‟住宅ローンコンサルティング”とは？
皆さん、こんにちは。フクロウ会長です。
突然ですが、「住宅ローンの審査が通らない」とお困りではありませんか？「住宅ローンの審査が通らない」ということは「住宅ローンが借りられない」ということ。そして「不動産が買えない」ということに直結する問題ですので、一大事です。
弊社は、住宅ローンの審査率を高めるとともに、お客様に本当にあった条件の住宅ローンを借り入れていただくためのサポートをさせていただいております。
今回は、住宅ローン審査に通るために重要なことともに、弊社によるサポートがなぜ必要になるかについて解説してまいります。
住宅ローンの審査基準
まず、住宅ローンではなにを審査されるかですが、以下のような点です。
・勤務状況
・年収
・その他の借り入れ
・各種支払いの過去の延滞履歴
など。
そもそも、金融機関がこれらの項目を厳密に審査し、通過の可否を決める理由は、『お金をちゃんと返してくれる人か』を見極めるためです。住宅ローン審査が否決になったということは、なんらかの理由で、あなたが金融機関に「お金をちゃんと返してくれる人」とみなされなかったということになります。
とはいえ、1つの金融機関で否決にされてしまったからといって、どの住宅ローンも審査が通らないかといえば、そんなことはありません。どの金融機関も、「勤務状況」や「年収」、「その他の借り入れ」や「各種支払いの過去の延滞履歴」などを審査することに違いはありませんが、各審査項目の『基準』が異なります。
たとえば、金融機関Aは「勤続年数2年以上」を基準としていても、金融機関Bにいたっては、「1年以上正社員として雇用されていればOK」としていることもあります。
つまり、住宅ローンを通すときには、『自分と相性のいい金融機関を見つける』ということが大事になってくるわけです。
『相性の良くない金融機関』の場合、否決にはならないとしても、「希望額が借り入れられない」「借り入れ条件が悪くなってしまう」ということが起こりえます。たとえば、「3000万円融資してください」と希望を出しても、「あなたの状況なら2000万円しか貸せませんよ」「では金利をもう少しあげますね」と、減額されてしまったり、条件が厳しくなってしまったりすることもあるのです。こうなってしまえば、希望の物件を諦めるか、その他の金融機関への借り入れを検討する、あるいは多少無理をして返済していくしかありません。
長期にわたって返済していく住宅ローンでは、金利が0.5%や1%でも変われば、毎月の返済額も、総返済額も大きく異なってきます。問題なく審査が通過したとしても、ほかに「より好条件で借り入れる金融機関」が存在する可能性がある以上、どんな方でも金融機関の選定は慎重に行うべきなのです。
住宅ローンは不動産会社に手配してもらうのが一般的だけど…
弊社は、住宅ローンのコンサルティングを事業の1つとしておこなっています。
一般的に住宅ローンは、物件を購入する不動産会社に金融機関を紹介してもらって、審査の手続きをとってもらうものです。もちろん、個人的に「この金融機関で打診してください」ということはできますが、各金融機関はローンの審査基準について明確には公表はしていませんので、「自分が一番好条件で借り入れられる金融機関」というのを見定めることはまずできないでしょう。また、不動産会社も日々金融機関とのやり取りをしているとはいえ、住宅ローン事情に詳しいとは限らず、「提携ローン」や「取引が多い金融機関のローン」を紹介するのが基本です。
そもそも不動産会社は、不動産仲介のプロではありますが、「ローンのプロ」ではありません。不動産会社が融資付けをしてくれれば「楽」なことは確かであり、実際に条件のよいローンの審査が通れば問題ありませんが、とくに勤務状況や信用問題に少しでも不安がある方は、不動産会社に住宅ローンについても一任してしまうのは、決して賢明な方法とはいえません。
スルガ銀行などの不正融資問題により、融資審査が厳正化している昨今、住宅ローンのコンサルティングをおこなう弊社には、不動産会社からも「お客様の融資が通らないから助けて！」とお声がけを頂くことも増えています。不動産会社からしても、買主の融資が通らないということは、家が売れないということですから、一大事なのです。
中古住宅流通がさかんなアメリカでは、不動産仲介をおこなうエージェントの他に、住宅ローンの面倒を見てくれる第三者の「ローンオフィサー」という専門家がいます。投資物件でもマイホームでも、不動産を購入する方は、このローンオフィサーに融資を通してもらうのが一般的です。イメージとしては、不動産業者からローンオフィサーにバトンタッチするような感じですね。アメリカのローンオフィサーは、まさに弊社がおこなっているように、ローンのコンサルティングをおこなう機関です。金融機関でも、不動産会社でもなく、『依頼主にできる限りいい条件で、希望の融資を受けさせる』ことを業務としています。
好条件のローン審査通過をサポートできる理由
弊社のような「第三者のローンの専門家」に住宅ローンの手続きを任せるメリットは、なにより住宅ローン審査が通りやすくなること。そして、自分にとってより好条件である住宅ローンが見つかりやすくなることです。弊社を通していただくことで好条件のローンが通りやすくなる理由は、大きく分けて２つです。
1つは、その他の借り入れをまとめることにより、返済負担を下げること。そして、もう1つは、弊社は住宅ローンコンサルジュとして多数の金融機関との取引実績が豊富なため、各行の審査否決の要素を熟知していることがあげられます。
