マンション型メンズエステの許可物件ってあるの？探し方や借り方を解説
こんにちは。メタニキです。
今回のテーマは、店舗物件の確保についてです。
メンズエステ用の物件の探し方や選ぶときの注意点、住居用物件での開業など、メンズエステ物件を探す際のノウハウを徹底解説します。
メンズエステオープン時の賃貸はどうする？許可あり物件の探し方・借り方
マンション型メンズエステの賃貸物件事情
皆さんがまず思い描くメンズエステは、マンション型のお店だと思います。
まず最初にマンション型メンズエステの基本的な部分を解説していきます。
ほとんどの店舗が無許可で開業
実は、マンション型店舗の９割以上が、管理会社やオーナーに無許可で営業している住居用物件での営業です。
なぜ無許可物件での営業が多いのか？というと
・許可物件が少ない
・事業用物件は家賃が高い
・管理会社・オーナーへの許可が面倒
・物件に用途の制約があることを知らない
などの理由が挙げられます。
無許可物件は後々トラブルがあり得るとはいえ、圧倒的にコストが安いのが魅力です。
ただ、摘発対策の面も考えると、理想は許可あり物件です。
賃貸マンションで開業するメリット・デメリット
なぜ店舗型ではなくマンション型のメンズエステがこれほど多いのか？
マンション型のメリット・デメリットをまとめると
メリット
・集客力が高く人気がある
お客にとって、個室でのセラピストとのプライベート空間はメンズエステの醍醐味。
スタッフとも顔を合わせないので、気軽に利用できる点も人気です。
・初期コストが低い
個人開業の場合は、これが一番大きいです。
一人暮らしを始める位の費用で開業でき、大規模な店舗型と違い初期費用を抑えられます。
・低ランニングコスト
店舗型と比べて低賃料な上、常駐の受付スタッフが不要なので人件費を抑えられます。
また、持ち込んだ家具・備品類を撤去するだけで撤退でき、撤退費用も低コストですみます。
スモールビジネスとしてメンズエステを始めたい方は、マンション型一択です。
デメリット
・セラピストにとって不安
お客にとってメリットである個室空間は、お客から過剰な要求があったり、トラブルに見舞われた時にスタッフが駆け付けられない等、不安に感じるセラピストが敬遠するという弱点があります。
・物件が少ない・見つけにくい
店舗利用がOKなマンションが少ない上に、他のメンズエステや美容エステなどの競合が多く、空き物件を見つけづらいです。
良い物件に巡り合うまでは、時間と労力を要することを覚悟しましょう。
・近隣トラブルに見舞われる
許可物件であってもリスクは付きもの。
メンズエステのトラブルに多いのは、不特定多数の男性が出入りするのを居住者が怪しんで通報するパターンです。
事業用可の物件でも、居住者が認識していない場合もあり、何かしらのトラブルには見舞われる可能性があります。
無許可マンションでのメンエス営業は違法？
結論、違法にはなりませんが契約違反です。
最悪の場合は違約金が発生したり、契約を更新できなくなります。
賃貸物件は、契約書と貸主の判断が全て。
繰り返しますが、許可物件が一番理想です。
メンズエステを開業するエリアの見つけ方
物件を探す前に、開業するエリアを決める必要があります。
このエリア選定が今後の経営を左右するビジネスの最重要点です。
エリア選定には徹底的なリサーチと検討を推奨します。
エリアを探す際に考えるべきことについてまとめると
人口
まず需要の部分として、人口や駅の乗降者数、土地柄を考えます。
人口や乗降者数については、供給とのバランスなので正解はなく、都心過ぎず、適度な人口がいるエリアが理想です。
土地柄とはそこがベッドタウンかどうかなど、どのような人たちが住んでいるのかという点です。
ファミリー層が多い、富裕層が多い、貧困層が多い...土地によって人口の層が違います。
お店のコンセプトを踏まえて、適切な土地をリサーチしていきます。
競合店の数
需要の他に、供給側もリサーチしましょう。
人口が少なくても、競合店が少なければ成功できる可能性があります。
人口が多くても、競合店が多ければ失敗する可能性もあります。
そのバランスが今後の経営を左右するので、ポータルサイトなどで競合店についてしっかりリサーチしましょう。
競合店のコンセプト
競合店のコンセプトも非常に重要です。
コンセプトが被っていれば、それを上回る工夫が必要ですし、被っていなければ、競合店が多くても勝てる見込みはあります。
単純に高級路線というコンセプトだけで開業する方が多いですが、ありきたりなコンセプトでは勝てません。
土地柄と合わせて最適なコンセプトを考えましょう。
摘発危険エリア
例えば万博が近い大阪などのように、無駄に警察のやる気があるエリアは避けましょう。
摘発傾向を読み取って、危険なエリアでの開業を避けるのが無難です。
こちらの記事では、都道府県別の統計もとっていますので、参考にしてください。
反社のナワバリ
反社のナワバリでの開業は、嫌がらせにあうこともあるので、事前に反社の事務所が近隣にないのか？エリアをナワバリにしている組がないのか？等チェックしましょう。
メンズエステ開業に最適な物件の特徴
