会員制カラオケバー出店モノガタリ～テナント取得から施工編～

ファイブウェイポジショニング戦略に従い、
”選択と集中”でヒト・モノ・カネを投資してきた一つに
飲食店（サードプレイス）の新規出店。

しかも、世の中がコロナ禍で初めての出来事ばかり・・・
第〇波がくるとか、時短営業を余儀なくされる。
数か月先の世の中で、なにが正しい選択で何が正しくない選択かわからない。
そんな中でも弊社が世の中のコモディティ化に飲み込まれずに経営し、
世の中に雇用を生み続けるためには、、、

①２０２１年２月
　カラオケバーの事業計画書作成にとりかかる。

カラオケバーの市場は？
ターゲット層は？
客単価は？
出店場所は？
強みと弱みは？
３年分の数値計画は？
提供するサービスや商品は？
差別化するポイントは？
コンセプトは？
などなど・・・

パワーポイントでまとめ始める。

②２０２１年３月前半
　テナントの内見へ

目標営業利益から逆算して算出した固定費から家賃額の上限を算出。
ファイブウェイポジションに沿って条件が重なりあった物件情報が手元に届く。

居抜き物件が理想だったが、スケルトン・・・
ポジティブに考えると、ゼロから理想の内装ができるので良しとする。

給排水の位置を確認

換気口の位置を確認

業態によっては、ダクトを引く位置や、動力や電力の確認も必要になるが、今回は厨房設備が不要なので、確認ポイントは少ない。
店内での確認よりはビル自体で朝まで営業が可能か、深酒の許可が取れるか等の確認が必要になる。
他には顧客目線で目立つ位置に看板が設置できるかどうかも重要なポイントの一つ。

③２０２１年３月中旬
　申し込み手続き

物件の保証金（解約時に戻ってくるお金）、償却費（解約時に戻ってこないお金）を再確認し、初期費用額の算出。
物件取得費（保証金や礼金、仲介手数料、火災保険などなど）を算出。
内装施工費を業者に算出してもらう。

飲食店を長く続けていくためにはキャッシュ（売上）が必要不可決！
”毎月の固定費を抑えること”が重要なポイント！
固定費を削減するためには、内装費用はなるべく最安値に抑え、（借入している場合は）月々の返済額を少なくすることも大切なポイントの一つ！
そのために数値計画を作成し、無理のない事業計画書に沿って交渉が必要な部分は契約前に徹底して交渉する。

④２０２１年３月後半
　融資の相談

事前に作成した”事業計画書”が活用できる。
自分自身がお金を貸付けする側になって考えてみる。
・信憑性のある事業計画書か
・返済能力のある事業、人か
・本当に物件の申し込みをしているのか
・借入（ローン等）をしていないか
・借入している場合は真面目に返済しているか（要は信用できる人かどうか）
・事業が成功する裏付けがしっかりあるか

https://www.jfc.go.jp/
過去に法人借入がある場合は、借入した銀行に相談することをオススメするが、
融資の相談をしたことが無い場合は、まずはＵＲＬの”国民政策金融公庫”に相談を。
確実に融資を受けるために抑えたいポイントはいくつかあるがここでは割愛する。気が向いたら書き記します。

⑤２０２１年４月
　市場調査

事業計画書を作成したときの”コンセプト”
扱う商品や提供するサービスに似たお店をピックアップし、
まずは自分で足を運んでみることが大切！
いまは、グルメサイト以外にもSNS等でお店を探せるので、気になるお店をピックアップしておくと良いですね。

営業時間やメニュー、単価やお客様の滞在時間、平日や休日で来店する客層の違い、スタッフのサービス力など、確認すべきポイントはたくさんある。

居心地の良さも重要。
居心地の良さには必ず理由があるので、
視覚（目で楽しめる）・嗅覚（店内や料理、お酒の香り）・味覚（料理と飲み物のマリアージュ）・聴覚（店内ＢＧＭのボリュームや会話やスタッフ同士の掛け合いなどの声）・触覚（手や肌に触れるもの）
”五感”をフル活用し紐解いていく。

