競売入札シミュレーション 京都地裁本庁編R2.11.19開札④
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが６件で、合計３３件の開示です。
前回の公示よりも７件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月5日～11月12日
開札期日は11月19日です。
事件番号 令和02年(ケ)第17号
売却基準価額 4,050,000円
買受申出保証額 810,000円
買受可能価額 3,240,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：木津川市木津瓦谷
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１００．０３m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：100%
種別：建物
物件番号：2
所在地：木津川市木津瓦谷
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：４９．９７m2
２階：２６．０８m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和53年11月
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１、２】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
★現況調査報告書より
・所有者が本建物を居宅として使用している。
・南東側にカーポートがある。
・給湯器があるが、故障している。
・1階南西側洋室と1階階段前の根太が弱っているのか、やや床が沈む。
※根太（ねだ）とは？
根太とは、木造住宅などで、床板の下に渡した横材のこと。
大引きや梁などとともに、床組を構成する床板を支えるために設置されるもので、材質や取り付け方に問題があると、床鳴りの原因となる。
※出典元：スーモより
・屋根の上に太陽熱温水器があるが故障している。
・小型犬一匹を飼育している。
※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．私と家族が居住している。
２．雨漏りは無い。
※執行官の意見より
１．所有者が、その家族と共に居宅として使用していることが認められる。
２．関係人の陳述及び本件物件の立ち入り調査時の状況などから認定した。
※間取り及び室内写真より
１．間取りは2階建てで、４DKのようです。
２．室内にはご家族が生活されている様子が窺えます。
３．室内は丁寧にご使用されている様子が窺えます。
４．故障している給湯器の写真があります。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩15分。約1200mと記載があります。
２．接面道路｜南側幅員約8m市道。（建築基準法第42条1項1号）
３．ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
※ガスは現況プロパンガスを利用。下水道は現況は汲み取り式。
４．経済的残存耐用年数は共に約0年とされています。
５．建築確認申請はあるが、完了検査はない。
６．保守管理の状態はやや劣る。
７．基礎となる価格として約579万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定額がないため近隣の事例より6万円/月。年間で72万円となります。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷405万×１００＝17.77％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
72万円÷579万×１００＝12.43％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷463万×１００＝15.55％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
高くても計算式３の463万円までですね。
★入札時のポイント★
建物は昭和56年の耐震制度改正前の建物です。
駐車場がついていて、一般的な住宅です。
屋根には太陽熱温水器が設置されていて、当時としてはお金がかかったお家であることが窺えます。
お部屋の間取りも一般的な住宅の間取りなので、使い勝手は良さそうです。
買取再販事業者との競合も考えられますが、築年数を考えるとそこまで強気の入札は入らないと思います。
賃貸の事例が少ないため、借り手が付きやすいのか？はたまた借り手よりも買い手がつきやすいのか？市場の調査をしっかりとしてから入札に臨みましょう。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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