はじめての米国不動産購入のTips
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はじめての米国不動産購入のTips

Eugene Kawamoto / 川本雄人

米国で不動産を購入した経験から私なりのTipsを書いてみたいと思います。

シアトル在住。家族持ち、自宅用物件、モーゲージ(ローン)を組むことが前提です。米国特有のクレジットスコアも関係してくるので家買わなくても知って損はないかと思います。

0. 賃貸 vs 不動産購入

まず、そもそも不動産を購入すべきかと言う議論があるかと思いますので少し触れておきます。

日本の場合、ライフステージにもよるが20−40代でライフスタイルも今後いろいろと変化することを考えると(子供が生まれる、家が手狭になる、子供が巣立つ、通勤場所の変更、転勤等)、金銭面だけの比較では賃貸が一般的にお得かと思います。特に新築で買った場合は、買った瞬間から上物の不動産価値は目減りし、余程土地の価格が上物を追い抜いていく様な勢いがないと毎年不動産価格は減っていきます。新車購入と同じイメージかと思います。中古の場合若干事情が違うかと思いますので、こちらは賃貸と同等、お得な場合もあるかも知れません。ちなみに、Quality of Lifeを高める等他に買う理由もたくさんあると思っています。

米国の場合は金銭的な側面から若干事情が違います。地域差が大きくありますが、私が住んでいるシアトルみたいなある程度都会で、人が増えている地域であれば毎年不動産価格が5%程度増えていきます。ちなみに、私の家は買って4年になりますが、毎年6 - 7%程度増えています。つまり、4年で~30%程度価値が高まっています。ざっくり言うと、固定資産税約1%、ローンの3%、諸々のメンテ代を含めても十分お釣りが出ます。私の地域が特別ではなくある程度中心地に近い場所に住んでいればほぼこんなイメージかと思います。

もちろん、ローン組むことでレバレッジも出来ます。レバレッジはざっくり言うと、てこの原理です。借入することで、全額キャッシュと比較し、より高い物件が買えるようになるので含み利益も増えます。例えば、頑張って全額キャッシュ3,000万円の家を買った場合、利回り6%で初年度180万円の含み利益が出ます。4,000万円のローンを組み、7,000万円の家を買った場合、利回り6%で初年度420万円、金利3%としたら年間120万円、つまり、ネットで300万円の含み利益が出ます。レベレッジなしと比較すると120万円違いが出ます。これは初年度なので複利で上がっていくことを考えると差も増えていきます。もちろん、これは単純比較で、ローンを組む際の諸々の経費もかかりますが、それでもレバレッジした方が、より大きい家を買えると言うメリットもありますが、含み利益と言う点においてもお得かと思います。ちなみに、4,000万円/7,000万円≒57%のレバレッジは米国では少なめで、より大きいほど含み利益もでます、もちろん、リスクもその分高いですが。

一方でシアトルで賃貸に住んでいると、毎年家賃が最低5%程度増えていきます。また、米国の場合、貸し主の権利が日本以上に高く、ここは容赦無く毎年上がります。不動産が強気な場合は、契約がより短くなり半年契約になんてこともあります。この場合、さらに細かく家賃が上がります。そんな訳で、ある程度の期間米国に住むことが決まっている場合は、不動産購入する方がお得かと思います。目安で言うと、シアトルなんかの地域であれば、5年以上住み続ける場合は不動産を購入する方がお得になるかと思います。もちろん、突然の景気後退で不動産価値も下がることもあるが、米国の場合、例え今ピークだとしても過去実績で言うと5年もあれば元に戻ると言う経験からです。ちなみに、現状、コロナによる景気後退はあるが、流動性供給により株価と同じく不動産価格はコロナ前から上がり続けている印象です。

1. プレアプルーバル

まず、家探しをする前に、銀行からプレアプルーバルを取っておくことをオススメします。プレアプルーバルとは銀行からあらかじめこの程度でしたらお金貸しますよと言う証明になります。本番のローン審査とほぼ変わらないぐらいの審査内容になり、年収や資産証明等々の資料提出を求められます。

プレアプルーバルを取る銀行は実際にローンを組む銀行と同じでないといけないわけではないが、いざローン組む際、再度資料提出等がなくなるので後々楽になります。なので、最初に複数の銀行と相談し、金利条件の良さそうなところに目星はつけておいた方が良いと思います。

また、日本と違って、金利が明確に表示されていないため、どの銀行を使うべきか判断がすごく難しいです。当然クレジットスコアにも影響するので、正解はないが、似た属性の知り合いに聞いてみたり、ネットで評判を聞いたり地道に調べるしかなさそうです。誰かテクノロジーで解決して!