⑥２０２１年５月中旬
　テナントの契約完了

賃貸人（貸す人）と賃借人（借りる人）との間で契約書にサイン・捺印完了後に、テナントの契約が完了となる。

契約までの流れは、
①テナントの利用用途の確認。
②家賃やフリーレント期間（家賃が発生しない期間）、フリーレント開始日等を双方（貸す側と借りる側）で合意。
③契約書のドラフトチェック。
④テナントを取得するための必要資金（保証金や礼金、仲介手数料や保証会社初回保証料等）を振込。
⑤会社の登記簿謄本や印鑑証明書（法人&個人）、住民票の原本を取得。
※すべて発行から3か月以内。
⑥契約日当日、重要事項説明を受け契約書にサインと捺印完了後、契約完了。

⑦2021年5月下旬
内装設計会議

フリーレント期間中に内装工事を完了し、家賃発生日から営業を開始できる流れが理想的。
そこで、フリーレント開始日から逆算して内装の設計図を完成させる必要がある。
設計図を完成させるために”テナントの寸法取り”。
そのあとは、事業計画書に基づき”客席数の確保”。
客席数の確保と同時に、コンセプトに基づいた店内イメージや雰囲気をデザイナーに共有しデザインしてもらう。
そのときにオシャレでカッコイイ店内も大事だが、”スタッフの動線”がとくに大切。
どこでドリンクをつくって、どこで料理をつくるか、どこから配膳し、どこにデシャップをつくるか。
※デシャップとは、キッチンとホールの間にあり、調理された料理があがってくる場所。

この辺りは大枠で、ドリンクだけでも、サーバーの設置場所やボトル棚やグラス置き場、製氷機の位置やシンクの大きさや位置等が重要なポイントとなる。

⑧2021年6月上旬
メニューの打ち合わせ

今回はフードメニューはほとんど無いので、厨房設備はつくらない。
今の時代、飲食店のケータリングが当たり前になってきたので美味しい料理は美味しい飲食店からケータリングできれば良し！

そこで、ドリンク（お酒）メニューの打ち合わせ。
生ビールは設置するのか、しないのか。
設置するならメーカーは？
ドリンクの単品メニューはどこまで揃えるのか。
単価はどのくらいに設定するのか。
必要単価に応じて、席代やその他料金設定をどうするのか。
コンセプトに合うドリンクは？
狙う客層にニーズがあるドリンクは？

保管場所にも限りがあるので、事業計画書に沿ってドリンクメニューやフードメニューを選定するのも重要。
ここで市場調査のメニューが活用できますね。

「守・破・離」
まずは繁盛店のメニューや構成を真似し（守）、外部からの情報やお客様の声をヒントに良いと思うものを取り入れ（破）、独自の新しいものを生み出し確立させる（離）。
剣道や茶道なでの修行における段階を示したものですが、
「守・破・離」の考え方はビジネスにおいても通用する。

⑨２０２１年６月上旬
図面完成

施工開始１週間前
管理会社に提出する必要書類をすべて用意する。
※テナントによっては書類が提出できないと施工させてもらえないので、忘れずに準備する。

提出が必要な書類。
・内装図面（平面図・天伏図・展開図）
・設備図面（電気図・給排水図・空調換気図・換気計算図）
・サイン表示サンプル
・工程表
・法規チェックリスト

施工日から逆算して施工会社とデザイナーさんに共有しておく。

⑩２０２１年６月下旬
　施工開始！

工程表とおりに施工がすすんでいく。

図面を原寸大に描き起こし、骨組みをして・・・
しかしここでまさかのアクシデントが・・・

施工５日目でアクシデント発生。
テナント側が原因で施工が約１ヶ月遅れることに・・・

思い通りに物事が進んでいくほうが珍しい。
イレギュラーなことやアクシデントはつきもの。
オープンが遅くなる分、よりお客様に満足してもらえる空間やメニューを考えらる時間が増えてラッキー！
とポジティブに捉え、

時間を有効活用するためと、
これから飲食店を出店する方たちにとって少しでも参考になれば
という想いで、このブログに書き記す。

次回は、
【会員制カラオケバー出店モノガタリ～施工開始からオープン準備編～】

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

◆Lad's dining 新宿店

https://ladsdining.owst.jp

◆肉汁水餃子 餃包 新宿店

https://gyopao-shinjuku.com

◆会員制カラオケダーツバー　Kichi
住所電話番号　非公開

◆プライベートサロン＆ヘアメイク事務所

http://www.tomocakitsunai.com

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