「リノベーション投資」ってなに？「中古物件×リノベ」で利回りを高める方法
皆さん、こんにちは。フクロウです。
今回お伝えするのは、老後資金確保に、コロナショックのような予期しない経済危機に備えるために、インフレリスクの回避に……と注目されている「不動産投資」についてです。
最近では、サラリーマンやOLなど、今まで不動産投資とは無縁だった層が参入しています。政府による融緩和政策や先行き不安なこのご時世も後押しし、ここ数年は「不動産投資ブーム」ともいえるでしょう。
価格帯が広く、ローンを組んで始めることも可能なため、いまや誰でも始められる不動産投資。しかし「始める」ことは簡単だとしても、「収益をあげる」ことは決して容易ではありません。
不動産投資で収益を最大化するには、物件選びがなにより重要です。「新築のほうが需要も収益性もあるのではないか？」と考える方もいらっしゃるでしょうが、近年では「中古物件×リノベーション」の注目度が高まっています。築年数が比較的高い投資物件をリノベーションして貸し出す一連の投資方法は、「リノベーション投資」ともいわれています。
今回は、この「リノベーション投資」によって物件を再生させ、少ない元手で利回りを高める方法を解説していきます。
【入門編】「リノベーション投資」とは？
リノベーション投資とは、冒頭でもお伝えした通り、中古物件をリノベーションして投資物件とする不動産投資方法です。
「リフォーム」と「リノベーション」の違い
「リノベーションとリフォームって何が違うの？」
というお声をよくいただきますが、「リフォーム」は“住まいの復元”という意味合いで使われることが多い言葉です。設備を入れ替えたり、壁紙や床材を張り替えたりする、比較的、簡易な工事内容がリフォームに該当します。
一方で「リノベーション」は、“復元”というよりは、住まいの性能や住み心地を“向上”させる行為です。リフォームとの線引きはあいまいなものの、リフォームが「マイナスから0に戻す・近づける」行為であるのに対し、リノベーションは「＋αの価値を付加する」という意味合いが強いでしょう。
リノベーション投資は投資物件の価値を高める投資方法
「リノベーション」という言葉が用いられていることからわかるように、リノベーション投資では、比較的大規模な工事によって投資物件の価値を高めます。
・間取り変更
・床暖房や食洗器など最新の設備を入れる
・デザイナー住宅にする
例を挙げれば、このような施策です。
築20年、30年の住宅を新築当時の状態に戻すのではなく、「今」の需要に合わせて、最新の設備や技術、デザインで新築当時以上の性能・住みやすさを付加します。今の新築と引けを取らない内装にすることで、入居率や収益が高まることに期待できるといえるでしょう。
リノベーション投資の4つのメリット
ここからは、リノベーション投資の4つのメリットについて解説していきます。
1．物件価格が格安
中古物件に新築並みの設備と住みやすさを付加するリノベーション投資ですが、物件取得費用は新築と比較して各段に安くなります。
2020年7月の首都圏新築マンションの平均価格は「6,124万円」。（不動産経済研究所調べ）それに対し、同エリアの成約した中古マンションの平均は「64.75㎡」で「3,628万円」です。（東日本レインズ調べ）平均価格の差ではありますが、取得金額には2,500万円ほどの差があります。
2．中古物件は総じて立地が良い
中古物件は「価格が安い」のみならず、「立地が良い」傾向にあるという点が大きなメリットです。
日本は土地が狭く、住まいにとって“好立地”といえる土地は年々減少傾向にあります。工場や大型施設が立ち退いた際や再開発などで好立地が空くことはあっても、近年の新築マンション建設の課題は「土地がない」ことなのです。
その結果、最近の新築マンションは、今築20年、30年を迎えているマンションより、総じて「立地が悪い」ことが多いといえるでしょう。
リノベーションで住まいの性能や住みやすさは向上できたとしても、立地の良さまでは変えられません。投資物件において「立地」は唯一無二のものです。「好立地」の物件の選択肢が多いことは、中古住宅で不動産投資する非常に大きなメリットだといえるでしょう。
3．リノベーション費用を加えても新築より圧倒的に安い
物件の取得費用が安いとはいえ、リノベーションするには一定の費用がかかります。
リノベーションにかかる費用は、物件の状況や広さ、リノベーション内容によって異なりますが、フルリノベーションするには「平米数×10万円」ほどが目安だといわれています。局所的なリフォーム費用は、国土交通省が出しているコチラの資料をご参照ください。
（出典：国土交通省）
たとえば65㎡の中古マンションをフルリノベーションした場合、平均的にかかる費用は650万円ほど。これを取得費用に加えたとしても、新築を購入するより大幅に安く不動産投資を始められるでしょう。