プレアプルーバルには、米国特有のクレジットスコアも大事になります。これはFICO SCOREと呼ばれるソーシャルセキュリティー番号(日本で言うマイナンバー)に紐づけられた信用余力になります。このスコア次第で貸す金利や金額が変わってきます。

米国で一度も借金をしたことない人は、クレジットスコアが最低ランクからスタートします。そこから皆、地道にスコアを上げていく努力しているのです。一般的にはクレジットカードを作り、継続して期日通りに支払いをすることで徐々にスコアが上がっていきます。

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つまり無借金で生活しているとスコアが一向に上がらないので、どんなに収入が高くてもいざ借金をしようとすると高金利になってしまいます。なのでこちらの人はあえて借金します。他にも色々とスコアの上げ方ありますが、ここでは割愛します。Twitterで少しつぶやきしましたのでこちらをご覧ください。またの機会に詳細書きたいと思います。

ご自分のスコアは大手の銀行やクレジットカードのサービスの一環として見れますので、ざっくりとご自分の信用余力がわかります。

米国の場合、不動産が加熱している地域で購入する場合、完全に売り手市場になっています。複数の人が買いたいと言った場合、プレアプルーバルが取れている人と取れていない人だと、まずプレアプルーバル済みの人が優先されますので、事前に取っておきましょう。

いざ購入プロセスに入ると、物件はマーケットから一旦外れます。なので、売り手側は1:1でしか対応できません。契約進めるうちにローン審査おりませんでしたとなると、数週間無駄になる可能性があるのです。なので、売り手側はなるべく売れないリスクを最小限にしたいのです。

また、物件が再度マーケットに戻ってしまうと、例え買い手側に問題があったとしても、他の購入者は家に欠陥があったのではと疑ったり、売るのに時間かかっているなー、となるので、値下げを要求する理由なんかにもなります。

一点注意点として、プレアプルーバルを取る際、銀行が格付け会社に直接照会し、クレジットスコアがこれにより若干下がります。若干不思議に思うのですが、何度も借金しなければ行けない人は信用に問題があるとみなされ、徐々に下がる理解です。

なので、ある程度本気で家を買う場合にのみにプレアプルーバルを取得するようにしてください。

2. 不動産購入の有用サイト

次が不動産購入の時期と有用サイトです。米国の場合、不動産は季節性がとても高いです。特にシアトルについて書くと、繁忙期が春から八月末日まで。最盛期が春にあるスプリングブレイクの短期間と夏休みの七月から八月。

なぜ八月末日で終わるかと言うと翌週から学校が始まるからです(地域により学校開始時期に多少違いあるので地域差はあり)。この約半年はマーケットの物件数がとても多いです。

九月以降になると極端に物件が減ります。で、面白いことに、季節により不動産価格も違います。ここはいつも不思議ですが、繁忙期の方が明らかにプライシングは高くなっています。冬に売ると言うことは、どうしても売らなきゃいけない理由があると言うことで足元をみられるのかもしれません。

大穴狙いで冬場に不動産購入すると言う手はあるかと思います。ただ、物件数も減っているので、良い物件に巡り合える確率は下がります。ちなみに不動産が加熱している場合は、冬場でも市場が活況なんてもこともあるので、あくまで目安として考えてください。

次に、有用サイトです。かつてはRedfinかZillowの二択でした。最近では、Realtor.comやTruliaなんかも聞きます。サイトには過去の購入履歴や予想金額、物件の写真、最寄りの学校等々が詳細に記載されています。日本の不動産サイトと比べると内容が充実している印象です。

シアトル地域の感覚で言うと、Redfinの方が適正価格に近く、Zillowは少し高めに出る傾向を感じました。ただ、20%以上違うと言うことはあまりないと思います。もちろん超過熱して極端に短期間に値が上げることもあり得るのでそこはご注意。ちなみに、RedfinやZillow自身も不動産仲介をやっていますので、当然彼らに取って有利な物件情報が優先される可能性は高いと思います。Realtors.comも最近は評判高いです。感覚ですが、Redfin >= Realtor.com > Zillow (Truliaは元々賃貸メインで不動産売買は比較的新しくまだ評判は不明)と言った感じでしょうか。

