算出まで分析をする事をお勧めします。その不動産の真の価値が見えてきますので、その投資が妥当かどうかを理解できるようになります。

その他にもハーバード大学の素晴らしい考え方が込められた内容になっており、世界のトップレベルの不動産投資家がどのようなことを考えているか大変よくわかりました。

なお、不動産投資の「NG戦略集」も記載されており、興味深く読ませていただきました。内容は下記の通りです。

①ワンルームマンション1室投資
・CFAFが出づらい
・節税を無理矢理やらされる
・売却益が出にくい
・土地割合が低く、評価損が出やすく、継続してローンが受けられない

②タワーマンション1室投資
・広告費や営業費が乗っかっていて割高
・資産圧縮できるが、担保性が極端に低い
・次のローンが受けられない
・将来に管理費と修繕積み立て費用が上がる

③新築木造アパート(業者物件）投資
・利回りが決められていて、業者が儲けを食い尽くしている
・次の会社が長期ローンを組めず、売却先が限られてしまう
・長期的に家賃下落が発生する
・担保評価が低く、継続融資が受けづらくなる

④その他
・住宅ローンを先に借りてしまう。投資ローンが出づらくなる。
・カーローンで高級車を買う。しばらく我慢。家賃収入で買おう
・不動産収入が充分安定する前にサラリーマンを辞めてしまう
・確定申告をしない。または節税を優先して確定申告の所得が低い

上記のようなNG行為に当てはまる方は、ぜひ本書を読んでご自分の考え方と比較検討されてはいかがでしょか。

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