街のキャパを越えた分譲地は限界ニュータウンになる
住宅用として販売されているのに、水没しそうだとか、がけ崩れが起きそうだとか、住宅を建てるのに不適な土地というのは存在します。もちろんそんな場所にわざわざ新しく家を立てて住むということは無いと思うのですが（もし「ちょっと安いな」とか「そうそう災害は起こらないよ」とか考えて購入しようとしている人がいたら全力で止めて下さい）、住宅に適した土地ならばどこでもOKかと言いますと、そうではありません。分譲地でも、主に将来性という面から、購入に不適という土地はあるのです。
限界ニュータウン探訪記というウェブサイト
実はずいぶん前からこのウェブサイトの存在を知っていまして、ちょくちょく覗いていたんです。
2017年にこのウェブサイトの管理人が千葉県のやや田舎のほうの分譲地に引っ越してきてから、開設したものです。内容は、分譲地、ニュータウンなどというような、山野を切り開いたり田畑を転用したりした開発地のうち、当初の見込みを大きく外してまったく発展せずに、あるいはほとんど売れることもなく、あるいは一旦は栄えたものの没落していったようなところを取材した記録です。
なお、この管理人はyoutubeなどでも活躍されており、書籍も出版されました。何年もウォッチしている筆者からすると、なんだか嬉しい気持ちになります。
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さて、このような限界ニュータウンというのは、日本中どこにでもあると思います。一生懸命探さなくても身近にいくらもあるでしょう。
そして、そのような限界ニュータウンには住まないに越したことはない（なんだかまどろっこしい言い方ですね）ので、この吉川さんのウェブサイトから引用しつつ、お話しようと思います。
限界ニュータウンになってしまった街
千葉県千葉市のいずみ台ローズタウンの記事を参考に、限界ニュータウンになってしまった街を紹介します。
売り土地がありました。
おそらくですが、千葉県の県庁所在地、千葉市の中で、開発地として販売されいている土地としてはお安いのではないでしょうか。坪12万円です。
開発は古く、1970年代に売り出し始めたようです。販売当時、1100万円台から、もっとも高いところで1700万円台となっています。
つまり、この土地はすでに初期販売価格を割り込んでいることになります。物価の上昇を考えると、暴落と言っていいでしょう。
もうひとつ、SUUMOで中古店舗兼住宅付きの物件です。
建物が古いし店舗としての需要も無いということでしょうか、建物を撤去する費用も含んでの安値という気がします。
古家付きの土地だと、更地にしない代わりに値段が安い、ということがあります。
こちらももちろん、もともとの分譲価格を大きく割り込んでいるはずです。
いずみ台ローズタウンを開発した事情
吉川さんの限界ニュータウン探訪記の記事で何度も言及されていることに、土地の高騰による都心部での土地取得ハードルが上がりすぎた問題があります。1970年代、80年代と、土地の値段はどんどん上がっていきました。都市部ではそれが顕著でした。GNPと土地価格の関係を調べたら、60年代後半から、GNPと土地価格の伸び率の乖離が激しくなっているんですね。ざっくりとした言い方をすれば、土地価格は待てば待つほど収入とかけ離れていくのでいま買ったほうがいい、ということになります。実際、そう思った人がたくさんいたからこそ、さらに土地価格上昇に拍車が掛かり、バブルへと突入していくことになるわけです。
さて、そのような時代に、生活や労働（通勤）に至便なところに土地を買うのが難しいという人たちがこぞって買ったのが現在あちこちに存在する限界ニュータウンの分譲地です。買う人がたくさんいるから、開発業者もどんどん開発していきます。
