不動産業界トレンド予測 2023

こんにちは。GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）グループ PRチームです。

いま大きく変わりつつある不動産業界に関する情報をお届けするマガジン「オープンファクトブック」。不動産業界のニュースや課題、業界を知る上で欠かせないキーワードなどを解説します。

昨年末からはじめたオープンファクトブックも、今月で1周年🙌

今月は「2023年の不動産業界トレンド予測」と題して、来年の不動産業界で注目したいトピックをご紹介します。
さらに後半では「2023年注目のエリア」を、GAテクノロジーズ グループが提供する「賃貸」「高級賃貸」「投資」それぞれのサービス動向から予測します。

1.土地の有効活用が進む

土地にまつわる今後の日本の制度改革の一つに、2023年4月の相続土地国庫帰属制度、さらに2024年4月に相続登記の申請の義務化開始が挙げられます（※1）。

相続土地国庫帰属制度は相続などで土地の所有権を取得した人が、一定の要件を満たした場合、土地を「国庫に帰属させる」、つまり土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。
これまで「実家の土地を相続したが、すでに実家から離れて暮らしており、利用する予定がない」、「近所に迷惑がかかるから土地の管理が必要だが、正直負担が大きい..」といった理由から土地を手放すことを望む声があった中で、「相続」か「相続放棄」のどちらかだけではない、国の帰属土地とする新たな選択肢が生まれるのです。

一方で、例えば「建物が建っている」などの状態では認められないなど、国の帰属土地とするにはまだまだ制約が多いのが実状です。

2024年4月に始まる相続登記の申請の義務化は、相続（遺言も含む）により不動産を取得した場合、そのことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないというもので、正当な理由のない申請漏れには過料の罰則が科せられます。

これらの制度改革は、日本の「所有者不明土地」の抜本的解決を目指すものです。
所有者不明土地とは、不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地、または所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地を指します。

この「誰が所有者か分からない」土地は九州本島の大きさに匹敵すると言われており、約24％にものぼります。背景には「相続登記が完了しなかった」が6割を占めることから、日本の土地相続には大きな課題があることが分かります。（※1）

これらの課題および制度改革が進むことにより、当事者そして今後土地を所有する可能性の高い現役世代を中心に、土地そのものへの関心が高まることが想定されます。

GAテクノロジーズが展開する、実際に土地に関する悩みをお持ちのお客様向けサービス「RENOSY 土地活用の相談窓口」には、空き地の用途に悩むお客様からのお問い合わせも入っています。

【実際のケース：会社員（中部地方在住、40代男性）】

・お悩みの土地：現住居から離れた地（九州）にお住まいの家族（母親）が保有する空き地
・お悩みのポイント：現在母親も別の場所に住居を持つ。ゆくゆくは家を建てるつもりだったが、ご主人が亡くなったため、使用用途もなくなってしまった。さらに、家族が近くにいないこともあり、母親が一人で土地の活用方法を模索。結果として、家族内で相談されていない状態に。
・解決策：地場で信頼できる会社にて、母親も住むことを想定した賃貸の戸建を建設することに。

なお、以前ご紹介した「不動産ID」も「所有者不明土地」への対応として、テクノロジーの観点からアプローチする試みのひとつです。（※2）

2. 投資における不動産の注目度アップ

2022年12月16日、自民党・公明党により税制改正大綱が取りまとめられました（※3）。この中でも特に注目を集めたのは、少額投資非課税制度（NISA）の恒久化・非課税期間の無期限化ではないでしょうか。（※4）

NISAに対する関心が高まる中で、大和証券グループ本社・中田誠司社長の「米国は40年かけて投資環境を築いてきた」という発言（※5）にもあるように、投資による資産形成の意識は、日本国内において今後さらに注目が集まり、育まれていくことが想定されます。

まずは、日本国内における数年の変化を見てみましょう。
野村アセットマネジメントの運営する資産運用研究所が実施した「投資信託に関する意識調査」によると、金融リテラシー・テストの正答率は、2020年12月と2022年3月を比較した際に全年代で正答率が上昇しています。また、同調査では投資信託の保持についても調査しており、2019年以降増加傾向にあることが分かります。（※6）
これらのことから、投資による資産形成への意識は日本国内でも年々高まりつつあることが分かります。

その上で投資先進国とも呼べるアメリカでは、株式だけでなく不動産投資を始めとする様々な手段を用い、バランスよく資産形成を行っていることが分かっています。

世界有数の金融機関バンク・オブ・アメリカが発表した｢アメリカの富裕層に関する調査（Study of Wealthy Americans）｣によると、43歳以上の投資手段割合は国内株式が41％と最も多く、不動産（31％）、新興市場株式（26％）と続きます。21歳から42歳については、仮想通貨（29％）、不動産（28％）、企業への直接投資（25％）と続くことが分かりました。（※7）

この調査から、今のアメリカの傾向が

• 若年層がよりバランスよく様々な投資の選択肢を用いている

• どの年代においても投資の手段として「不動産」を選ぶ人の割合は多い

であることから、2023年以降の日本においても同様の傾向が起こるのではないでしょうか。

3. 賃貸・高級賃貸・不動産投資の注目エリア

GA technologiesグループの各サービス担当者の生の声やデータを基に、2023年注目の住まい・投資に関するエリアをお知らせします。

●賃貸：デジタルファーストな人々からの熱視線を集めるのは「下町」！？

ネット不動産型賃貸サービス「OHEYAGO（オヘヤゴー）」からは、2022年にお問い合わせいただいた物件のエリア（物件の最寄駅にて算出）をランキング化。
以下のような結果となりました。

