競売入札シミュレーション 大阪地裁堺支部編R2.11.26開札②
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が０件・戸建てが２０件・マンションが５件で、合計２５件の開示です。
前回の公示よりも６件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月11日～11月19日
開札期日は11月26日です。
では、早速見ていきましょう！
事件番号 令和02年(ケ)第48号
売却基準価額 3,460,000円
買受申出保証額 700,000円
買受可能価額 2,768,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：河内長野市自由ケ丘
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１０階部分 ７４．６３m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：19,380円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年1月
階：１０階
総戸数：171
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納有。
★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．滞納があります。約23万円【令和2年4月調査時点】
３．全体的に汚れや敷居の損耗があるほか、北西側洋室の扉に穴が開いているなど、経年相応の劣化・老朽が認められた。
４．ゴミ袋に入れられた目的外動産類などが多数残置されたままの状態であった。
※関係人の陳述等より
【管理会社の担当者】より
１．管理費が令和元年6月より改定されているため、滞納額は月額の整数倍にならない。
※執行官の意見より
１．令和2年4月に現地調査のため臨場したところ、電気、ガスは閉栓されたいた。1階集合郵便受けは通信物などで満杯で投函できない状態であった。照会書を郵送したが回答はなかった。
２．令和2年5月に臨場するも不在。開場して立ち入り調査したところ、建物内にはゴミ等の目的外動産類が残置された状態であったが、第三書の施入を認めるものは存在しなかったことから、所有者が空家の状態で使用しているものと認めた。
※間取り及び室内写真より
１．３LDKの間取りです。
２．リビング部分に不要な荷物と思われる物をまとめている様子が写真から窺えます。
３．他の居室にも多少の荷物はあるようですが、不要なものに見受けられます。
４．水回り設備は分譲時の物がそのまま使用されているようです。入れ替えはなくても使用できそうです。
★評価書より
１．最寄駅から約1.3㎞。徒歩約17分。
２．総戸数171戸
３．15階建ての10階部分のようです。
４．経済的耐用年数は、19年となっています。
５．土地の南西端の一部に、土砂災害特別警戒区域（急傾斜地の崩壊）の指定がある。
６．土地の一部が、都市計画道路予定地（大阪河内長野線、計画決定）に含まれる。
７．管理会社あり
８．エレベーター2基あり。駐車場104台。
９．マンション全体の修繕積立金、約2億2700万円
１０．10年ほど前に大規模修繕工事を実施済み。当面予定なし。
１１．基礎となる価格として約604.2万円が評価額として算出されています。
１２．評価人の算定した想定賃料は７万円/月。年間で84万円となります。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷346万×１００＝23.12％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
84万円÷604.2万×１００＝13.90％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷483万×１００＝17.39％（表面利回り）
上記のようになりました。
★入札時のポイント★
全体の総戸数では、306戸あるようです。市内にある分譲マンションでもかなり大規模なマンションだと思われます。
マンションのブランド名もよく見かけるシリーズなので、特定のファンもいらっしゃるのではないでしょうか？
私が前職で勤めていた時、関東では人気が高く、売れ残ることがないから安心して購入できると言ってました。
全体の修繕積立金もしっかりと貯まっているので、マンションの管理としては安心できますね。
後は、駅からの距離がどうなのか？
遠くても15分を超えてくると足が鈍りやすいので、売却、賃貸共にどのようにその点を捉えるのか？
ファミリータイプのマンションなので、入居されたら長く住んでいただけそうなのは良いですよね。
改装費も高くならないような気がしますので、500万円までで買えたら充分かと考えます。
間違いなく、買取再販事業者との競合になると思われますので、不動産投資の目的を失うような入札額にならないように注意しましょう。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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