競売入札シミュレーション　奈良地裁本庁編R3.1.22開札①

さて、今回取り上げるのは「店舗付き住宅」をチョイス！

『需要は少ないものの、人気は高い店舗付き住宅』

奈良地裁本庁

土地が０件・戸建てが１４件・マンションが２件で、合計１６件の開示です。

前回の公示と２件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は令和3年1月8日～令和3年1月15日

開札期日は1月22日です。

では、早速見ていきましょう！

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事件番号 令和02年(ケ)第64号
売却基準価額 2,380,000円
買受申出保証額 480,000円
買受可能価額 1,904,000円

種別:土地
物件番号：1
所在地：奈良市恋の窪一丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：５５．０８m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%

種別：建物
物件番号：2
所在地：奈良市恋の窪一丁目
種類（登記）：居宅
種類（現況）：居宅・店舗
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：３４．２０m2
２階：３３．１２m2
間取り：店舗１室＋厨房１室＋洋室１室＋和室２室
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和47年3月

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■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１，２】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居・店舗（空家）として使用している。
２．北西端付近に約1.2㎡の私道負担部分が認めらた。
３．目的建物の屋根の一部（樋含む）が隣接土地（東側）にはみ出している可能性が認められた。
４．目的土地の東側部分に簡易物置（動産）が設置されていた。
５．公簿上、目的建物は「居宅」であるところ、1階の一部を店舗に改築しており、現況の建物の種類を「店舗・居宅」とした。
６．外壁にクラック（補修跡を含む）が散見された。
７．登記記録の記載によると、目的建物は昭和47年新築、昭和59年増築、平成2年増築である。

※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．目的建物を空家にしている。
２．建物内で事件、事故は無い＞

※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。

※間取り及び室内写真より

１．土地・建物位置関係図より、私道負担部分、簡易物置の設置場所が分かります。
２．間取り図を見ると、店舗の間取り、居室の配置がわかります。
３．クラック、クラック補修跡の写真があります。
４．店舗内は、一部厨房機器が残っているようです。
５．居室の残置物については、概ね不要なものだけがわずかに残っている印象です。

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★評価書より
１．最寄駅から約1,010m。徒歩13分。
２．接面道路｜北側幅員約10ｍ市道（建築基準法42条1項1号）。西側幅員約6ｍ私道（位置指定道路）に接面する角地。
３．ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道共に引込可となっています。
４．経済的残存耐用年数｜0年。
５．保守管理の状態｜劣る
６．アスベストの使用の可能性はるものの、その有無については目視では不明。
７．基礎となる価格として約396万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した想定賃料がないため、近隣相場で算定。８万円/月。年間で96万円となります。
※店舗付きを考慮した賃料設定です。

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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
96万円÷238万×１００＝40.33％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
96万円÷396万×１００＝24.24％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
96万円÷316万×１００＝30.37％（表面利回り）

上記のようになりました。

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★入札時のポイント★

住居として貸し出しを考えると、改装費がかかるため、できれば店舗付きで賃借したいですね。

このような物件は不動産会社も入札参加してくるため、入札数は増えそうですね。

賃料算定額も店舗付き住宅として見ています。もう少し賃料を上げたい気持ちもありますが、手堅く借り手が付く賃料かな？っと、思い算定しました。

昔は店舗付き住宅はよく見かけましたが、最近は数も減ってきているので、探されている方からすると貴重な物件になると思います。

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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

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※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。