上位には「恵比寿」や「目黒」といった従来から人気の高いエリアが並ぶ一方で、「入谷」や「三ノ輪」など、いわゆる「下町」の人気が上がりランクインしていることが窺えます。価値観の多様化が進む中、全てを「スマホ完結」できる便利さを好むデジタルファーストな人々にとっても、今後も注目のエリアと言えそうです。

●高級賃貸：令和を代表する億ションが完成！注目が集まる高級住宅エリアはココだ

世界の都市総合力ランキングで7年連続の3位となった東京。（※8）
「買われるニッポン」など経済力低下のニュースが多く見られた2022年でしたが、東京の都市としての魅力はいまだ健在のようです。

そんな東京のタワマンや億ションが建ち並ぶ高級住宅エリアは2023年も変化が盛り沢山！
2023年、特に注目されるであろう高級住宅エリアを大予測します。

■虎ノ門・麻布台エリア
虎ノ門・麻布台エリアは“緑に包まれ、人と人をつなぐ広場のような街”をコンセプトに都市開発プロジェクトが進んでいるエリアです。虎ノ門・麻布台プロジェクトは事務所・住宅フロア以外にもインターナショナルスクールや保育園などがあり、A街区には、竣工時にはあべのハルカスを越え日本一で最も高くなる予定のビルが建設中。その最上部が「アマンレジデンス東京」（2023年3月に竣工予定）です。また、2022年に竣工した「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」など、令和を代表する億ションが集まる住宅エリアとして2023年も引き続き注目を集めることが予測されます。

■勝どきエリア
勝どきエリアでは、駅直結・商住複合大規模再開発プロジェクトが進行中で、2023年8月には約3,000戸を有する「パークタワー勝どきミッド／サウス」が竣工予定です。人、街、地域、そして未来を結ぶ街づくりをコンセプトにする「パークタワー勝どきミッド／サウス」が完成することで、更なる勝どきエリアの盛り上がりが期待されます。勝どきに誕生する駅直結の新たなランドマークタワーマンションとして2023年も注目を集める高級住宅エリアとなるでしょう。

■新宿エリア
1日の利用者数が最多を誇る新宿駅は、言わずと知れた日本有数のビジネス拠点です。そんな新宿エリアに、住友不動産の高級マンションの代名詞である「ラ・トゥール」シリーズの「ラ・トゥール新宿ファースト」が2023年春に竣工予定。新宿西口の再開発計画が本格化し、小田急百貨店はオフィスや商業施設が入るビルに変わる予定です。周辺環境も大きく変わりつつある新宿の新たなランドマークタワーマンションが竣工されることから、高級住宅エリアとして更に人気が高まることが予測されます。

●投資：中古区分マンション投資、リスク分散のトレンドは「福岡」

まとまった資金が必要なイメージの不動産投資ですが、昨今は20代後半〜30代前半の不動産オーナーが増加しています。会社員の不動産投資先として注目を集めるのが、中古の区分マンションです。中古の区分マンションの多くが首都圏に集中しているのですが、リスク分散の観点から首都圏以外のマンションニーズが高まりつつあります。

そうした中で、2023年に注目を集めるのが「福岡」の中古区分マンションです。

100年に一度の再開発と題される天神・博多エリアの再開発プロジェクトは、福岡の交通利便性を活かした街づくりとアジアの拠点都市としてのグローバル化が特徴です（※9）。特に天神エリアの再開発は、天神ビックバンと称されるビルの建て替えが推進されており、2022年5月末時点で59棟ものビルから建築確認が申請されています。
また、福岡は一世帯あたりの人員が1.97人と2人を下回り、世帯規模の縮小化傾向が続いていることから、今後ますますコンパクトマンションや中古の区分マンションのニーズは高まることが想定されます。

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いかがでしたか？
2023年も不動産業界では大きな動きが予想されそうです。

今後もオープンファクトブックではさまざまなトピックをご紹介していきますので、お楽しみに！

出典・参考

※1　「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」および「所有者不明土地の解消に関するパンフレット（2022.9版）」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
https://www.moj.go.jp/content/001375975.pdf
https://www.moj.go.jp/content/001381764.pdf
（法務省/2022年11月28日）
※2 「不動産IDのルール整備について」（国土交通省/ 2021年4月15日）
※3 「NISA拡充・恒久化、スタートアップ支援を強力に推進　与党税制改正大綱が決定」（自民党/2022年12月16日）
※4 「NISAを恒久化・防衛増税明記　税制改正大綱決定」（日本経済新聞電子版/2022年12月16日）
※5 「​​【貯蓄から投資へ】大和証券グループ本社・中田誠司社長 「米国は40年かけて投資環境を築いてきた。日本も『30年計画』で取り組みを」」（財界オンライン/2022年12月20日）
※6 「野村アセットマネジメント「投資信託に関する意識調査」」（野村アセットマネジメント株式会社/2022年8月16日）
※7 「2022 Bank of America Private Bank  Study of Wealthy Americans」（バンク・オブ・アメリカ/2022年10月11日）※調査対象：家計投資可能資産が300万ドル（約4億円）を超える21歳以上の1,052人
※8 「世界主要都市ランキング1位はロンドン　東京は7年連続の3位」（毎日新聞/2022年12月14日）
※9 「規制緩和によって民間投資を呼び込む『天神ビッグバン』着実に進行中！！」（福岡市/2022年12月8日）

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