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ただ、適正価格は日本の不動産サイトには出ないので、ここはとても助かる。さすがビッグデータの国です。売買の多い地域は本当に怖いぐらい正確です。

ちなみに、全ての不動産がマーケットに出ているとは限りません(大体載っていますが)。エージェントが市場に出る前の秘密の物件情報を持っていたり、実際に現地に行ってみて売り出し物件を見つけるなんてこともあります。ここはエージェントに関連するスレッドで書きます。

ちなみに、内覧は気軽にできます。コロナで状況が変わっていると思いますが、かつてはオープンハウスがあり、指定の時間に行けば、勝手に中に入ってみれました。今はこう言ったサイトを通じての予約制になっているかと思います。あとは、バーチャルツアー的なものも増えています。

順番逆になりましたが、プレアプルーバルを取る前にまずは、サイトで見たり、実際に試しに内覧してみたりして、買いたい地域やご自分の条件(金額感、家の大きさ、年数等)を決めておくと良いと思います。

3. 不動産の種類

次が不動産の種類。大きく分けて3つになる理解です。一軒家(シアトルは圧倒的にこれが多い)、アパート(日本で言うマンション、高級なタワマンからお手頃なものまで全部含む。高級なものはコンドミニアムやラグジュアリーアパートと言う場合もあり)、タウンハウス。

タウンハウスは日本にはないかもしれませんが、集合住宅と比べるとサイズ感が少し大きくなり、上下の縦空間が専用の居住スペースになるが、隣人とは横の壁がつながっているような家です。マンハッタンやロンドンでよく見るような物件です。これも高級なものから庶民的な物まで千差万別です。こんなイメージです。

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まず費用で言うと、アパートとタウンハウスはH O Aがかかります(正確に言うとタウンハウスで共有スペースがなく家を仕切る壁だけの場合、HOAがない場合もあります)。H O A(Homeowners Association)はざっくり言うと共有スペースの管理費です。高級アパートになるとプールがあったり、ジムがあったり高いものでは、月に$1,000以上します。こんなイメージのところです。

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タウンハウスは一般的に共有スペースが少なめで、HOAがもう少し安いイメージです(エレベーター等はないので)。私は一軒家とタウンハウスのハイブリッド的な家を購入しました。それぞれが個別の戸建てですが、庭がほとんどなく、共有スペースが若干あるイメージです。

なので、HOAはありますが、かなり安めです。自分で庭のメンテとかマメにやるタイプではないのでこう言ったタイプの家にしました。中古物件であれば、アパート、タウンハウス共に類似物件があるので値決めは結構はっきりしています。

一軒家はイメージの通り、シアトルでは家+庭と言ったザ・アメリカの感じです。一軒家の値付けで日本との大きな違いは、敷地面積の平米数(正確にはスクエアフィート)と値段が日本ほど比例しないイメージです。少なくとも関東近辺は敷地の平米数(坪数)と値段が正比例しているイメージがありました。こんなイメージです。

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家の見た目、作り、雰囲気そう言った要素の方がより大きいイメージです。あと日本も一緒ですが家の平米数。ただある程度のサイズ以上だとあまり関係なくなってくるイメージです。例えば、四千スクエアフィート(370平米)以上になってくるとあまり関係ないかなと。むしろメンテ大変と言った感じか。

そして、どの家のタイプでも、もちろん立地条件は超重要で、学区が高い地域になるだけでX割増とか普通です。ちなみに、シアトルのボリュームゾーンは$400K - $1.5Mぐらいのイメージです。これ以上の金額になってくると不動産が多少過熱していても売買の動きは緩やかだと思います。

あと、ご存知の通り、米国は中古と新築の価格差はそれほどありません。シアトルエリアだと5%ぐらいの違いだそうです。ただ、中古の問題は修繕です。修繕なしで買えそうと思って買い、数年かけて修繕が必要になったと言うホラーストーリーをたまに聞きます。ここはかなり目利きが必要ですので、エージェントが重要になってきます。