いずみ台ローズタウンをGoogle Mapで見てみたら、分譲地全体が傾斜しており、そもそも、ここをわざわざ切り開いて分譲地にする必要があったのか、もしくは分譲地にして完売する目算があったのかと疑問に思いますが、実際にはほぼすべての区画に家が建っているので、完売したのでしょう。ここでも、十分に住みたい人がいるというニーズが、当時はあったということですね。でも、そこから50年、いまでは商店街は廃れ、交通の便は悪く、売ろうにも原価割れということになっているようです
市街地中心部は高値安定
主に交通インフラと産業のおかげで安定的な場所があります。市街地の中心部、ターミナル駅の駅前などがそれに当たります。
いずみ台ローズタウンの流れで言えば、千葉駅至近というところでしょうか。そこにはこういう売り物件がありました。
どんな家を建てるんでしょうか、というような土地のカタチですが、これでも坪当たり120万円ちかいというお値段です。
なお10年前の2013年と比較して、千葉駅前の土地価格は23％ほど上昇しているそうです。千葉駅徒歩10分はやはり利便性からして将来的にも価格が下がるリスクはかなり低いでしょう。
しかし、ターミナル駅前に土地を買って住むというのは、利便性と裏腹にデメリットもあるものです。
繁華街至近ということで閑静とは程遠いということです。遊んだり買い物したりするのは駅前は便利ですが、深夜まで煩かったり、一年中交通渋滞しているというのは嫌ですね。また、繁華な市街地が至近、あるいはその中にあるということは、住民は賃貸住まいも多くコミュニティ意識が育っておらず、地域社会ということでは住民の意識が低かったり、またセキュリティの面でも住宅地よりは不安があります。
なのに、やっぱりこんなお値段で取引されいているわけですから、土地価格の将来性ということを考えると、二度言いますがターミナル駅至近というのは、リスクが低いもののひとつでしょう。
いわゆるニュータウンに土地を求める理由
ほぼ出来上がってるターミナル駅前、市街地、繁華街ではなく、以前は人が住んでいなかったであろう、開発地たるニュータウンに土地を求める理由のひとつに、選びやすいというのがあると思います。普通の収入の普通の人が普通に生活を営むに適した土地というのが、ニュータウンには豊富にそろっています。角地がいいとか南向きがいいとか、ちょっと条件を付けたとしても、ニーズに近い土地を探すことができる、それがメリットだと思います。
日本全国に星の数ほど（は言い過ぎですが）ニュータウンが存在しており、そのニュータウンには至極普通の人がお住まいです。ニュータウンというものが出来て数十年、いや百年弱と言っていいでしょうか、日本に住むほとんどの人が選ぶニュータウンですので、ほとんどの人がその選択に満足しているわけで、つまりよほどの理由でもない限り普通の人は普通にニュータウンに土地を求めることで、かなりニーズにマッチした土地を買うことができるということが言えます。
なお余談ですが日本で最初のニュータウンは1962年に入居を開始した大阪の千里ニュータウンと言われていますが、これは「大規模ニュータウン」であって、それ以前に小規模なニュータウン、つまり開発行為が行われ始めていました。戦後、人口が増えるに従って需要が増え、それに応ずる形で街の空き地を宅地化していくということは多くありました。数軒から十数軒くらい、あるいは大きくなると数十軒程度をまとめて開発するということで、いわゆるニュータウンのハシリだったと言えます（千里ニュータウン以前には、ニュータウンという名称が一般的にはなっていなかったようです）。
話をもとに戻しますが、ニュータウンが出現して以来、土地を求める人たちにとって価格面、利便性、選択肢の多さ、住みやすさなど様々な要素から、普通の人が土地を買う場合にはすでに出来上がった市街地ではなく、開発地、つまりニュータウンに土地を求めるのが普通になったということです。
ニュータウンに土地を買う理由というよりも、ニュータウン以外にわざわざ土地を買う理由が、普通は無いとも言えるでしょう。
土地探しは、区画探しではなくニュータウン探し
上のほうで千葉県のニュータウンについて話をし始めましたので、架空のチーバ県チーバ市に土地を買う場合に、仮にこのような土地価格相場があるとします。
A ターミナル駅至近の市街地 100万円/坪
