競売入札シミュレーション　京都地裁本庁編R2.11.19開札③

さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！

京都地裁本庁

土地が２件・戸建てが２５件・マンションが６件で、合計３３件の開示です。

前回の公示よりも７件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は11月5日～11月12日

開札期日は11月19日です。

事件番号 令和02年(ヌ)第8号
売却基準価額 3,940,000円
買受申出保証額 788,000円
買受可能価額 3,152,000円

種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市山科区大塚檀ノ浦
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分　６５．６１m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：18,990円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成5年2月
階：１階
総戸数：102

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有

★現況調査報告書より
・建物所有者がが本建物を居宅（空家）として使用している。
・滞納金あり｜約184万円【令和2年3月調査時】
・管理規約により、民泊、シェアハウスは禁止。
・ペットの飼育不可。
・建物内に共有者【B】宛及び前所有者宛の郵便物がある。
・電気メーターは無計量、ガスの元栓は閉じられている。
・室内には家財道具が雑然と散乱している。

※関係人の陳述等より
【管理人】より
１．空室です。人の出入りは無い。

※執行官の意見より
１．第三者の占有は認められない。
２．各共有者に対し照会書を発送したが期限までに回答はなかった。

※間取り及び室内写真より
１．間取りは３LDKのようです。
２．室内の荷物を見ると、色々と選定した結果荷物を持ち出したような雰囲気を感じます。
３．リビングの様子では、最近まで生活されていた趣が残っています。

★評価書より
１．最寄駅から徒歩15分。約1200mと記載があります。最寄バス停から徒歩約3分。約170mとあります。
２．総戸数102戸
３．エレベーターあり。駐車場84台あり。（但し調査時ではなし）
４．経済的残存耐用年数は共に約13年とされています。
５．マンション全体の修繕積立金は約9400万円。
６．近い将来の大規模修繕計画は、あり。
７．建築計画概要書によると、本件建物の高さが現行の高さ規制を超える既存不適格建築物となるようです。
８．基礎となる価格として約1049万円が評価額として算出されています。
９．評価人の算定した想定賃料は８万円/月。年間で96万円となります。

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷394万×１００＝24.36％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷1049万×１００＝9.15％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷839万×１００＝11.44％（表面利回り）

上記のようになりました。

ここに、滞納金を加算して再計算します。

計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷（394万＋184万円）×１００＝16.66％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷（1049万＋184万円）×１００＝7.78％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷（839万＋184万円）×１００＝9.38％（表面利回り）

以上となりました。

★入札時のポイント★

滞納金が多いことから不動産投資物件としては、見送りする物件です。

これだけの滞納があるとさすがに投資で収益性を求めるうえではマイナスが大きいです。

このような場合は、それらを吸収してなお販売に転嫁できるか？

それを見極めて買取再販事業者が入札されるかどうか？

物件自体は悪くなさそうなので、札数がどれだけ集まるのか注目したいですね。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

500万以下の投資物件 | 女性の不動産投資 | 日本