競売入札シミュレーション 奈良地裁本庁編R3.1.22開札③
さて、今回取り上げるのは「店舗付き住宅」をチョイス！
『需要は少ないものの、人気は高い店舗付き住宅』
奈良地裁本庁
土地が０件・戸建てが１４件・マンションが２件で、合計１６件の開示です。
前回の公示と２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は令和3年1月8日～令和3年1月15日
開札期日は1月22日です。
では、早速見ていきましょう！
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事件番号 令和02年(ケ)第5号
売却基準価額 4,130,000円
買受申出保証額 830,000円
買受可能価額 3,304,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：奈良市芝辻町二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：５．４８m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：土地
物件番号：2
所在地：奈良市芝辻町二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：５５．４４m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：3
所在地：奈良市芝辻町二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：３８．０７m2
２階：３５．６４m2
間取り：４ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和54年7月
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■ポイント■
★物件明細書より
３．買受人が負担することとなる他人の権利
【物件番号１～３】
なし
４．物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号３】
本件共有者【A】が占有している。
５．その他買受の参考となる事項より
なし
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★現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．門柱が道路側に傾いていた。
３．DK及び洗面の床にたわみが認められた。
４．室内で猫1匹が飼われていたが特段の動物臭は感じられなかった。
※関係人の陳述等より
【共有者】より（持ち分2分の1）
１．目的建物には私が居住している。
２．相共有者（債務者）は私の息子であり、他所に居住している。
３．現在、雨漏りなどの特段の損傷はない。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
※間取り及び室内写真より
１．間取りは2階建てで４DKとなります。
２．室内和室をみると、土壁で、大夫と剥離している様子が窺えます。
３．襖が破れいている。
４．キッチンはブロック式タイプです。
５．その他水回り設備は見る限り改装歴はなさそうです。
６．全体的に時代を感じるお部屋に感じました。
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★評価書より
１．最寄駅から約700m。徒歩9分。
２．接面道路｜北側幅員約3.9ｍ市道（建築基準法42条2項）
３．ライフライン｜上水道あり。ガス配管あり。下水道は、前面道路に公共下水管無し。前面道路の私設管を介して東方の市道の公共下水管に流されている。
４．経済的残存耐用年数｜0年。
５．保守管理の状態｜劣る
６．前面道路には個人所有地、法人（不動産業者）所有地などが含まれており、当該土地の掘削等に際しては所有者の承諾を要する旨、買受希望者にはご注意願います。
７．基礎となる価格として約687万円が評価額として算出されています。
８．評価人の算定した想定賃料はなかったため、近隣相場より算定すると６万円/月。年間で72万円となります。
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【では、入札時のシミュレーションを見ていきましょう。】
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷413万×１００＝17.43％（表面利回り）
計算式２【基礎価額での計算】
72万円÷687万×１００＝10.48％（表面利回り）
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷549万×１００＝13.11％（表面利回り）
上記のようになりました。
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★入札時のポイント★
旧耐震であること、駐車場がないこと、前面道路が個人所有地、法人所有地とあり、掘削作業の場合、所有者の同意が必要となること。
再建築が伴う場合に色々と規制があります。
建物の中も、猫がいてるため傷み、損傷具合も考えると、そこそこの内装費がかかるかと思います。
最寄駅から徒歩10分以内であるので、その利点を考えてみると面白そうですね。
ただ、修繕費なども考えると入札額は抑えていきたいです。
奈良の入札は基本的に入札件数は少ないものの、たまに入札数が多く入る場合があるので、その場合は諦めしかないですね。
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※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
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※筆者の紹介
前職の会社で約2年半で競売物件60件程度の落札、占有者交渉、リフォームプランニング、売却を手掛ける。
現在は、自身でも入札をしています。
個人的に入札するのは、表面利回り２０％以上の見込みがる物件のみです。
なので、ビギナー向けではありません。
これから不動産投資を始めたい、競売で購入したいとお考えの方はビギナー向けの物件から始められるのがよいでしょう。
個人的には１R,１Kタイプがお勧めです。収入は低くなりますが、マンション全体の管理を管理会社がしてくれるので、御自身の負担は少ないです。
勤め先の会社では強制執行をしなくても良いように占有者との交渉で対話を重ねる。結果、自身担当での強制執行は0件。現地調査、裁判所記録閲覧、3点資料の読み込みにより写真から占有者の性格等を読み込み、入札する、しないなどを選別する。反社会的勢力の所有が疑わしい物件を写真から判断。そして現地管理人へのヒアリングで確認すると的中するように至る。
やり方がわかれば簡単です。何か難しそうであったり、落札後のリスクが読めないため入札を躊躇される方も多くいらっしゃると思います。ですが、しっかりと注意点を抑えていけば何も難しくもなく参加できるので、安く買いたいとお考えの方は一度競売を考えてみてはいかがでしょう？
現在下記のホームページでも競売投資のお話も書いています。
併せて読んで頂けたら幸いです。
サポートよろしくお願いします！頂いたサポートで競売物件の現地レポートなどの活動費として活用させて頂きます！