競売入札シミュレーション　大阪地裁堺支部編R2.11.26開札①

さて、今回取り上げるのは「連棟式建物（テラスハウス）」をチョイス！

大阪地裁堺支部

土地が０件・戸建てが２０件・マンションが５件で、合計２５件の開示です。

前回の公示よりも６件減りました。

入札物件の期間は、

入札期間は11月11日～11月19日

開札期日は11月26日です。

では、早速見ていきましょう！

事件番号 令和02年(ケ)第26号
売却基準価額 3,210,000円
買受申出保証額 650,000円
買受可能価額 2,568,000円

種別：土地
物件番号：1
所在地：羽曳野市伊賀二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：９０．４９m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%

種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：羽曳野市伊賀二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
専有面積（登記）：
１階：４５．９８m2
２階：４２．１２m2
間取り：４ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成6年11月
階：１階と２階
総戸数：

■ポイント■

★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１，２】
なし

４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。

５．その他買受の参考となる事項より
なし

★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．カーポートが存在するが、屋根の一部が欠損している。
３．接面道路は、建築基準法第４２条２項の道路。
４．２戸１の連棟式建物。２階部分で北側と結合している。
５．内壁の随所に穴やクロスの剥がれがあり、キッチン東側のサッシのガラスの一部欠損、廊下からキッチンに通じるドアノブの欠損があるなど適切な維持管理がされておらず、劣化・老朽化が認められた。
６．２階中央の洋室には天窓がある。
７．生活用動産類が残置されたままの状態である。
８．目的建物は、立ち入り調査時の状況及び関係人の陳述などから所有者が住居（空家）として、使用しているものと認めた。

※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．私の所有で、現在は空家になっている。
２．雨漏りはなく、水回りにも不具合はない。２階ベランダのルーフには雨漏りがある。
３．カーポートの屋根の一部が一昨年の台風で飛んでなくなった。
４．室内で大型犬を飼育していた。
５．道路の使用料などはない。
６．境界や騒音など気になることはなかった。

【市役所固定資産税担当者】より
公課証明書に目的建物に共用部分3･43㎡の記載があるが、どの部分かはわかりません。

※執行官の意見より
執行官コメントなし

※間取り及び室内写真より
１．2階建て、４ＤＫの間取りです。
２．カーポートの欠損部分が写真からもわかります。
３．室内には多少の荷物、不用品と思われる荷物が写っています。
４．写真で見る限りでは、設備などは丁寧にご使用されていた様子が窺えます。

★評価書より
１．最寄駅から約1.6㎞。徒歩約20分。最寄りのバス停あり。バス停から徒歩約1分。
２．接面道路の状況｜幅員約1.7～3.2m（建築基準法第42条2項道路）
３．ライフライン｜上水道、ガス配管あり。下水道の本管は前面道路に敷設済みだが、本件は浄化槽を使用。
４．経済的耐用年数は、0年となっています。
５．保守管理の状態は、空家の状態で劣る。
６．市の建築指導課での調査において、目的建物は建築確認を受けており、検査済み証も取得している。
７．基礎となる価格として約459.2万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した想定賃料がないため、近隣相場で見ると５万円/月。年間で60万円となります。

【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】

計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷321万×１００＝18.69％（表面利回り）

計算式２【基礎価額での計算】
60万円÷459万×１００＝13.07％（表面利回り）

計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷367万×１００＝16.34％（表面利回り）

上記のようになりました。

入札は上限400万円で表面利回り15%ですね。

★入札時のポイント★

写真を見るうえでは、平成6年の建物ということで外観はきれいに感じます。
また、連棟式建物になっていますが、検査済み証も受けているため、物件自体はよいですよね。
駐車スペースがあり、お部屋も4部屋取れているので、借り手は見つかりやすいと感じました。
ただ、土地柄というものがありますので、近隣の募集状況などはしっかりと見たうえで入札額は決めましょう。
中の設備が問題なく使用できならば、改装費もそこまで高額にならないと思われます。
気になるのは、ベランダのルーフに雨漏りがあるというのが気になりますね。単にルーフの屋根から雨漏りがあるのか？
それとも、ルーフで囲われているベランダ部分から雨漏りがしているのか？
所有者のコメントでは、室内では雨漏りがなさそうなのでルーフの屋根からなのか？
入札するには、手ごろな感じがしました。

※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。

※筆者の紹介

前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。

現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。

個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。

勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。

やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？

現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。

併せて読んで頂けたら幸いです。

500万以下の投資物件 | 女性の不動産投資 | 日本