競売入札シミュレーション 神戸地裁本庁編R2.10.13開札③
今回は神戸地裁本庁からです。
ピックアップする物件は【連棟式建物（借地権】です。
前回の開示が２０件。今回は微増の２２件が開示されています。
入札期間は9月30日～10月7日です。
開札期日は10月13日となっています。
※入札の際は「陳述書」の記載の不備が無いように注意ください！
事件番号 令和02年(ケ)第51号
売却基準価額 2,760,000円
買受申出保証額 560,000円
買受可能価額 2,208,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：神戸市長田区久保町十丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨造スレート葺３階建
専有面積（登記）：
１階：１２．８７m2
２階：２１．２０m2
３階：２１．２０m2
間取り：北東向き
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：借地権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成8年8月
階：１階～３階
総戸数：4
■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
本件建物のために、その敷地（地番○○、全体地積のうち、一部、所有者【A】）につい借地権（賃借権）が存する。買受人は、地主の承諾又は裁判等を要する。
★現況調査報告書より
・建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
§目的外土地の概況より
・所有者、その他の者【A】
・関係人【B】建物所有者の陳述
①最初の契約等：平成8年1月
②期間：30年間（平成38年1月まで）
③地代：1万9千円
④地代前払い：なし
⑤敷金：なし
⑥契約解除：なし
⑦訴訟提起等：なし
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者【B】より
１．今年の1月初旬まで生活していた。雨漏りや大きな損傷など生活に支障をきたすような箇所はない。
２．地代の滞納は無い
・目的外土地所有者【A】より
１．【B】さんと土地賃貸借契約を結んでいる。期間は30年
２．目的建物できれば購入したいと思っている。
※執行官の意見より
１．目的建物の敷地（目的外土地）に関する賃貸借契約の内容等については、債務者兼所有者から送付された賃貸借契約書及び同人からの聴取で確認したもので、目的外土地（敷地）所有者の【A】からの聴取や照会回答書は得られなかった。
※間取り及び室内写真より
１．3階建ての建物です。
２．間取りは２LDKのように見えます。
３．室内はほぼ荷物が無いようです。
４．一部家電製品があるように見受けられます。
５．比較的室内は綺麗に感じます。
★評価書より
１．最寄駅から徒歩13分。約980mと記載があります。
２．総戸数4戸（連棟式建物）
３．接面道路の状況：北東側約27m市道
４．ライフライン：上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
５．借地契約内容が掲載されています。
６．経済的残存耐用年数は約15年となっています。
７．基礎となる価格として約292万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した賃料設定がないため、近隣相場で6.5万円/月。年間で78万円となっています。
【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
78万円÷276万×１００＝28.26％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
78万円÷292万×１００＝26.71％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
78万円÷233万×１００＝33.47％（表面利回り）
上記のような数字となりました。
★入札時のポイント
今回のポイントは、なんといっても「借地」ですね。
定期借地で契約されているため、残存期間は残り6年程度です。
地主さんへの地代の支払が必要となるのは勿論ですが、借地名義人変更のため地主さんからの承諾をとらないといけません。
承諾を取る方法として、地主さんに直接連絡を取り、名義書き換え料を支払って名義変更をするか？
地主さんからの承諾が得られない場合は、裁判を提起することになります。
今回は地主さんが建物を購入したいと意思表示しているので入札参加される可能性が高いですね。
個人的にはこのような案件は入札せず静観します。
※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
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