【不動産投資】物件収益安全性チェックシート　その１

不動産投資をスタートしたいと思い立ったのが３月９日で、1か月が過ぎました。

これまでの振り返りと、タイトルにある自作シートについて書いてます。

ご興味がありましたら読んでいただけたら嬉しいです。

さて、本題ですが、3月9日からは、本業を終え帰宅すると、不動産投資の活動と言いますか勉強をしてきたわけですが、結構キツイ日もあったのも事実です。

深夜まで没頭する事もありましたし、休日も時間を作りインプットしてきました。

この１ヶ月を振り返ってみますと。

１）不動産投資関連の本を買いまくる。
現在読了５冊です。まだ、8冊くらい残ってます笑

未経験は、最初の1冊目が重要ですね。いきなり難しいのを引き当てると挫折する人多いのではないでしょうか。私の場合、大量に買った中から、最初の一冊を選べましたので。

本は、４冊目くらいから内容が重複しだしたため流し読みが増えてきています。現在６冊目です。前ほど時間かけてません。より現場に近い行動を増やし始めたからですかね。

２）noteの記事を書く。
当初から、情報発信と情報収集のためスタートしていました。物を書くことは結構得意なのですが、可処分時間を結構奪われます。費用対効果はかなり劣悪です笑

３）Amazon アソシエイトに申請。
noteの記事にて、不動産投資未経験者向けに、本の感想を書き始めた事もあり、Amazonのリンクを貼っていました。
なんなら、ついでに。と、申請していたところ１発合格していましたね。結構うれしかったですね！

４）収益シートの作成に着手
物件を見ていると、いちいち収益などを計算するのが面倒です。ですが、これができないと話になりませんよね。

それで、ネットや、本のおまけダウンロードで探して使ってみたんです。

結果、どれも素人向けではありませんでした。有料のシミュレーションシートなど５千円～とか、高額ですので腰が引けます🥴

結局、自作することにしました。

ついでに収益だけではなく、複数の本を参考に、安全性をチェックする項目も盛り込むことにしました。

全体のイメージはこちらです。

詳しい項目の説明は省きますが、エクセルの数式で、「IF」「VLOOKUP」くらいで作成し、最小限の情報入力で自動計算されるようにしています。特に、法定耐用年数や、耐用年数（融資期間参考）なども全て数式計算にし、ややこしい計算はゼロです。

あとは、安全性のチェックですが、

■レバレッジの見える化（銀行の利回り、物件の利回り、自己資金の利回り）で、適正な資金投入のチェック。

■ハイパーインフレで、金利が一気に上がる場合を想定したバッファのチェック（金利上昇耐性）

■空き室率耐性。これは損益分岐点の目安です。

という感じです。

この自作作業は、インプットとアウトプットを高速回転できますので、相当な学習ができました。

固定資産、原価償却、精算価格、路線価なんかは、結構曖昧で避けていましたが、おかげで割と頭に入ってきたかと思います。

５）不動産屋訪問
結構ドキドキしますね。素人すぎて失礼かも知れないとか笑。でも、不動産投資の書籍を３～４冊読んでおけば、普通に前のめりで会話できると思いますので安心してください。

私は会話の流れで、本から得た知識のギャップを埋めることもできました。

まだまだ、足を使って開拓しないとな、と思います。

あと、銀行の融資の情報を聞く事ができたことはかなりの収穫でした。なにせ未経験なので融資は相当敷居が高いし、厳しいと聞いてますので。

でも、まぁ、積極的な銀行はまだあるぞ！ってことと、紹介もしてくれそうです。

そうそう、ある不動産屋で、後出しで物件出してきてくれたのですが、初見は高いなと。利回りダメダメやんと。

帰宅し、自作シートで検証してみたところ、優等生な物件でしたね！資金がカツカツなので、見送りになりそうだけど。

自作シートは、知識不足の慣れない手計算で２０～３０分かけていましたが、ものの数分で計算完了です。かなり使い勝手いいです。

さらに、よさそうな物件に見えて、実は安全性が低いなど、そういったチェックもできます。比較も出来ますしね。

さて、融資の壁にどう挑もうか

まだまだ、先は長そうですが頑張っていきます！最後までお付き合いくださりありがとうございます。よかったら「スキ」をおしていただけますと、励みになります！