競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編R2.12.22開札①
さて、今回取り上げるのは「１LDKマンション」をチョイス！
神戸地裁本庁
土地が０件・戸建てが１３件・マンションが１６件で、合計２９件の開示です。
前回の公示と変わらず29件です。
入札物件の期間は、
入札期間は12月9日～12月16日
開札期日は12月22日です。
では、早速見ていきましょう！
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事件番号 令和02年(ヌ)第10005号
売却基準価額 10,000円
買受申出保証額 2,000円
買受可能価額 8,000円
種別:土地 持分売り
物件番号：1
所在地：洲本市小路谷字古茂江
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２２０３．５７m2
用途地域：商業地域
建ぺい率：80%
容積率：400%
持分：１万分の１４３
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：洲本市小路谷字古茂江
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：６階部分 ４２．８７m2
間取り：１ＬＤＫ
バルコニー：南向き 北向き
バルコニー面積：あり
管理費等：15,255円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和51年4月
階：６階
総戸数：60
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１，２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
管理費等の滞納有り。
★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物に若干の動産を置いた空家の状態で占有している。
２．管理費等｜管理費14,175円、修繕積立金1,080円。
３．滞納額｜約177万円【令和2年7月調査時点】
４．管理費等照会先｜債権者
５．本件建物のライフラインは供給停止の状態であり、建物内部に第三者の占有を示すものも存在していなかったので、占有者および占有状況は記載の通りと思料した。
６．和室のガラス窓から雨水が滲みこんでいるのか、窓の下の畳には黒カビが発生しており、湿気のためなのか襖紙がめくれあがっていることも認められた。
７．長期間利用されていないのか、部屋全体に埃っぽい匂いと湿気が感じられる状況の建物である。
※関係人の陳述等より
【債権者社員】より
１．管理費は、2010年12月分について一部入金があった。
２．リゾートマンションとして利用されている方が多いので、敷地内の駐車場を日常に利用されることも少なく、駐車場費の徴収はしていない。
※執行官の意見より
今回はコメントがありません。
※間取り及び室内写真より
１．１LDK（和室）の間取りです。
２．バルコニーは2面あります。
３．浴室、トイレ、洗面は独立しています。
４．洗濯機置き場は外置きのようです。
５．室内にはわずかな残置物が見受けられます。
６．キッチン、浴室、洗面台、トイレが写真上で見ることができます。そのまま利用できそうなお部屋です。
７．写真からも湿気があるのが伝わってきます。
★評価書より
１．最寄駅はバス停です。約230m。徒歩約4分です。
２．総戸数60戸です。12階建て。
３．経済的耐用年数｜約5年程度。
４．エレベーターあり。駐車場台数12台
５．管理会社｜あり
６．マンション全体の修繕積立金｜約2000万円
７．基礎となる価格として約97万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した想定賃料は4.2万円/月。年間で50.4万円となります。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷1万×１００＝5040％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
50.4万円÷97万×１００＝51.95％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷77.6万×１００＝64.94％（表面利回り）
上記のようになりました。
今回は高額の滞納金があるので、滞納額を加算して再計算します。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷（1万＋177万）×１００＝28.31％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
50.4万円÷（97万＋177万）×１００＝18.39％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷（77.6万＋177万）×１００＝19.79％（表面利回り）
滞納額を入れると見慣れた利回りですね。
★入札時のポイント★
ポイントはやはり、リゾートマンションですね。
インバウンドが高まっていれば、それなりに入札額が入りそうですが、今の状況で高額な滞納を支払ってまでも所有をしたいか？
しかし、よく取り上げていますが、テレワークが主流になりつつある現在、そのようなテレワークの方向けに短期宿泊として用いるならば、利用者もあるか？
お部屋自体の問題は雨水が滲み出ている点は少し気になるものの、コーキングなどで塞げると仮定すればそんなにも問題ではなさそうです。
将来的に修繕積立金が1800円程度とかなり低いので、維持管理ができるのか？その点の方が心配です。
不売で終わることはないと考えますが、結果はいかに！！！
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！