新築のお得なところは、2年保証とかがついているので問題が出ても業者が直してくれます。ただ、修繕が必要になることに違いはないが、可能性は下がると思います。人によっては、3−5年ぐらい住んだ家がベストと言う人もいます。問題事項が全部洗い出されているので安心して住めると言うロジックです。

4. エージェント選び

エージェント選びが不動産売買で一番難しいところかと思います。まず、エージェントなしでの売買はオススメできません。

やはりプロの知識がないと物件の問題点、良し悪し、契約事項等々気づかないことが多いです。特にまた慣れていない地域、初めて米国で不動産を買うのであればエージェントは必須と言えます。

一方で、エージェントの難しいところは利害が一致しないところ。一般に売り手側がエージェントフィーを負担し、それを売り手、買い手のエージェントで折半するのが一般的です。つまり、フィー6%であれば、売り3%、買い3%と言うイメージです。つまり、買い手からするとここで利益相反があります。エージェントは購入価格が高ければ高いほど儲かるのです。意図的に価格を釣り上げる様な極端なことはないにしても、値下げする余地があってもインセンティブが働かないのです。

ちなみに、3%は決まった額ではありません。例えば、エージェントフィーを下げてもらう等交渉は可能です。ただ、そこもインセンティブに影響するので極端に下げるのもあまり得策とは言えません。

しっかりとしたエージェントであれば適正価格の物件を探してくれるので、3%はぐらいそこで吸収されると考えても良いかもしれません。また、高額物件を探しているのであれば交渉の余地はあるかもしれません。

では、良いエージェントを探すにはどうすれば良いのか?あまり良い手はないが、人づて、ある程度信頼できる人からの紹介がベストだと思います。何故か?結局エージェントも評判が大事なので、評判が高ければ紹介も受けるし、お客さんが増える。エージェントも新たな顧客を今後紹介される可能性があるのであれば、利益相反も起こりにくくなります。

個人的な経験で言うと、最初、ウェブサイトで見つけたエージェントにお願いしました。フィーは確か2−2.5%まで下げて、キャッシュバックしてくれるとの事だったのでこれはお得だと思いお願いしました。すると何度も興味のない高額物件を強烈にプッシュされ、その都度振り回され、あまりにも利害が一致しないので、最終的に契約解除しました。つまり、フィーが少ない分とにかく、高額物件かつ素早くクローズすることを優先していたのです。

その後、同僚にシアトルイーストサイド専門のエージェントを紹介してもらいました。親身になって相談してくれて、我々の趣味趣向も理解し、丁寧に物件探しを手伝ってもらい最終的に満足いくクローズができました。良いエージェントを見つけるかどうかで不動産売買の成功は大きく変わると実感しました。

ちなみに、地元に密着したエージェントだと、まだ市場に出ていない秘密案件を持っていたりメリットはやはりあります。日本との大きな違いは、地元の不動産会社に属していても、基本的には個人事業主のように商売しています。会社名は関係なく、人に依存します。

もう一つの考え方としてはRedfinやZillowと言ったネット大手にお願いする手もあるかと思います。ここはフィーを下げてくれ、プロセスもしっかりしている分、人に依存する部分を減らしていますが、一方でサラリーマン的な対応になり、夜間対応や緊急対応をしてくれないと言うデメリットも聞きます。

結局人に依存する商売なのでこればかりは巡り合わせ的なところがあるのがエージェント探しの難しいと思います。ネット大手がここは徐々にテクノロジーで解決していますが、やはりすごく良いエージェントとネット大手を比較するとまだまだ優秀なエージェントの方が優先されるかと思います。

5. ビットについて

不動産が過熱している時は買い手が複数出てビットになることがあります。

やり方にはいろいろあるが、一般的には最も高い金額を提示した人に買う権利が与えられます。一方で、ビットの金額だけでは決まらないケースもあります。例えば、現金一括で買うオプションを提示した場合はビット金額が高くても負けるケースがあります。

数年前にチャイナマネーで中国人がシアトル不動産を買いまくっていたときによく起こりました。売り手からすると、ローンの融資実行がされないリスクを避けられるし、時間節約にもなるので現金一括が好まれます。

あとは、買い手がホームインスペクションと呼ばれる住宅診断の権利を放棄した場合です。よくあるパターンとしてホームインスペクションで問題が発見されて、買い手が降りるケース。当然売り手からすると時間ロスになるし、評判も落ちるのでなんとしても避けたいところ。

不動産が超過熱していた数年前は、どうしても家が買えないので、金額で負けそうな場合はリスクとって権利放棄するケースも見受けられました。皆、買うのに必死でした!

