一棟目商談の破談について

GW明けの久々の更新です。
タイトルにある通りのお話ですが、GW入り～明けにかけて一棟目の物件について動いていました。ザックリですが、以下のスペックです。

１）RC　エレベーター無し
２）築25年以下
３）5000万クラス
４）融資金利　1％～1.5%
５）融資期間　30～35年

これらが概ね固まったことで、私自身は購入したものだと思い込み意気揚々としてました。指値は500万クラスで入れるぞ！と利回り星人として闘争心高く出張ったのです。

ところが、重説にて新たな事実が発覚したのです。

面積・検査済み証の存在！？

実は、不動産投資において最重要ともいえる部分が欠損していたことが発覚しました。結論から申しますと、再検討をしたものの今後の出口戦略にとって痛恨のハンデを背負うと判断して、本案件は断念したのです。

さて、面積と、検査済み証についてです。この2点ですが、不動産投資において非常に重要な要素です。にもかかわらず、未経験者の私は安易に考え知識としては持っていましたが、影響について認知していませんでした。

まず、注意するべきは接続道路です。これが、公道なのか私道なのか、はたまたみなし道路なのか？幅員４m確保されているか。・・・ややこしいです。道路は魔物とも言われ、ここを疎かにすると様々なトラブルに発展するそうです。

次に、建ぺい率や、容積率です。これについては素人ですので詳しく説明することは避けますが、今回の物件は、土地面積がかなり曖昧だったのです。

物件の概要書をもらうと思いますが、それに記載されている、建ぺい率〇〇％　容積率〇〇〇％　非常に重要です。

・指定容積率＝200%（物件概要書に書かれている）
・前面道路幅員(4m)×法廷乗数（住居系0.4）×100＝160%（建物面積上限）

小さいほうが容積率として採用されますので、この場合の容積率は160%になります。

つまり、私はこの部分を計算しておらず見逃していました。容積率200％が上限だと思い込んでいたのです。実際は、土地面積の160㎡を超えていたにも関わらずです。あぶねぇ。

超えたらだめなのか？

建て替えたとき、めちゃくちゃ狭くなります。そういった意味では、後々の出口を織り込んだ場合、資産価値がかなり下がります。それでも買うのであれば大幅な値引きが必要です。

次に検査済み証の存在です。こちらも、私は存在は知っておりました。もし無い場合、融資が非常に難しい事も。しかし、今回融資が出ていたのです。そのため意識から抜けていました。融資が出るのだから問題ないんだろうなと。

このことから、銀行は当該物件については、収益性と貸付した対象者に返済能力があるか無いか？で、判断していると思われます。

昔は銀行員が非常に優秀で、物件の知識もかなり高かったそうですが、今は全くだ。と、ある不動産会社の社長が話していました。

ともあれ、検査済み証っていったいなんやねん？という方は、こちらをご覧ください。違法建築の可能性もあるのではないかと。

（ホームズさんの記事）
検査済証がない建築物の救済策？ 国土交通省がまとめたガイドラインの背景とは？

あと、確認証と検査済み証を間違えやすいので素人は注意するようにと。お気を付けください。

そうそう、旧耐震構造かどうか？　消防設備がメンテナンスされてない古い物件か？　アスベスト使われてないか？　とか、不動産投資はリスクをうまくコントロールできない素人は、本当に餌食にされますね。

未経験者の皆さん、たまにはコチラを読んで正直な不動産を感じてみては？🤭

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