不動産を販売する私が「不動産投資」を始めた理由、包み隠さずお話しします
プロフィール
田中 貴晟
学生時代に行ったインターンがきっかけでFANTASに入社。
延べ2,000名以上の資産運用・不動産投資に関するコンサルティングに従事し、現在はコンサルティング本部のSMGR（シニアマネージャー）として牽引する。
勤続3年目で不動産投資をスタート。
不動産投資を始めたきっかけ
――不動産投資を始めたきっかけについて教えてください。
結婚がきっかけですね。
家族ができて、2人の財布が一緒になり、家計として管理を始めるタイミングでした。自分の貯金や資産をどう分けていくか、株式や保険などどういうものに投資するかを考えていました。
ちょうど勤続3年目を迎え、金融機関からの信用もできていたことから、投資用ローンが組めることがわかり、26歳というタイミングで不動産投資をスタートしました。
――なぜ不動産投資だったのでしょうか？
もともと自身で営業をする中で、扱っている商材が良いものだと自信をもてていることが大きいと思います。
個人的には、レバレッジを効かせることができる点と、団体信用生命保険に加入できるという、自分に何かあったときに家族に不動産を残せる点に魅力を感じました。
――「レバレッジを効かせる」点について詳しく教えてください。
不動産業界でいうレバレッジとは、銀行などの金融機関から借入を利用することで、自己資金のリターンを高める効果を期待することを指します。
レバレッジが大きいほどリスク・リターンは高くなります。
レバレッジを効かせることによって、借入金利が発生しますので、金利を差し引くと不動産投資の利回りは2%程度になることが多くなります。
そのため、4〜5%の利回りを期待できる株や投資信託と比べると、「低い」という印象をもつ方もいらっしゃいます。
お客様から「どうしてローンを組んでまで2％の利回りの商品を運用しなきゃいけないの？」というお声もいただきます。
少しわかりにくいので、具体的な例をあげてみます。
例えば、株や投資信託(利回り5％の場合)は、100万円の自己資金に対して年間5万円の収入が期待できます。
一方で、不動産投資の場合には、1,000万円の借入に対して利回り2%が期待できるとして、仮に自己資金を100万円とした場合に、年間20万円の収益が期待できることとなり、自己資金に対する利回りとしては20%となるわけです。
――不動産投資をスタートする時、他社も検討されましたか？
もちろんです！
他社がどんな商品を扱っているのかは、仕事柄、常に把握していますが、当時は改めてお客様の視点で検討しました。
検討した中でもFANTASがいいと思ってスタートしています。
不動産投資の魅力
――具体的にどのようなところを魅力に感じましたか？
色々ありますが、一番大きいのは「投資スタート後のサポートがしっかりしている」ところですね。
FANTASには「ルームサポート」という保険があるので、お部屋の中のクリーニング費や、突発的に設備が故障した場合に、その保険内で賄うことができます。他社でもこういったサポートはありますが、お風呂やトイレの修繕が対象外とか、設備保障はついているけれど退去時のクリーニング費用は所有者側が負担するなど、カバーする範囲が比較的狭い印象があります。
ーー確かに。クリーニング費だけでも、普通に3、4万円とかしますよね。
そうですね。「どしっとした安心感」みたいなところが決め手になりましたね。
田中が考える物件選定のコツ
――投資を始める際、物件選定はどのようにされましたか？
色々な要素はありますが、家賃は不動産価格に直接影響するので、家賃相場より低い物件ということを重視しました。
例えば、家賃が10万円で価格3,000万円の物件があったとします。
仮に家賃が11万円に上がった場合、物件の価値が上がるので、物件価格も上昇する可能性が高くなります。
私は港区の不動産を所有しています。
購入当時は、そのエリアの家賃相場が10万円程だったのですが、家賃95,000円ぐらいのマンションを購入しました。
相場通りにいけば、家賃が5,000円上がる可能性が高く、それは、購入時よりも5パーセント程度不動産価格があがる可能性があることを意味しています。
家賃相場との乖離がいくらあるかが、不動産投資の買うべき物件を見極めるための最初のポイントなのではないかと思います。
なるほど。
相場より家賃が低いと、収支が悪くなってしまうイメージがありましたが、長期的にみると値上がりの可能性も考えられるのですね。
不動産投資はどんな人に向いているのか
――では、不動産投資はどんな人に向いていると思いますか？
こまめな確認、よりざっくばらんに言うと「めんどくさい」ことが苦手な方に向いていると言えるかもしれません。
個人的には、まとまった資金があって、毎日時間をかけて管理できる方は株やFXなどの方が向いていると思います。
不動産投資は「放っておく」ことがメインと言えるので、投資初心者の方や、毎日株価や運用状況を確認するのが大変だと感じる方には向いていると思います。
――確定申告などは面倒ではありませんか？
そうですね。確定申告は手間に感じる方も多いかもしれません。
ですが、申告書作成マニュアルと、毎年開催している申告書作成相談会を活用していただくことで、比較的簡単に作成することができます。
慣れてくると1時間弱で作成する方もいらっしゃいますね。
確かに1時間くらいと思えば、面倒ではないかもしれませんね。
はい。自分で作るのはちょっと…という方は、税理士さんにお願いすることもできます。
実際に、私もお願いしています。
今後の目標
――2018年から不動産投資をスタートしたとうかがいましたが、今後も不動産投資を続けたいと思いますか？目標などがあれば教えてください。
はい、不動産投資は今後も続けたいですね。
実は今、沖縄の不動産を投資用で購入することを検討しています。
個人的に沖縄が大好きなので、今は投資用として運用しながら、将来住むこともできるように持ち続けるのもいいなと考えています。
今所有しているマンションはあと20年くらいでローン完済予定ですが、子供が大学に進学する時の寮として使える可能性もあるので、当分は所有しておこうと思っています。こういった感じで、未来にワクワクしながら目標を立てていますね。
――出口戦略はどのように考えていますか？
大体3、4パターンに分かれますね。不動産投資は平均5、6年、基本的には長くても10年ほどで、損益分岐点が来る商材です。損益分岐点とは、売上と費やした金額が等しくなり、損益が0になるときの売上高を指します。
私のお客様は損益分岐後に売却してお子さんの養育費や、何かを購入する頭金にする方もいらっしゃいます。あとは売却資金で、別の不動産を購入するなど、物件の買い替えをされているお客様も多いですね。
また、僕みたいに、将来子供が住むことを考えて所有し続ける方もいらっしゃいます。
運用方法は所有者によってかなり異なるのですね。
不動産投資を検討されている方に一言
――最後に、不動産購入を検討されている方に一言お願いします。
僕がお会いした9割以上の方には、不動産投資について、「良いと思う」と言っていただけています。
ですが、実際始める方はそのうちの2割ぐらいです。
残りの8割の方は、投資することが怖かったり、ローンを組むことに抵抗があったり、周囲の方に反対されたりと、踏み出せない理由があります。メリット・デメリットも含めて、僕たちから率直にお伝えしますので、まずはその初めの一歩を踏み出してみる勇気を是非持ってみていただきたいです。
弊社のコンサルタントは全員FP（ファイナンシャルプランナー）の資格を保有していますので、他の商品と比較しながら、初めの一歩を踏み出すきっかけにしていただけると嬉しいですね。