【老後対策はNISAよりも都心に住まいを確保するほうがいい】

1．含み益を得ている個人投資家は僅か9.3％

老後資金として2,000万円貯めるように政府からいわれるまでもなく、将来に不安を感じている人は多いようで、20代や30代から投資を始める人が増えました。投資の成功率に関するデーターは少ないので少し古い数字ですが、野村証券の「ノムラ個人投資家サーベイ（2015年10月号）」によると、個人投資家1000人のうち通算で利益あるいは含み益となっている人は全体の9.3％、損得ゼロが29.1％、残りの61.6％は損失あるいは含み損でした。また、主要行9行と地方銀行20行の窓口で投資信託を買った客全員の、2021年3月末と購入時の投資信託の評価額を比べ、そこから顧客が払う手数料を引いて、実質的な「手取り」を試算したら、運用損益マイナスの人が46％でした。株価が上昇基調で「損をしにくい」環境なのに、多くの人が損をしていました。安全性が高いとされる投資信託でさえこのありさまです。

2．住まいがあれば支出を減らせる

40代、50代ではもう投資は諦めて、しかたがないので70歳かそれ以上まで働こうと、覚悟を決めなければいけないのでしょうか。老後の生活資金を確保するために、収入を増やそうとする発想だけでなく、支出を減らすという発想もあります。地方や海外に移住するという方法ですが、老後に生活習慣の異なる地域に移り住んでストレスなく暮らすには強いメンタルが必要です。そんなリスクを冒さなくても、住まいを所有していれば、家賃という大きな支出（持ち家との差額は25年間で平均2,500万円程度）が必要なくなります。

3．東京の都心なら高齢者でも働ける

都心には働く場所が沢山ありますから、都心に住まいがあれば月額50,000円をアルバイトで稼ぐのは簡単です。最低時給1,113円でも1日6時間、週に2日（月に8日）健康管理のためにも近所で働きましょう。月額53,424円なので二人なら106,848円です。東京在住の70歳以上なら20,510円で1年間使えるシルバーパスを買えるので、都営交通とバス（私営も）はフリーで乗り放題です。マイカーは必要ありません。店舗や公共施設だけでなく、娯楽施設や観光名所も近くに沢山あります。週休5日なので元気なら遊んだり、もう一度学び直したりして、充実した毎日を過ごせます。

4．都心に住まいがあれば貯蓄は不要

老後資金2,000万円を貯めるのは簡単ではありませんが、2,000万円～3,000万円の住宅ローンを借りて中古マンションを買うのは難しくはありません。 健康で安定した収入のある人ならば、低金利で35年返済の住宅ローンを借りられます。200万円程度の自己資金があれば購入はスムーズです。旧耐震の中古マンションならフルリノベの30㎡の部屋が2,400万円で、50㎡の部屋が3,000万円～4,000万円でまだ手に入ります。きちんと施工された管理の良い物件ならば、築50年でもあと70年使えます。

5．住まいを買えば消費が資産に変わる

フルリノベ済みの中古マンションをフルローンで買えば、35年返済の住宅ローンで管理費・修繕積立金・ローン返済額などを含む毎月の住居費は、その部屋の家賃よりも少額です。繰り上げ返済で毎月家賃と同額の住居費を払い続けると20年～25年でローンを完済できます。購入後は家賃分の支出が住まいという資産を形成するための貯蓄に相当する支出になります。都心の駅近物件なら値下がりしにくいし、必ず賃貸できるので、購入後に事情が変わったら貸せば損しません。早く買って早くローンを完済すれば、その後は老後の不安も無く、毎日愉快に暮らせます。

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