値崩れが始まっている今不動産を買うべきか？チャンスに備えて体力を温存すべきか？

今購入へ向けて取り組んでいる物件が2件ある。

融資の審査待ちと、指値の結果待ちの2件。

これからコロナショックによって、リーマンショック級の値下がりが始まるとすると、今進めている物件を購入すべきかどうか迷うところがある。

融資待ちの1棟は、とても辺鄙な場所にある、キレイなアパート。

ショックが起きても、土地値に影響が出ないし利回りが大きので、これは購入問題ない。

もう1棟が立地がそこそこ良くて、土地値以下で購入するが、利回りは19%と大きいが、キャッシュフローが小さい。

売却したときに大きな利益として戻ってくる物件。

この物件は、大幅な指値を入れていて、仲介の不動産屋さんが交渉してくれている。

でも、果たして今このようなタイプの物件を購入すべきかどうか？

今、これを書いている時点で結論が出ていないので、このままだらだらと思いつくままに書き進めてみる。

中古アパートはすでに値崩れが始まっていた

昨年末からすでに中古アパートの値崩れが始まっていた。

すでに各金融機関の融資が出にくくなっていて、暴騰気味だった中古アパートの価格はどんどん下がってきている。

そんな状況から追い討ちをかけて、現在のコロナショックで世界中の経済が停滞してしまっている。

まぁかなりの確率で、不動産についても暴落すると思われる。

リーマンショック級の値崩れが来たとしても２パターンあると思う

例えば、リーマンショック級に値崩れしたとして、対策は２つあると考えている。

これは過去のリーマンショック後の株価グラフを見て考えたり、リーマンショック後を経験したことのある友人から話を聞いて考えた。

今のうちにできるだけ現金を手元に集めておく

リーマンショック級の値崩れが始まったら、まず金融機関の融資は全体的に閉まるだろう。

そうは言っても、全部が閉まるわけではなく、タイミングによって融資してくれるところもあるはず。

そうなるとフルローンは難しい可能性が高いので、２割くらいの現金を出す必要が出てくる。

その現金を今から貯めておく必要がある。

すると、現金を少しでも出すような物件の購入は、今のところ控えておいた方が良い。

まだ融資が出ているうちに買えるものを買っておく

日経平均株価のチャートを見ていて思ったが、低迷時期が3年くらい続いていた。

3年くらいは金融機関も融資には積極的にならない。

となると、手持ちの現金が多少減るから購入しないと考えるよりも、買えるうちに買っておいて、時間軸で残債を減らして行った方が良いのではないか？

もちろん、値崩れが起こったら、とにかく金融機関を回って融資をつける努力をする。

結論

なんとなく書き始めてみたら、明確にやるべきことが見えてきた。

今から購入をセーブして、現金を温存する必要はないのではないか。

積算土地値以下で19%なんてそうそう出る物件じゃないから、全力で買いに行こう。

値崩れしても負ける物件ではない。