メンズエステ物件の基礎知識に続き、物件選びのポイントについて解説します。
次の点を最低限押さえておけば、ルーム選びで間違いはないでしょう。
・外観が綺麗
・内装が綺麗
・オートロック付き
・1Rもしくは1K
・室内洗濯機置き場アリ
・独立洗面台
・バストイレ別
・駅から徒歩5分前後
・他のメンエスも入居している
最低限の条件
家賃が安くても、お客さんやセラピスト的に、外観や内装がダサい、貧乏臭い物件は好ましくありません。
一定グレード以上のマンションは必須です。
内装面の条件
「1Rもくしは1K」の物件が家賃が安くお勧めです。
室内に洗濯機置き場がある、オートロックもセキュリティ的にマストです。
さらに独立洗面台やバストイレ別という条件も優先順位が高いです。
テナントや他のメンズエステが入居している物件は、許可物件の可能性が高く、マンション居住者の慣れもあるので、リサーチの参考にすると良いです。
許可物件ではなくても、数年経営しているメンズエステが入居していれば、安心材料になります。
メンズエステを開業する賃貸マンションを探す方法
続いて、実際の物件の探し方について紹介していきます。
賃貸ポータルサイトで検索
まずはリサーチの意味でもインターネットを活用しましょう。
その際に、SOHO可の物件で探すことが、許可物件への近道です。
SOHOとは、”Small Office Home Office” の略で、居住用の自宅を小規模なオフィスとすること。
居住用の物件のため、事業用と比べて賃料が安い上、寝泊りも可能というメリットがある一方で、不特定多数の人の出入りがある業種は認められないというデメリットがあります。
人の出入りも少なく騒音問題もないメンズエステの場合、使用を認められる可能性は高いので、SOHO可の物件を軸にリサーチをかけます。
その際、『事務所利用』という名目で借りると契約の確率が上がります。
街の不動産屋で探す
オーソドックスですが、人を介すことで効率的に物件を探せるメリットがあります。
事業用物件を取り扱う地域密着の不動産屋が狙いめです。
こちらの事情を理解し、マンションオーナーと掛け合ってくれたり、他の不動産業者を紹介してくれたりと融通の利く良い不動産屋との縁ができれば、その後の物件探しも楽になります。
最初は苦労しますが、このオーソドックスな方法が一番の有効策なのです。
Twitterで許可物件を紹介している人に仲介してもらう
先ほどの、街の不動産屋に同業者を紹介してもらう方法をSNSで行います。
スマホでやり取りするので、不動産屋に足を運ばずに情報収集でる一方、悪質な情報に振り回されないよう注意が必要です。
具体的な人物については割愛しますが、メンズエステの許可物件を専門に仲介している方も多く、彼らにコンタクトを取って探してもらいましょう。
物件トラブルを避けるための注意点
許可物件であっても何かしらの近隣トラブルに見舞われると述べました。
最後に、それらのトラブルを避けるための注意点を紹介します。
同業者の嫌がらせ
別の記事でも書いていますが、競争の激しいこの業界は同業者による妨害も多いです。
お客のフリをして違法店だと通報したり、わざとトラブルを起こして騒ぎにするなどの嫌がらせは起こりえます。
トラブル回避用に、信頼のおける他のメンズエステオーナーとブラックリストを共有するなど、やれることはやっておきましょう。
人の出入りが目立つ部屋にしない
居住用のマンションとして大人しく営業するのが基本線です。
・お店の表札・看板を掲げない
・セラピストによる過度なお出迎えをしない
・お客との騒音に気を付ける
・エレベーターに近い部屋にする
・ゴミが見えないようにする
など近隣住民から怪しまれないよう配慮が必要です。
通報魔に注意
同業者の嫌がらせと同様に、お客とのトラブルにも気を配りましょう。
過剰な要求が受け入れられなかったなどの腹癒せとして、管理人や警察に通報するパターンが多いです。
対策としてお客と事前に誓約書を交わしておきましょう。
誓約書のテンプレートを探している方は、以下の記事も参考にしてください。
最後に、どうしても無許可物件で営業する場合
一刻も早く物件を見つけて開業したい方に向けて、一応の対策をアドバイスしておきます。
・管理会社に部屋の中を見せない
・営業していることを絶対に認めない
前述のように、居住用の物件での営業は賃貸契約違反です。
ただ、法律違反ではないので、家賃を抑えて稼ぐメンズエステの収益モデルに最適です。
バレるケースは非常に稀ですので、許可物件が見つからない時は、居住用物件で営業してしまいましょう。
以上、メンズエステ開業時の物件選びの解説でした。
押さえるべきポイントは、理解いただけましたか？
セラピストの確保と違って、物件の確保は初めの大きなハードルさえ越えてしまえば、後から気を揉むようなこと基本起こりません。
はじめの頑張りが勝負ですので、ぜひこの記事を参考にしていただき、納得いく物件確保にチャレンジしてみてください。
皆さんの成功を応援しています！
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