まずは、1つ目の『「その他の借り入れ」をまとめる』ことについてお話していきます。
①その他の借り入れを「まとめる」とは？
住宅ローンの審査基準の1つには、「返済比率」というものがあります。「返済比率」を簡単に説明すれば、年収に占める返済額の割合のことです。たとえば、年収500万円の人が1年間に100万円を返済するとすれば、返済比率は1/5で、20%となります。この返済比率は、金融機関によって30%や35%など制限が決まっているのですが、注意点として、「その他の借り入れ」についてもこの返済比率に含まれてしまうことがあげられます。たとえば、「カーローンを毎月5万円返済している」とすれば、住宅ローンとして借り入れられる可能額が月々5万円減ってしまうことになるのです。
さらに、住宅ローン以外の借り入れというのは、多くの場合で住宅ローンよりはるかに金利が高いものです。とくに最近では、住宅ローンの金利水準は著しく低下しており、長期固定金利だとしても1%前後で推移していますが、キャッシングやカードローンの金利は10%を超えることもしばしば。住宅と比較して少額の借り入れだとしても、月々の返済額の負担は大きく、その分、住宅ローンとして借り入れられる額が引き下がってしまうのです。
また「その他の借り入れをしている」という状況についても、金融機関は好印象を持ちません。やはり金利が高い借り入れをしている場合には、返済不能となってしまうリスクが大きいので、たとえ返済比率的には問題ないとしても、多額のローンを別途借り入れている場合には「信用できない」と判断されてしまうこともあります。
そこで、「その他の借り入れをまとめる」ことが、住宅ローン審査を通すために最も効果的な方法だと、弊社は考えます。「まとめる」とは、カーローンやカードローンなどのその他の借り入れを、新規の住宅ローンに組み込んでしまうということです。
たとえば、カードローンとカーローンで月々10万円返済していたとしましょう。この場合、月々8万円の住宅ローンを組むとすれば、ひと月の総返済額は18万円になってしまう、というのが基本です。こうなってしまうと、住宅ローン審査に通らなかったり、通ったとしても大きな負担を強いられることになります。しかし、金利が高く、返済期間も短いカードローンやカーローンを、金利が各段に低く、返済期間も最長35年と長い住宅ローンにまとめることで、月々の返済負担を大きく下げることができます。
たとえば、「金利10%かつ3年間」で200万円を返済するローンの場合、月々の負担は65,000円近くになりますが、「金利2%かつ35年」で200万円を返済していくとすれば、月々の負担は6,500円ほどになります。つまり、その他の借り入れは、住宅ローンにまとめることで1/10にまで月々の負担を圧縮することもできるのです。
その結果、もともとカードローンとカーローンとで月々10万円返済していた人が、新規に月々8万円の住宅ローンを借り入れたとしても、結果としてひと月の返済額を従来の10万円以下の水準にまで落とすことも可能になります。
とはいえ、住宅ローンというのは、そもそも住宅購入やリフォームなどに対しておこなう融資です。分かりやすく「住宅ローンに一本化」とご説明しましたが、実際には、「どうまとめるのか」「どのローン商品でまとめるのか」「どの金融機関ならうまくまとめてくれるか」という「調整」が、まとめるにあたって最も重要となります。単純にはまとめることができない者同士をうまくまとめ、さらに審査を通さないといけないわけですから、状況によって、金融機関や商品を使い分ける必要があるということです。
そこで弊社の、各金融機関との「パイプ」が役に立ちます。
②各金融機関との取引実績が豊富
先述通り、弊社は、住宅ローンのコンサルティングを事業としておこなっています。一般的な不動産会社のように「提携しているからこの金融機関を使う」ということはなく、『お客様にとってより好条件の住宅ローンの審査を通す』ことだけに向き合って営業を続けてきました。そのために必要だったのは、複数の金融機関とのつながりであり、住宅ローンの専門的な知識と経験です。金融機関は、ローンの審査基準を明確に公表してはいません。そのため、「このお客様の条件なら金融機関Aだな」「その他の借り入れが多いから…今回は金融機関Bが良さそうだ」という一種の「感覚」が、最も適したローンを利用するには必要になります。
また、状況の「見せ方」についても、住宅ローン審査では結果を左右する重要なことです。たとえば、「このローンは審査の前に返済してしまった方がいい」「このご夫婦は奥様に連帯債務者になってもらった方が良さそうだ」など、見せ方を調整することによって、審査通過率を高めるための工夫をこらすのも、弊社の重要な役割だと思っています。
弊社は住宅ローンのコンサルティングを通じて多数の金融機関との取引実績があり、住宅ローンアドバイザーの有資格者が複数在籍し、どの項目が住宅ローン否決の要素になっているのかを熟知しているため、他社で住宅ローンが否決となった方でも、他の金融機関を利用して住宅ローンを組める可能性が大いにあります。
「住宅ローンが通らなくて困っている方」だけではなく、「自営業の方」「親族間売買でなかなかローンが通らないという方」「正社員ではないという方」「収入が少ないという方」「その他の借り入れが複数あるという方」は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。