では、ビットがなかった場合には、どの程度ネゴシエーションが可能でしょうか?今のシアトルの状況で言うと売り手市場なので多分難しいのではないのかと思います。一方で、不可能ではないです。

私の例で言うと、新築を購入し、デベロッパーが近辺で複数の家を販売していて、我々の家が最後の1軒でした。時期も九月と言うこともあり、これから閑散期に入る直前でした。

強気ではあるものの、マーケットの状況が変われば、半年程度待たないと売れないリスクも感じていたと思いました。そこで、値下げをお願いしました。心象を悪くするのでエージェントには反対されましたがそこは押し通しました。で、結果は当然却下。どうしても買いたいと言う意思表示を見せつつ、フレンドリーさをアピールし、ある程度心象を高めていましたので、断られても次に行くことはないどうだろうと、そこは想定内。

さらにネゴし、対案として、タンクレスウォーターヒーター(三千ドル相当)をオプションとして付けてもらいました!こっちは給湯器が一般的にはタンクになっていて、お湯がなくなると沸かすのにまた時間かかります。シャワー中に冷たい水に変わると悲惨です。住んでいたアパートで四人連続でシャワーを浴びると最後の人が悲惨な目に。タンクレスウォーターヒーターにするとオンデマンドでお湯が出放題、大満足です。

6. クロージング

最後にクロージングですが、エスクローアカウントにearnest moneyを入金、ホームインスペクション、ローンの最終審査、金利の確定、アプレーザル、ファイナルウォークスルー、契約&入金みたいな流れかと思います。

Earnest moneyは買う意思表示が本気と言うことを示すのに購入額の数%をエスクローアカウントと呼ばれる中立的な第三者の口座に入金します。なんらかの理由で売買が成立しない場合は、このお金が返されます。

ただし、売り手が、買い手の却下理由が正当でないと揉めてearnest moneyが返ってこないとか揉めたと言う話はたまに聞くので、ここはリスク等エージェントと十分話し合うべきです。

ホームインスペクションは買主負担。数百ドル程度します。ただ、ここは本当に重要な欠陥しか見てくれず、入居してみていろんな問題が出たと言う話はよく聞きます。後からホームインスペクターに文句を言っても変わりません。なので、築年数の古い物件は十分注意が必要です。

せっかく家を買ったが、リフォームに3年かかったなんて話はよく聞きます。当然こっちのリフォームもいろいろと大変です。とにかく時間も費用もかかる(私は経験ないので、人伝の話です)。

ローンに関しては、審査承認はプリアプルーバルと同じ銀行であればあまり問題がないはずです。ここで問題になるのが、モーゲージのクロージングフィーと金利です。実は私はここで揉めしました。どうにもフィーが不透明な上計算も怪しい、何度かやりとりしたが最後まで納得出来ず。

ただ時間もないので最後は仕方なくフィーを払い込み。その数年後、銀行からモーゲージフィーに誤りがあったと突然の通知と共に数千ドルが返金されました。結局何が問題なのか正確には分からずですが、ニュースにもなった銀行セールスの倫理問題が発覚し、最終的にCEOも辞めたその銀行です。。

アプレーザルは価格が妥当と判断するためのものです。ファイナルウォークスルーは、売主エージェントと最終点検をします。ペンキを塗ったりとか小さいことであれば対応してくれることもあります。

最後は契約&入金。契約書も大量の資料で、専門用語のオンパレードで何を言われているかイマイチ理解していなかったものの、ここまで来ると疲弊し正常な思考回路になくw とにかく言われるがままにサインしました。ただ、ここは事前にエージェントにチェックしてもらい、問題ないことも確認してもらっていたのである程度安心感はありました。

そんな訳で、米国不動産購入の体験記でした!ご参考になれば幸いです!

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Eugene Kawamoto / 川本雄人
シアトル在住。AWSでAmazon Redshiftのプロダクトマネジメントディレクターをやっています。得意技は事業立上げ。AWSの日本事業立上げ、ソラコムの米国事業立上げなどを経験。シアトル、テック、スタートアップ、MBA、米生活、旅行等々の情報を共有していきます。