住宅用に購入したマンションを不要になったら貸し出せば良い？

たまに、住宅用に不動産を購入して、将来不要になったら貸し出せば良いやって言っている人がいたりします。
別にそれ自体は構わないし、所有者の自由かと思いますが。

しかし、ちゃんとローンの手続が必要だし、賃貸管理も必要で色々あるので注意が必要。

なので、住宅ローンのまま不動産投資のようなことをしてはダメです。

住宅ローンと不動産投資ローンは違います

住宅ローンと不動産投資ローンは資金用途が異なり、住宅ローンが自己居住用に貸し出されるローンである一方で、不動産投資ローンは事業用ローンとして貸し出しされるローンなのです。
その他にも、住宅ローンと不動産投資ローンでは、審査基準、金利条件等も異なります。

安易に判断しないこと

住宅ローンは投資用で貸し出すことが前提でない

• 不正利用になってしまうと銀行から一括弁済を求められる可能性がある

• 住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性が高い

不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が金利が極めて低いため、住宅ローンで不動産投資をする方が得ではあるし、、不動産投資ローンで不動産投資を行うよりも、住宅ローンで借りて不動産投資をするほうが金利が低い分ローン返済額が少なくすみ投資効率がいい。
しかし、住宅ローンと不動産投資ローンでは資金用途が異なり、住宅ローンは不動産投資用に使ってはいけないため、住宅ローンのまま貸しに出すと不正利用になります。

金銭消費貸借契約の条項

住宅ローンを借り入れするときに、金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶことになり、その契約事項の中に貸し出しに関する条項が入っているのです。ただ、転勤によってやむなく住宅ローンで自宅を空けるケースもあるので、その場合には貸し出してもいいかを銀行に確認を。
自己判断で自宅を貸し出して、後から銀行に貸し出しの事実が発覚した場合、不正利用で一括弁済を求められることもある。

一括弁済を求められる可能性

住宅ローンで不動産投資を行うことはは不正利用になるため、銀行から一括弁済を求められてしまうケースがある。
一括弁済になると、通常ローンは何千万円と残っているためローンの支払を行うには、下記のどちらかを選択することになる。

• 住宅ローンで買った物件を売却する

• 別資金を用意してローンを返済する

しかし、2つ目の別資金を用意してローンを返済することは容易ではない。住宅ローンで買った物件を売却することになった場合には、ご自身のタイミングで売却先を探すというよりも、競売に近い形での売却になるため物件を買い叩かれる可能性あり、そうすると、売却資金で住宅ローンを返済しきれずに住宅ローンが残ってしまうケースがある。住宅ローンで買った物件を手放すだけでなく、住宅ローンだけが残ってしまう、という悲惨な状態に。。

住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性

不動産投資は住宅ローンでできないことについて説明したが、不動産業者の中には住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者も。。。特に多い住宅ローンは、フラット35を利用した不動産投資の事例。
そもそも不動産投資に使えないだけでなく、融資を引き出すために書類の改ざんを行うなど不正融資に発展するケースも。

まとめ

住宅ローンで借りた物件を貸し出す場合は以下のどちらかを考えておけば良い。

①現在の住宅ローンを借りている銀行に貸し出したいことを伝える

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をするためには、住宅ローンを借りている銀行に自宅を貸し出ししたいことを伝える。やむを得ない事情（転勤など）に伴うものが基本。
不動産投資を行うために相談するのであれば銀行は受け入れてくれない可能性が高いので注意が。

②住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えする

自宅の貸し出しに銀行が応じてくれない場合には、住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えする。