B ターミナル駅まで徒歩15分圏内ニュータウン 80万円/坪
C ターミナル駅まで徒歩30分ニュータウン 60万円/坪
D ターミナル駅から乗り換え2駅徒歩5分ニュータウン 55万円/坪
E ターミナル駅から乗り換え5駅徒歩15分ニュータウン 40万円/坪
F ターミナル駅から乗り換え5駅マイカー20分ニュータウン 20万円/坪
G チーバ市内のどの駅に出るのにもマイカーで20分、非ニュータウン（住所は隣の市） 10万円/坪
さて、予算は無制限だと考えたらどこがいいでしょうか。
おそらく、たくさんの人に聞けばBの土地が最も人気が高いと思われます。Aの土地は商業地区の中か、または商業地区至近すぎて住環境が良いとは言えないでしょう。
Bに次いで、Dも人気になるかもしれません。人によっては、CよりもDのほうが利便性が高いと感じるかもしれないからです。なお、CとDは、場合によっては隣接しているくらいに近い可能性があります。もちろん、Cが人気になることは予想されます。
予算に制限が無ければ、Eより下を選ぶ人はそれほどいらっしゃらないかと思います。いるとすれば、例えば少々不便でも緑豊かで里山に近いところじゃないといやだ、とか、絶対150坪以上の敷地が欲しい、とか、特殊なニーズをお持ちかと思います。外れ値と言っていいでしょう。
さて、予算無制限というのは現実的ではないので、総予算から考えてみましょう。土地建物で5千万円くらいでどうでしょうか。
建物を2千5百万円、土地に2千5百万円とざっくり分けて考えてみましょう。2千5百万円で買える土地の大きさは以下の通りです（税抜き2300万円で考えます）。
A 23坪
B 29坪
C 38坪
D 42坪
E 58坪
F 115坪
G 230坪
ということになりました。どこに建てても家は2千5百万円です。Aの場合は三階建てかもしれませんね。Bだと2階建てで駐車スペースは1台かな。C、D、Eだと2階建てで駐車スペースは2台取れますね。FとGは駐車スペースというより運動やバーベキューなど多目的なスペースが作れそうです。
その代わりと言ってはなんですが、最寄り駅までの距離が長い（徒歩15分以上かかる立地）と、いずれ一人一台のマイカーが必要になる可能性が高いです。A、B、Dの場合には、一人一台でなくてもなんとかなるかもしれません。あなたの生活スタイルに合う土地は、どのニュータウンにありそうでしょうか。
総予算が低いほうがいいのであれば利便性が高いところは敬遠されるはずだが
総予算5千万円で考えましたが、それほど予算をかけたくないという方もいらっしゃると思います。ギリギリ4千万円で、と。あるいはワンチャン3千万でなんとかならないかと。
そういうときに、削れるのは建物ではなく土地の値段ですね。土地を思い切って利便性の低いところにして、土地取得価格を下げるといいですね。そうなると、Gがもっともよくて、Aの土地は候補にも挙がりませんね。坪当たり10万円で45坪の土地がうまく見つかれば、土地は500万円で済みます。2千5百万円の建物と合わせて3千万円です。素晴らしい。
--と考えるのはダメです。
なぜダメかという理由はたくさんありますが、そのうち最も納得感があるものをひとつご紹介します。
「もし誰もが予算を抑えたいと思うのであれば、少しでも安い土地を選ぶことになる。ほとんどの土地は、そこよりそれほど遠くない場所（具体的には数キロ範囲）それより安い土地というのが存在する。そして誰もがその選択をするようであれば、競争の原理から現在安い土地の値段が上がり続け、高い土地の値段が下がり続け、それらの価格差が無くなるまでその価格変動が続く（もともと高い土地ともともと安い土地が「無差別になる」と言います）。しかしニュータウン形成から半世紀以上経った今でも高い土地の値段は高いままであるし、安い土地の値段は安いままである（現実には無差別になっていません）。つまり多くの人は安いほうが良いと思っておらず、高いものを敬遠していないということになる。誰もが予算を抑えたいという前提が誤りである」