4．「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」両者の収益向上が見込める
不動産投資を行う目的は、投資物件を貸し出すことで家賃収入（＝インカムゲイン）を得ること。そして、投資物件を売却したことでの売却益（＝キャピタルゲイン）を得ることです。インカムゲインとキャピタルゲインの両者で利益を出すことが理想ではありますが、実質的には、数年間所有したあとにキャピタルゲインを狙うことは容易ではないといえます。やはり不動産は、経年とともに価値を落としていくのが基本だからです。
しかし、リノベーション投資ではキャピタルゲインも充分狙えます。不動産業者の中には、買い取った不動産をリノベーションして再販し、利益を得ることを業にしている企業もあります。中古物件のリノベーションは、賃貸物件としての価値を高めるのみならず、資産価値をも向上させる効果に期待できるのです。
そしてもちろん、リノベーション投資では安定的な家賃収入を得られる可能性も高いといえるでしょう。安定収入のためには、「満室経営」と同等の築年数の物件と比較したときの「家賃UP」が必須要件です。いずれの要件を満たすためには、周辺物件との差別化がなにより重要です。フルリノベーションすれば、同等の築年数の物件と「需要」「家賃」の観点で差別化を図れるとともに、立地の良さで勝負すれば新築物件とも充分戦えるだけの魅力ある物件とすることができます。
リノベーション投資の注意点
リノベーション投資をする上では、次の3つの点に注意しましょう。
1．リノベーションできる範囲を把握する
中古物件を取得する前には、マンションの管理規約や現在の状況からリノベーションできる範囲を把握しておきましょう。
「この壁は取れない」
「ここに水回りは持ってこれない」
取得してからこのような条件を知ることとなれば、理想の投資物件にならない可能性もあります。
2．「自分好み」のリノベーションをしない
リノベーション投資する上で重要なのは、“大衆ウケ”する間取り、デザインの住まいを作ることです。「大衆ウケ」を認識するためには、そのエリアの需要を充分に把握しておくことが大切です。
たとえば、ファミリー層が多い地域で3LDKから1LDKに大幅な間取りチェンジをするとなると、逆に需要が下がってしまう恐れもあります。またリノベーション時には自分好みの壁紙などを張りたくなるものですが、不動産投資は「誰かに貸す」「誰かに売る」ことで収益を上げるものです。自分の好みを優先させず、あくまで第三者の住みやすさを考えてリノベーションしましょう。
3．「リノベ済み」の物件を選ぶことも考える
リノベーション投資は、中古物件を購入したあとに自分でリノベーションするのみならず、すでにリノベーションされた物件を取得するのもひとつの方法です。
この場合、リノベーション費用と再販会社の利益が上乗せさせた価格になるため、自分でリノベーションするよりも総額が高くなる点がデメリットですが、すでにリノベ済みの物件を取得することですぐ貸し出せることはメリットだといえます。
戦略的なリノベーション投資をするために
リノベーション投資では、次のことが投資成功のカギを握ります。
・中古物件選び
・リノベーション内容
・ローン選択
・利回り計算
・投資物件の管理
これらのことを、予算との兼ね合いや出口（投資物件の売却や買い替え）を見据えた上で判断しなければなりません。不動産投資は、いまや誰でも始めようと思えば始められる時代です。しかし、冒頭で述べた通り「始められる」ことと「収益を上げられる」ことは違います。リノベーション投資は、比較的少ない元手で大きな利益を得られる不動産投資方法ではありますが、上記のようなことを見極められなければ無駄な投資に終わってしまう可能性もあるのです。
リノベーション投資のメリットを最大限活かせる物件を選び、利回りを最大化するための適切なリノベーションをするには、必要に応じて“コンサルティング”を受けることをおすすめします。
不動産投資コンサルティング事業者は数多くありますが、弊社リンクスは、中古物件の売買やリノベーション、住宅ローンコンサルティングなどを手がける総合不動産事業社です。「GROW UP THE VALUE ESTATE」価値ある不動産を育てる をスローガンに掲げ、バブル後の土地神話の崩壊、超高齢化社会への突入、そして昨今のコロナショックなどの予期せぬ経済危機などに直面し、常に移り変わる経済、社会でも変わらぬ安定的な暮らしをしていただくためのサポートさせていただいております。
リノベーション投資は、投資家の収益向上のみならず、空き家問題や人口減少という大きな問題を抱える日本の急務である「既存住宅の価値向上」にも貢献できる投資方法です。社会的責任を果たし、弊社を頼っていただいた方々を幸せにすることがリンクスの願い。宅建士やFPなどの有資格者が、あなたの物件選びやローン選択、物件管理をサポートし、利回りを高めるご提案をいたします。ぜひ一度ご相談ください。