不動産投資は、当たり前のことを、当たり前にデキる人が負けない

超煽っているコピーが印象的ですね！

ところが、読んでみると
不動産投資論は至極真っ当です。

一棟ものの不動産投資を考えたい
と思っている人は、
ぜひ、読んでおいて損はない一冊です！

▼融資条件

上記の3つに加えて
さらに、5つのポイントを足して、
全部8つのポイントがあるとしています。

④自分の親兄弟、配偶者の親兄弟の状況
　└相続財産の有無、居住地や金融機関の取引先

⑤運転免許証
　└末尾は再発行数字なので多いとルーズな評価に

⑥資産ポートフォリオ
　└分散投資を行うことで好印象

⑦相談票や家系図などの分かりやすい表
　└金融機関の担当者が理解しやすいもの

⑧銀行口座の出入金
└高額な出金は控える（浪費はダメ）

▼担当者に気に入られる方法

・金融商品を購入する
・口座を作成する
・保険に加入する
・投資家を紹介する

▼不動産投資業界における情報流通の構造

①自分の顧客に購入するように営業を行う（個人・両手）
②自分の課・部で購入客を探す（課内・部内両手）
③他支店等含む社内で購入者を探す（社内両手）
④仲のよい仲介業社で、買主を探す（次への取引につながる片手）
⑤市場へ情報を開示し、買主を探していく（片手）

①〜④が
水面下物件・未公開物件と呼ばれるもので
いいものであればすぐに売れてしまいます。

そのため、
ポータルサイトに掲載されているのは、
「残り物扱い」という評価になりがちです。

▼優良物件が生まれる10のケース

・オーナーが高齢（資産整理）
・相続（相続税対策）
・資金難による売り急ぎ
・事故物件
・再建築不可
・任意売却物件
・競売物件
・地場の管理会社からの情報
・空室率の高い物件
・ボロ物件の再生

▼ライバルに競り勝つ方法

・不動産業者から投資家に対して、　
　最も重視するのは、「決断力」と「行動力」
　①個人属性の開示（確定申告書、決算書等）
　②ビジョンを伝える（●年後までに、●●万円の家賃収入）
　③レスポンスを迅速に（個別連絡あった際へのレスポンスは必須）

▼収益不動産の種類と特徴

▼物件を見極めるプロのテクニック

①人口動態データに基づくマクロ環境調査
　└「人口推移＋地名」で検索するのがオススメ

②周辺エリアの需給バランスを把握する
　└ホームズの「賃貸ヒートマップ」がオススメ

③空室を埋めるためのコストを算出する
　└リフォーム費用を事前に見積もる

④レントロールを正しく読み解く　
　└周辺相場、更新時、入居年月、滞納有無、賃料バラつき

⑤将来発生する修繕コスト
　└購入以前に把握しておく、価格交渉にもなる

⑥「PM＝入居管理費、BM＝建物管理」コストの算出
　└管理会社のリーシング力で変わる

⑦周辺環境に起因するリスク指数を見積もる
　└除雪、潮、湿気、温泉等

⑧収益性を高められる要素
　└自販機、太陽光、シェアリング

▼信頼できる業者のチェックリスト

▼ダメな管理会社

①管理物件の稼働率が85％未満
　└稼働率は客付力と同義でもあるため

②関連会社や協力会社への業務丸投げ
　└対応が遅くなる

③退去時のリフォーム対応
　└遠隔地だと悪質なケースも

▼管理会社のポテンシャルをフル活用する

・お中元やお歳暮を送る
・半年に1回、年に1回は挨拶に出かける
　①広告費の大量投下
　②ホームステージングの導入
　③条件緩和で入居者の確保
　④初期費用無料キャンペーン
　⑤営業担当への個別インセンティブ

▼物件の買い増し

・積算評価と収益還元の2つのバランスをよく考えること
　└1棟目→高利回り、2棟目→積算評価がでるもの

・1棟目を担保に2棟目は買いづらい
　└キャッシュがしっかり出るまで待つ必要あり

・繰上げ返済はせず、しっかり現金を貯める

▼ライバル少なく利益を生み出すブルーオーシャンを狙え