ほとんどの人が考えるのは「予算めいっぱいで買えるいちばんいいもの」だろうと思います。もし土地の値段が予定していたより100万円低かったら、そのぶん建物に100万円上乗せしちゃう、とかそういう感じです。逆に良さそうな土地が予算100万円オーバーなら、建物でなんとか100万円節約する、そう考えるのが普通でしょう。
総予算が3千万円というなら、それで探しましょう。しかし、その場合に削るのは土地のサイズと建物のサイズです。どちらも、できるだけ品質を落とさずにサイズを落とすことで「予算めいっぱいで買えるいちばんいいもの」を買うことになるからです。
お寿司屋さんに行って、予算が限られているときに「予算めいっぱいで買えるいちばんいいもの」はなんでしょうか。かっぱ巻きをおなか一杯食べるよりも、大トロを1カン食べるほうが、いいものを食べられるでしょう。そういうイメージです。
総予算が決まればニュータウンが決まる
つまり、総予算で考える場合に、総予算を上下させるのではなく、総予算内で次の要素のバランスを取るということになりそうです。
・住環境（住みやすさ、利便性など）
・土地の広さ（必要な駐車スペース、庭など）
・建物（総予算から土地の予算を引いた残りの金額で建てる）
このうち、建物は土地が決まらないと建物がはっきりと決められないので、まず住環境と土地面積を決める必要があります。ところが、土地面積はその住環境による（どの駅が近いか、駅まで歩きかバスか、高台か低地か、ニュータウンの規模がどのくらいか、デベロッパーがどこかなどなど）ので、つまり最初に決めるべきは住環境ということになります。住環境とは何かと言うと、おおざっぱに言えば、どのニュータウンかということです。
ではどのニュータウンがいいかということですが、私たち素人がニュータウンについて正しい評価を下すのは難しいところです。そこで鍵になるのはニュータウンで売りに出されいてる土地の平均価格です。平均価格が高いほうが自分的に良いニュータウンだ、としておきます。予算内で、できるだけ良いニュータウン内に土地を探しましょう。坪単価に負けて、または土地の広さに負けて、それよりも（先ほどの自分的な評価で）評価の低いニュータウンで探さないようにしましょう。
だいたいのニュータウンは、土地のサイズがおおよそ決まっていて、面積にバリエーションが無いのですが、それでも変形だったり北向きだったり旗竿だったりでニュータウン内で土地価格（坪単価ではない）が安いということがあります。予算が難しいときは、希望のニュータウンの中で条件の悪いところを狙ってみましょう。
買った土地が限界ニュータウンになるかもしれないという不安
冒頭で紹介した限界ニュータウン探訪記には、それは仕方ないよなあというような開発地、ニュータウンがたくさん掲載されていますが、ちょっと信じられないような利便性も良さそうで都市部にもアクセスの良いところがさびれてしまっている、というようなところもありました。
どのニュータウンも、限界ニュータウンになってしまう可能性をはらんでいるのでしょうか。
ほとんどの場合、限界ニュータウンになる理由は、これまた日本中に点在する限界集落になる理由と同じです。
そこに戻ってくる若者、そこに移ってくる若者がいなければ、限界ニュータウンになりがちです。高齢化率が問題です。老人は購買力がありません。需要が無いところでお店は続けられません。店舗は撤退し、子供のいる世帯が住みにくくなり、子供が減れば学校が統廃合ということになり、バスなど交通インフラが悪くなり……ということで立派に限界ニュータウンの出来上がりです。
もちろん、土地価格が安いなどですでに限界ニュータウンになってしまったニュータウンに土地を買うのはおすすめできません。しかし、現在は活況のニュータウンでもいつか限界ニュータウンになってしまいそうなところも、やっぱりやめておいたほうがいいでしょう。その境目はどこにあるでしょうか。
そのキモになるのは、その都市が抱えることができる人口です。
その都市は、その都市が抱えられる人口以上のニュータウンを維持できない
