「マイホームは買いどき？」2022年の不動産市場を予想する
マイホームの買いどき判断は、以下２つの視座があります。
・自分または家族にとっての買いどき
・市場動向を考慮した上での買いどき
前者は主観的、後者は客観的といえるでしょう。
主観的な視点では、結婚、出産、子どもの成長、借家契約の期限などが主な理由や契機になります。
一方、客観的な視点となると、価格相場、住宅ローン金利、税制、選択肢の数（物件数の増減）などが主な要素となります。
ここでは、多くの方に共通すると思われる、客観的な項目に絞って解説します。
１．コロナ禍で首都圏の不動産価格が上昇
アベノミクス以降、不動産価格は（特に都心部などでは）上昇トレンドを継続してきました。それが、コロナ禍で一気に加速しました。
下記データは、2020年11月と2021年11月の成約単価または価格の一覧です。
首都圏では、すべての地域や種別において価格が上昇しています。
データ出典：東日本不動産流通機構
●中古マンション（万円/m2）
2020/11 2021/11 上昇率
首都圏 56.87 60.92 107.12%
東京都 75.86 80.72 106.41%
埼玉県 34.38 38.29 111.37%
千葉県 30.89 34.24 110.84%
神奈川県 44.80 48.63 108.55%
●中古戸建（万円）
首都圏 3,239 3,579 110.50%
東京都 4,752 5,060 106.48%
埼玉県 2,002 2,442 121.98%
千葉県 2,050 2,305 112.44%
神奈川県 3,277 3,714 113.34%
●土地（万円/m2）
首都圏 18.73 20.71 110.57%
東京都 32.57 35.39 108.66%
埼玉県 14.34 14.93 104.11%
千葉県 9.61 11.05 114.98%
神奈川県 17.24 19.16 111.14%
値上がり要因が、世の中全体の好景気による、
・インフレ（物価上昇）
・賃金アップ
などが原因であるなら
「これからも上がるかも！？」といった期待ができますが、実際はそうではありません。
コロナ禍で、物件の在庫が減少したことがその主な原因と捉えています。毎月の中古マンション市場動向を動画で解説していますので、ご興味のある方はご覧ください。
動画リンク https://www.youtube.com/watch?v=8L7E2gy1ss8
２．2022年は相場の転換期になると予想
オミクロン株など変異種の感染拡大が世界的に騒がれています。が、重症化に至る確率は低いと見立てられていること、それによってワクチン接種率が高まることなどを踏まえると2022年は「ポストコロナ」を迎えるとみてよいのではないかと考えます。
つまり、コロナの収まりと同時に、不動産市場における売り出し物件数は「元に戻る」と見ています。実際、2021年の秋口以降、都心部からその予兆が出て、広がっています。
動画リンク https://www.youtube.com/watch?v=GG07kaLm3b0
ただし、「戻らない」ものもあります。
テレワーク経験を経て、職住近接のニーズは以前ほどではなくなると考えます。
端的なのが、23区人口動態です。
毎年11月までの増減を比べてみると
2018年 +88,205
2019年 +82,827
2020年 + 4,773
2021年 ‐40,340
4万人超の減少も驚きですが、2018年や2019年と比較して「12万人以上の差」があることに注目せざるを得ません。東京一極集中は、転機を迎えたといえそうです。
データ出典：「東京都の人口推計」
オフィス市場も空室率の上昇、賃料の下落が続いています。
要するに、コロナ禍を経て、首都圏の様々な不動産で「需給バランスの大きな変動」が起きているのです。
したがって、これまでの発想からリセットして考える必要があります。
そもそも不動産マーケットは一様ではないですが、物件選びの骨子となる「通勤」の概念が大きく変わったことで、市況の変動が「立地（地域・沿線）」によって異なり、その「時期」もズレが生じると思われます。
現に、中古マンション市場では、2021年11月の時点で「23区は在庫増」に転じていますが、「郊外は概ね減少傾向」が止まっていません。
よって、中古マンション市場は2022年「都心部から在庫増加に伴う成約単価の下落がはじまる」と予想します。
「高掴みをしたくない」という方にとっては、買いどきというより「様子見」を選ぶのが賢明かもしれません。
３．超低金利「借りどき」は継続
一方で、「異次元の金融緩和」による「超低金利」状態は続いています。
将来売るつもりもなく、
・気に入った物件がある
・無理をしない資金計画
で買える人は、引き続き「良好な購入環境」といえるでしょう。
自分の指向に応じて買いどきか否かを判断し、後悔のないマイホーム選びを実現してください。
YouTubeチャンネル「Fact Stock」ではマイホーム購入の基礎知識等、初心者に役立つ情報を配信しています。
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