不動産投資（アパート経営）をする上で知っておきたいリスク②

こんにちは。
エムトラストの浮嶋です。

本日は、前回の続きでアパート経営のリスクを考えていきながら、
どうリスク回避していくかなどもみていきましょう！

前回は下記のリスクをみていきました。

・空室
・需要と供給のバランス
・経年劣化
・賃料下落

本日は、下記を考えていきたいと思います！

・借入金返済
借入金返済リスクは、普通であれば考えずらいリスクとなります。
なぜならば、借入金は、収支計画を立てるため、きちんと返済できる範囲で借入を行うので、
本来なら起こりえないリスクとなります。

しかしながら、空室が増加したや賃料の引き下げなどを行ったことを起因として
起こりうるリスクと考えられます。

ほとんどを借入金として自己資金を用意していない場合、上記の事が起こってしまうと
返済が苦しくなり、最終的には払えないなど最悪のパターンも考えられます。

借入金返済リスクは、物件だけが原因ではなく、オーナー様の資金力も影響してくるリスクと考えられます。
しっかりとしたシミュレーションや空室を鑑みた事業計画を立てておく事が重要と考えられます。

・家賃滞納
借主の家賃滞納は、3ヶ月以上で賃貸借契約の解除事由に該当するようになります。
つまり、1～2ヶ月程度の滞納では借主を退去させることがオーナー様はできません。
そのため、退去に至るまでの損失をオーナー様自身が負担しなければならないリスクがあります。

以前は、家賃滞納は「敷金」や「連帯保証人」によって保全する対策が有効でしたが、
今はその条件を付ける事で入居者が集まらない事もあり、保全しづらくなっています。

近年では、家賃保証会社の利用によって家賃滞納リスクを保全するのが現実的となっており、
多くの仲介会社が保証会社の審査を必須としているケースが多くなっています。
ただし、家賃保証会社は借主が保証会社に保証料を支払わなければなりません。

近年のアパート経営は借主優位となってきており、家賃滞納リスクの保全策が少なくなっていることは
オーナー様にとって空室リスクを除けば一番大きなリスクになってきているとも考えられます。

・入居者トラブル
「騒音等の近隣トラブル」、「部屋を著しく汚す」、「禁止されているペットを飼う」、「夜逃げ」、「契約人以外の同居」
等のリスクです。

私自身は、上記のようなトラブルは幸いなことに経験をした事がありません。
しかしながら、色々な方から聞いたりします。

他の部屋の入居者にも影響を及ぼし、最悪の場合、入居者が退去してしまうことも可能性としてはあります。
入居者トラブルリスクを最小化するには、実績豊富な管理会社に管理を依頼することが重要となります。

・金利上昇
オーナー様にとっては、金利上昇リスクがあります。
近年、ローンを組んでいる方は、低金利のメリットを生かして変動金利のローンを組んでいる方が
多いと考えられます。

しかし、変動金利は将来的に上がる可能性もあります。
事実、固定金利は緩やかながら上昇を続けています。

こちらは、日銀の金利政策に連動しているので、長期金利、短期金利の動き方次第では
金利が上がる可能性は否定できません。

その為、自己資金の用意も少なからず必要にはなってきますので、
借入をお考えの方は金利の動きも注視していきましょう！

・災害
日本は台風や地震など災害に見舞われるリスクが高い国の一つです。
2023年も特に豪雨災害は、皆さんの記憶に残っていると思います。

また、地震も多い国ですから当然、大地震の可能性も否定できません。

自然災害は予測する事や避ける事は難しい為、
日頃から、対策を講じて被害を少なくしていかなければなりません。

◆ハザードマップを確認しリスクの大きさを正しく把握する
◆保険を毎年しっかり見直して見合った契約内容にする

などが対策として挙げられると考えます。

本日と前回のリスクを考えながら、しっかりと対策を講じていけば
アパート経営は、リスクヘッジが取りやすく安定的に経営していけるとも考えています。

エムトラストでは、土地からのボリューム検討から収支予測などを含めて
お施主様に合わせた提案をしております。

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