チーバ県チーバ市の場合、1970年からほぼその面積は変わってないんですけど、人口は倍増していて、70年に48万人だったのが今では98万人となっています。単純に世帯数でも倍くらいになっているはずで、ということは戸数も倍になっているということです。
さて、チーバ市は将来の人口をどう見ているでしょうか。日本中で少子高齢化、人口減少フェーズなどと言われていますが、千葉市も例外ではなく、順調に増え続けてきた人口が2030年までに減少に転ずると予想しています。ほぼ、今がめいっぱいの人口だと考えて良さそうです。
つまり、現在、中心部から遠い、つまり利便性がさほど良くないところにあるニュータウンから、順次過疎化していくと考えられます。それはそうですね。中心部に近いほうにもどんどん空き家、空き地が増えていき、土地を求める人が減っていく中で地価も相対的に下落していくことが予想されます。ですから、いま開発中のニュータウンに土地を買うなど言語道断で、少なくともいま出来上がっていて、なおかつ過疎化の気配が無いニュータウンに土地を求めるべきです。
それでも、大丈夫と言えない理由がありまして、数十年前までよりもマンションの需要が高まっているということがあります。駅前や駅至近で商業地区でも、マンションの場合は騒音などの商業地区特有のデメリットを感じにくく、その割に利便性が高く、さらに夫婦二人や単身であればむしろ戸建てよりマンションのほうが住み良いなどの理由があり、駅チカのマンションの人気は高いです。問題になるのは、同じ土地面積であればマンションのほうが圧倒的にたくさんの人が住めるということで、タワマンになると3千人が住めるそうです。冒頭のいずみ台ローズタウンは約400戸の住民がいらっしゃるそうですが、それがまるっと全員住めるマンションが駅前にはどんどん建っています。
このようなマンションが今後も何棟も建っていけば、利便性の悪いニュータウンからどんどん、土地の買い手が減っていき、そして過疎化していくことは想像に難くありません。なにしろ、駅前駅チカで家が数十軒程度のある程度まとまった土地があれば千人程度を収容できるマンションが建つのですから、人口がどんどん中心に寄っていきますよね。
つまり、チーバ市の場合には、チーバ市が抱えることができる人数を中心部から埋めていって、その人数を越えたニュータウンは、ニュータンとしての利便性やそのほか様々なメリットというものを維持できなくなるんです。
家には再投資できるが土地に再投資は難しい
というわけで、できるだけ利便性よく住環境良く住みやすく民度が高く良い住民ばかりで行政サービスが行き届き病院や学校やお買い物などキーになる施設が近いようなニュータウンを選びましょう。
坪単価が高いのはしょうがないです。できるだけその中で条件の悪い土地を探しましょう。変形や矮小などいいですね。坪単価が低いです。そして土地に予算を食われたら家は無駄を省いて簡素な家を建てましょう。ただし性能のいい家じゃないとダメですよ、住み心地の良くない家を建てるくらいなら、立派なマンションに賃貸で入るほうがいいです。もし再び資金が貯まったら、そのときに設備を高級なものに入れ替えたり、増築してもいいんですから。
基本的に、これからのニュータウンは、そのほとんどが限界NT化していくと思います。人口増加フェーズに作ったものが、人口減少フェーズに持ちこたえられるわけがないからです。せっかく買った土地が二束三文にならないように、今高い土地を買うのです。いま条件がいい土地を買うのです。それこそが、この先何十年かを過疎化に怯えずに安心して暮らせるニュータウンだからです。
それと、もし住み替えたいというときにも、今高い土地はきっと寝落ちが少ないですよ。今安い土地は、この先人口が減ったらさらに安く売りに出しても買い手がつかなくなる公算が大きいですよ。
8千文字を越えました
本当にここまで読んだんですか？ すごいですね。
書いてる本人がこんな長文になると思わず、もう書き疲れてます。読んでいただいたあなたへ感謝いたします。ありがとうございました。
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